TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2024, après prorogation

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 11 octobre 2024

à M^e Eliette SANGUINETTI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/03089 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46XG

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [Z]

né le 23 Avril 1975 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B] [M]

née le 21 Octobre 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 01 novembre 2014, Monsieur [S] et Madame [U] [F] ont donné à bail à Madame [B] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 636,56 euros, outre 172 euros de provision sur charges.

Le bien a été acquis par Monsieur [K] [Z], par acte notarié du 18 décembre 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [Z] a fait signifier à Madame [B] [M] par acte de commissaire de justice en date du 07 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 3840,82 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, Monsieur [K] [Z] a fait assigner Madame [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner la résiliation du bail, en date du 01 novembre 2014,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [M] le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement qu’elle occupe à [Adresse 5],

— condamner Madame [B] [M] à verser Monsieur [K] [M], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 4], la somme provisionnelle de 4 711, 59 euros soit 4 534,03 euros frais déduits, au titre des loyers et charges impayés selon relevé de compte au 29/03/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement, soit 07/09/2023,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer, augmenté des charges,

— condamner Madame [B] [M] à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner Madame [B] [M] à verser à Monsieur [K] [M] représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 4], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— condamner Madame [B] [M] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 98-657 du 29 juillet 1998, signifié par acte du 07/09/2023.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [Z] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 07 septembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 juillet 2024.

A cette audience, Monsieur [K] [Z], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4453,02 euros, selon décompte en date du 03 juillet 2024, terme de juillet inclus.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [B] [M] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 septembre 2024, prorogé au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 04 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [K] [Z] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 08 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [K] [Z] justifie du titre de propriété du bien loué.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 01 novembre 2014 contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 septembre 2023, pour la somme en principal de 3840,82 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 07 novembre 2023.

Madame [B] [M] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [B] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [B] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 847,30 euros actuellement, et de condamner Madame [B] [M] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [B] [M] reste devoir la somme de 4453,02 euros, à la date du 03 juillet 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, frais déduits, terme du mois de juillet inclus.

Pour la somme au principal, Madame [B] [M], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [B] [M] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4453,02 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3840,82 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [Z] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 novembre 2014 entre Monsieur [K] [Z] venant aux droits de Monsieur [S] et Madame [U] [F], et Madame [B] [M] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 07 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [M] à verser à Monsieur [K] [Z] représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 4], à titre provisionnel, la somme de 4453,02 euros décompte arrêté au 3 juillet 2024 incluant la mensualité de juillet, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3840,82 euros à compter du 07 septembre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [B] [M] au paiement à Monsieur [K] [Z] représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 4], à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 847,30 euros à ce jour, à compter du 01 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [B] [M] à verser à Monsieur [K] [Z] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT