— N° RG 25/00377 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5E5

Date : 18 Juin 2025

Affaire : N° RG 25/00377 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5E5

N° de minute : 25/00320

Formule Exécutoire délivrée

le : 19-06-2025

à : M^e François-Genêt KIENER + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 19-06-2025

à : M^e Dominique CECCALD + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. MPITS 2

C/O PRIMEXIS

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

M^e François-Genêt KIENER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant,

DEFENDERESSE

S.C.I. AVENIR ET DEVELOPPEMENT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Dominique CECCALDI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 21 Mai 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 16 février 2021 à effet du 1er mars 2021 et pour une durée de trois années entières et consécutives, la S.C.I MPITS 2 (le bailleur) a donné à bail civil à la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” (le preneur) des locaux situés [Adresse 8] cadastré section [Cadastre 7] [Cadastre 1], moyennant un loyer forfaitaire annuel de 42 000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Un avenant au bail a été régularisé entre les parties le 28 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, la S.C.I MPITS 2 a donné congé à la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” à effet du 28 février 2025.

— N° RG 25/00377 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5E5

Un rapport de visite a été dressé le 20 novembre 2024 mettant en évidence la nécessité “de remettre en état les espaces verts avec évacuation des palettes et cabanes de chantier. (…) Devis à prévoir pour la sécurisation du parking arrière. (…) Ramassage de détritus”.

Le 28 février 2025, la S.C.I MPITS 2 mandatait un commissaire de justice aux fins de constat. Le commissaire de justice dépêché sur place constatait que les lieux étaient toujours occupés et exploités.

Par courriel en date du 28 février 2025, la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” sollicitait de son bailleur la permission d’occuper les lieux malgré le congé.

Par courriel en date du 3 mars 2025, la S.C.I MPITS 2 indiquait ne pas pouvoir donner de suite favorable à la requête de la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT”.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, la S.C.I MPITS 2 a fait assigner la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, sur le fondement des dispositions des articles 1728, 1729, 1741, 1752 à 1762 du code civil, 489, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

— DIRE ET JUGER que la société MPITS 2 SCI est régulière, recevable et bien fondée dans ses demandes, tant en droit qu’en fait,

— CONSTATER l’arrivée du terme du bail civil le 28 février 2025,

— CONSTATER que la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE « AVENIR ET DEVELOPPEMENT », demeurée dans les lieux postérieurement à cette date, est devenue occupante sans droit ni titre,

EN CONSEQUENCE :

— ORDONNER l’expulsion immédiate des locaux objets du bail civil du 16 février 2021 et l’avenant N°1 conclu le 28 janvier 2022 de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE « AVENIR ET DEVELOPPEMENT » et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et si besoin avec le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier,

— FIXER l’indemnité d’occupation journalière due par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE « AVENIR ET DEVELOPPEMENT » à la somme de 500,00 € TTC jusqu’à libération effective et définitive des lieux comprenant évacuation des meubles éventuels et remise des clés et jusqu’à la réalisation des travaux de réparation éventuels en suite de l’expulsion de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE « AVENIR ET DEVELOPPEMENT », et CONDAMNER en tant que de besoin la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE « AVENIR ET DEVELOPPEMENT » au paiement provisionnel de ces indemnités,

— DIRE ET JUGER que ladite indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur la base de l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice de base étant le dernier indice applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir l’indice du 3ème trimestre 2024 (2143), et l’indice de comparaison étant l’indice du même trimestre de l’année suivante,

— CONDAMNER la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE « AVENIR ET DEVELOPPEMENT » à régler à la société MPITS 2 SCI à la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

— DEBOUTER la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE « AVENIR ET DEVELOPPEMENT » de l’intégralité de ses demandes à intervenir,

— CONDAMNER la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE « AVENIR ET DEVELOPPEMENT » aux entiers dépens, comprenant le coût de la présente assignation et de la levée des états à intervenir,

— DIRE que la présente Ordonnance est exécutoire au seul vu de la minute,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 21 mai 2025, la S.C.I MPITS 2 a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance.

La S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT”, valablement représentée, a sollicité du juge des référés, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil de :

— Dire et juger que la SCI AVENIR ET DEVELOPPEMENT disposera d’un délai de 6 mois pour réaliser son opération de déménagement,

— Dire et juger que la SCI AVENIR ET DEVELOPPEMENT demande au juge des référés de fixer l’indemnité d’occupation sur la base de 5396,50 euros montant du dernier loyer payé,

A titre très subsidiaire,

— Fixer l’indemnité d’occupation sollicitée sous la forme d’une astreinte sur la base de 100 euros TTC par jour de retard,

— Condamner la société MPITS 2 en tous les dépens.

La S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” explique au soutien de ses prétentions que le matériel stocké pour les besoins de son activité nécessite de trouver un emplacement particulièrement étendu dans la région parisienne et que cet état de fait constitue une difficulté considérable. Elle sollicite dès lors un délai pour réaliser son opération de déménagement.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

SUR CE,

— Sur la demande d’expulsion de la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” et celles qui en découlent,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du même code ajoute que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » et précise que cette disposition est d’ordre public.

Le bail conclu entre les parties exclut expressément l’application du statut des baux commerciaux, conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce. Dans la mesure où il est conclu pour une durée d’un an, cette exclusion est régulière et le droit commun des contrats ci-dessus rappelé doit être appliqué pour statuer sur le mérite des demandes de la SCI MPITS 2.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que la convention d’occupation précaire a atteint son terme le 28 février 2025 La demanderesse a fait part de son congé par acte extra judiciaire le 7 mai 2024. Par suite, le Commissaire de justice dépêché sur place le 28 février 2025 constatait que celui-ci occupait toujours les lieux. Le preneur ne s’est pas non plus conformé à la demande de quitter les lieux adressée par courriel le 03 mars 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

La S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” sollicite un délai de 6 mois pour accomplir son déménagement faisant état de ce que le matériel attaché à son activité commercial le contraint dans l’organisation de son départ.

Toutefois, à l’appui de ses arguments, elle ne produit aucun document probant permettant de justifier de ses difficultés. Par ailleurs, il y a lieu d’observer que le congé délivré par le bailleur est intervenu en mai 2024 soit il y a plus d’un an et qu’il lui été loisible depuis ce temps d’organiser son départ, ce d’autant qu’un rapport de visite a été dressé en avril 2024 faisant état de toutes les diligences à accomplir avant le départ effectif. Les circonstances démontrent que la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” a d’ores et déjà bénéficié d’un délai de fait et suffisant pour organiser son propre départ. La demande de délai sera donc rejetée.

Par conséquent, l’expulsion de la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

— Sur la demande d’indemnité d’occupation et de provision

L’indemnité d’occupation due par la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” depuis le congé et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes, accessoires et indexation sur la base de l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice de base étant le dernier indice applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir l’indice du 3e trimestre 2024, et l’indice de comparaison étant l’indice du même trimestre de l’année suivante.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 500 euros par jour. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

— Sur les mesures de fin de jugement

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT”, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, mais pas le coût de la levée des états à intervenir dans la mesure où il s’agit de frais qui apparaissent non justifiés.

En considération de l’équité, la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” sera condamnée à payer à la S.C.I MPITS 2 la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI MPITS 2 sollicite que la présente décision soit exécutoire au seule vu de la minute. Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit à cette demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Rejetons la demande de délai sollicitée par la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT”

Par conséquent,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 8] cadastré section [Cadastre 7] [Cadastre 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes, accessoires et indexation sur la base de l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice de base étant le dernier indice applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir l’indice du 3e trimestre 2024, et l’indice de comparaison étant l’indice du même trimestre de l’année suivante,

Rejetons la demande tendant à rendre exécutoire la présente ordonnance au seul vu de la minute,

Condamnons la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation,

Condamnons la S.C.I SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “AVENIR ET DEVELOPPEMENT” à payer à la S.C.I MPITS 2 la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président