TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00040

N° Portalis DB2G-W-B7I-ISEO

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

31 mars 2026

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [O] [R] [U]

demeurant [Adresse 3]

Madame [C] [N] [E] épouse [U]

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.C.I. [J]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Marie céline REIBEL, avocat au barreau de MULHOUSE

S.A.S. E-[R]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE

Société HDI GLOBAL SE société de droit étranger

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Elizabeth HERTRICH, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE et Maître Juliette MEL, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS et Maître Manon BRAUGE, avocat au barreau de PARIS

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 02 décembre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte reçu le 11 décembre 2019 par Me [Z] [W], notaire associé à Strasbourg, M. [O] [U] et Mme [C] [E] épouse [U] (ci-après les époux [U]) ont acquis auprès de la Sci [J] un immeuble de rapport, situé [Adresse 7] à 68200 Mulhouse, pour le prix de 526.000 euros, et ce après avoir sollicité, le 14 juin 2019, la Sas E-[R] aux fins d’expertiser le bâtiment.

Alléguant de nombreux désordres affectant l’immeuble, les époux [U] ont saisi le président du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, qui a ordonné, par décision du 11 mai 2021, une expertise judiciaire et commis pour y procéder Mme [H] [K].

L’expert a déposé son rapport établi le 6 novembre 2023.

Par assignation signifiée le 12 janvier 2024, les époux [U] ont attrait la Sci [J] et la Sas E-[R] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse, respectivement sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1231-1 du code civil.

Par conclusions réceptionnées au greffe de la première chambre civile le 27 juin 2024, la société européenne Hdi Global Se est intervenue volontairement à l’instance, en sa qualité d’assureur de la Sas E-[R].

Aux termes de leurs dernières conclusions, déposées le 30 juin 2025, les époux [U] demandent au tribunal de :

À titre principal,

— débouter les sociétés défenderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions,

— condamner la Sci [J] à leur verser la somme de 94.475,50 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre de l’action estimatoire exercée, subsidiairement au titre de son obligation de délivrance conforme,

À titre subsidiaire,

— condamner solidairement la société E-[R] et la société Hdi Global Se à leur verser la somme de 76.595,50 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre de sa responsabilité contractuelle,

En tout état de cause,

— condamner solidairement la société E-[R] et la société Hdi Global Se à leur verser la somme de 76.595,50 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre de sa responsabilité contractuelle,

— condamner solidairement la SCI [J], la société E-[R] et la société Hdi Global Se à leur verser la somme de 20.460,00 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre du préjudice de jouissance,

— condamner solidairement la SCI [J], la société E-[R] et la société Hdi Global Se à leur verser la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SCI [J], la société E-[R] et la société Hdi Global Se aux entiers frais et dépens de la présente procédure et de la procédure de référé-expertise, en ce y compris la consignation à l’expertise,

— rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

À l’appui de leurs demandes, les époux [U] font valoir, au visa des articles 1231-1, 1603 et 1641 du code civil, pour l’essentiel :

— sur l’action estimatoire, que l’expert judiciaire a conclu à l’existence de plusieurs vices affectant l’immeuble avant la vente, à savoir la présence d’insectes xylophages, de champignons lignivores, l’absence de ventilation dans la cave et la non-conformité des derniers niveaux à la réglementation incendie ;

— que ces vices portent atteinte à la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à assurer la sécurité des personnes, ce d’autant que, s’agissant d’un immeuble de rapport, la méconnaissance de la réglementation incendie fait obstacle à toute exploitation normale ;

— que la Sci [J], qui exploite cet immeuble de rapport depuis 1993, a nécessairement la qualité de professionnel de l’immobilier, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation, laquelle retient que cette qualité s’apprécie au regard de l’objet social de la personne morale, peu important qu’elle n’ait acquis qu’un seul immeuble et qu’il s’agisse d’une Sci familiale ;

— que si sa qualité de professionnel de l’immobilier n’était pas retenue, il demeure que la Sci [J] avait une parfaite connaissance de l’immeuble litigieux, puisqu’elle en a été propriétaire pendant 26 ans et que ses dirigeants y ont vécu ;

— que l’expertise judiciaire a notamment révélé que la Sci [J] avait connaissance de l’absence de conformité aux normes incendie ;

— que M. [O] [U] n’est pas un professionnel de l’immobilier, qu’il est ingénieur automobile, qu’il n’était que gérant de la Sci Sari, qu’il ne détient aucune part dans la Sci [E], que par ailleurs, l’adresse correspondant à l’entreprise individuelle de M. [O] [U], dans l’activité de gestion de biens, n’est pas la sienne, et que cette entreprise individuelle a été créée postérieurement à l’acquisition de l’immeuble ;

— que le seul fait de s’être entourés d’un expert en construction suffit à établir qu’ils étaient profanes en matière immobilière ;

— qu’en conséquence, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés n’est pas applicable ;

— que l’expert judiciaire a retenu que les vices n’étaient pas apparents pour des profanes et que la présence des insectes xylophages et des champignons lignivores était antérieure à la vente ;

— que le déboîtement du réseau d’eau pluviale n’est pas à l’origine du développement des insectes et des champignons, lequel est dû à l’humidité de la cave, présente depuis longtemps, et que, par ailleurs, le tuyau désemmanché a été installé postérieurement à la vente du bien ;

— que l’expert judiciaire a également indiqué que l’absence de ventilation dans la cave n’était pas apparente pour un profane ;

— que la diminution du prix doit correspondre au montant des travaux de reprise à prévoir, lequel a été contradictoirement évalué par l’expert judiciaire ;

— que s’agissant d’un immeuble de rapport, les vices relevés par l’expert caractérisent un défaut de délivrance conforme ;

— que la responsabilité contractuelle de la Sas E-[R] est engagée pour manquement à son obligation d’information dès lors qu’elle est intervenue en sa qualité de diagnostiqueur immobilier et d’expert en bâtiment, et qu’elle aurait dû, comme souligné par l’expert judiciaire, relever la présence des vices cachés dans le cadre de son contrôle technique des points structurels essentiels ;

— que la Sas E-[R] ne peut s’exonérer de sa responsabilité en prétendant que la cave était encombrée ou insuffisamment éclairée, auquel cas il lui appartenait, dans ces conditions, soit d’émettre des réserves, soit de prendre les dispositions nécessaires pour mener à bien ses investigations ;

— que le préjudice ne saurait être minoré au regard de l’ancienneté de l’immeuble et que les travaux prescrits sont indispensables pour assurer la pérennité de l’immeuble ;

— que leur préjudice de jouissance a justement été évalué dès lors qu’ils sont contraints de reloger leurs locataires pendant la durée des travaux sans percevoir de loyers et que, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, les condamnations prononcées doivent être assorties de la TVA.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 mars 2025, la Sci [J] demande au tribunal de :

— débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs prétentions à son encontre,

— subsidiairement, réduire à de plus justes proportions le montant de la restitution du prix de vente,

— débouter les époux [U] de leur demande d’exécution provisoire,

— condamner solidairement les époux [U] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700,

— condamner les époux [U] aux dépens.

La Sci [J] soutient en substance :

— que son statut de société civile immobilière ne lui confère pas, par principe, la qualité de vendeur professionnel et qu’en l’espèce, elle est une SCI familiale qui n’a acquis que le seul bien immobilier litigieux, ainsi que le confirme son objet social ;

— que cette qualité de vendeur non-professionnel a d’ailleurs été reconnue par l’expert judiciaire, lequel a relevé que les non-professionnels ne pouvaient avoir connaissance de la présence d’insectes xylophages ou de champignons lignivores ;

— que les demandeurs doivent être regardés comme des vendeurs professionnels car ils sont gérants de plusieurs SCI et que M. [O] [U] est ingénieur et exerce par ailleurs une activité d’entrepreneur individuel dans le domaine de la location immobilière ;

— que l’immeuble, de construction ancienne, a été visité à plusieurs reprises par les demandeurs, accompagnés de leur agent immobilier et d’un professionnel mandaté pour un contrôle visuel, lequel n’a pas su déceler les vices invoqués ;

— que l’expert judiciaire n’a pas établi l’antériorité de la présence des insectes xylophages et des champignons lignivores, notamment au regard du rapport mycologique auquel il se réfère, établi près d’un an après la vente ;

— que la fuite d’eau à l’origine de l’humidité et du développement fongique résulte d’un défaut de raccordement intervenu sous la maîtrise d’ouvrage des acquéreurs eux-mêmes ;

— qu’en conséquence, la clause d’exclusion de garantie doit lui être opposable ;

— que l’exclusion de garantie doit également s’appliquer au défaut de ventilation de la cave, lequel n’a pas pu être identifié par la Sas E-[R] ;

— que la non-conformité aux règles de sécurité incendie aurait dû être décelée par la Sas E-[R] selon l’expert judiciaire et qu’elle ne constitue pas, en tout état de cause, un vice caché de nature à compromettre l’usage normal du bien ou à en réduire substantiellement la jouissance ;

— que ces prescriptions, issues d’une circulaire, ne présentent d’ailleurs aucun caractère obligatoire, et la jurisprudence refuse d’y fonder une action en garantie des vices cachés et un manquement à l’obligation de délivrance conforme ;

— que les demandeurs n’apportent, par ailleurs, aucun élément de nature à établir une inexécution de l’obligation de délivrance conforme et que l’infestation parasitaire alléguée relève uniquement du régime de la garantie des vices cachés ;

— qu’à titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une réduction du prix de vente, celle-ci devrait être ramenée à de plus justes proportions, conformément à la jurisprudence qui impose de tenir compte de la valeur vénale que le bien conserve malgré les désordres constatés ;

— qu’elle s’oppose à l’exécution provisoire de la décision eu égard à la dissolution de la société en cours et aux modestes revenus de ses dirigeants.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 mars 2025, la Sas E-[R] demande au tribunal de :

— débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs prétentions à son encontre,

— subsidiairement, réduire à de plus justes proportions le montant de la restitution du prix de vente,

— débouter les époux [U] de leur demande d’exécution provisoire,

— condamner solidairement les époux [U] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [U] solidairement aux frais et dépens,

— à titre subsidiaire, condamner la société Hdi Global Se à la garantir de toute condamnation en principal, frais et accessoires qui pourrait être mise à sa charge.

LA Sas E-[R] soutient pour l’essentiel :

— qu’aux termes de son contrat, la mission qui lui a été confiée consistait en un simple contrôle visuel de l’immeuble, notamment de la façade et des fissures apparentes, et ne s’étendait ni à la recherche de vices cachés, ni à la vérification de la conformité de l’ouvrage aux normes réglementaires, ni à la réalisation de sondages destructifs, de sorte qu’elle n’était tenue qu’à une obligation de conseil limitée à une obligation de moyen ;

— que les demandeurs n’ont d’ailleurs jamais formulé de réserves ou de critiques à l’encontre de ce rapport ;

— que la cave était encombrée, dépourvue d’éclairage, et que les infiltrations alléguées ne pouvaient être constatées qu’en période de pluie, ce que les demandeurs ont reconnu ;

— que ces derniers ont visité à plusieurs reprises cet immeuble ancien et ont signé l’acte authentique d’achat plus de six mois après le dépôt du rapport établi par M. [R] [B], de sorte qu’ils disposaient du temps nécessaire pour apprécier l’état du bien ;

— que la complexité des opérations d’expertise ultérieures démontre que la mission qui lui a été confiée avait nécessairement un champ d’intervention plus restreint ;

— que certaines anomalies – notamment l’absence de ventilation, la présence d’une poutrelle rouillée ou d’une dalle fissurée – étaient visibles pour un acquéreur profane, tandis que d’autres désordres, tels que les insectes xylophages ou champignons, ne pouvaient être détectés que par des analyses spécifiques, comme en atteste l’intervention du laboratoire Logissain ;

— que l’expert n’a pas compétence pour se prononcer sur l’étendue exacte de sa mission, cette appréciation relevant d’une question juridique que le tribunal doit trancher au regard des obligations contractuelles des parties ;

— que n’étant débitrice que d’une obligation de moyens et de conseil, elle ne saurait être tenue à une reprise intégrale des ouvrages ; le cas échéant, sa responsabilité ne pourrait donner lieu qu’à l’allocation de dommages-intérêts limités ;

— qu’en tout état de cause, les chiffrages retenus par l’expert judiciaire sont contestés ; que doivent être exclues des réparations mises à sa charge les désordres visibles – tels que les fissures ou les défauts d’étanchéité apparents – ainsi que les infiltrations uniquement perceptibles en temps de pluie ;

— que sont contestées les préconisations relatives à la pose d’une porte de service, à la peinture, à la maîtrise d’œuvre non justifiée et à la reprise structurelle de l’ouvrage, dont le coût excéderait manifestement les limites de sa mission ;

— que le lien entre le préjudice invoqué par les demandeurs et ses obligations contractuelles n’est pas démontré.

Aux termes de ses dernières conclusions du 28 mars 2025, la société Hdi Global Se demande au tribunal de :

— débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre et à l’encontre de la Sas E-[R],

— condamner solidairement les époux [U] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700, outre les dépens.

La société Hdi Global Se soutient pour l’essentiel :

— que la Sas E-[R] ne saurait être tenue responsable, dès lors que la mission qui lui avait été confiée était strictement limitée à un diagnostic visuel de l’état apparent de l’ouvrage, sans investigation technique approfondie ;

— qu’en outre, des travaux ont été entrepris postérieurement à l’intervention de la Sas E-[R] ;

— que le rapport d’expertise judiciaire n’a pas mis en évidence de manquement imputable à la Sas E-[R], laquelle a d’ailleurs conclu son intervention par la préconisation de travaux de rénovation dont le coût correspond à celui sollicité par les acquéreurs ;

— que l’expert judiciaire a par ailleurs relevé que les vendeurs ne pouvaient ignorer la présence d’humidité dans la cave et la non-conformité du bien à la réglementation incendie ;

— que les acquéreurs ont formé une double demande d’indemnisation de leur préjudice : d’une part, une action estimatoire dirigée contre les vendeurs, et, d’autre part, une action indemnitaire à l’encontre de la Sas E-[R], en violation du principe de la réparation intégrale ;

— que les demandeurs ne sauraient prétendre qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient été informés des vices affectant l’immeuble, dès lors qu’ils n’avaient pas fait de l’absence de désordres une condition essentielle de leur engagement, qu’ils connaissaient la nature limitée de la mission confiée à la Sas E-[R], qu’ils disposaient des diagnostics immobiliers annexés à l’acte authentique et qu’ils avaient visité à plusieurs reprises cet immeuble ancien ;

— que s’agissant du préjudice de jouissance allégué, les travaux peuvent être réalisés malgré l’occupation des logements et la durée de deux mois avancée est une estimation maximale ; que de plus le montant des loyers prétendument perdus n’est pas justifié.

Une ordonnance de clôture a été rendue 30 octobre 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes dirigées contre la Sci [J], sur le fondement de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur d’un immeuble est tenu vis-à-vis de l’acquéreur de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code civil prévoit que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La charge de la preuve repose sur l’acheteur, qui doit justifier que le bien est affecté d’un vice caché, dû à un défaut non-apparent ou invisible lors de l’achat, existant, au moins en germe, à l’achat.

L’antériorité du vice, dont la preuve pèse sur l’acheteur, relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. com., 27 nov. 1973).

En l’espèce, il est constant que l’immeuble de rapport litigieux acquis par les époux [U] se décompose comme suit :

— un rez-de-chaussée avec un local commercial loué,

— un premier étage avec deux appartements dont un loué,

— un deuxième étage avec deux appartements dont un loué,

— un troisième étage avec un appartement loué,

— un quatrième étage avec deux appartements dont un loué,

— un sous-sol.

Dans son rapport établi le 6 novembre 2023, l’expert judiciaire relève les désordres suivants :

— au niveau de l’infrastructure : une détérioration par la rouille des poutrelles métalliques, une présence d’insectes xylophage et de champignons lignivores, une absence de ventilation, et une fissure de la dalle,

— au niveau de la charpente, la couverture et la zinguerie : une absence de solin sur le dessus des relevés, un désaffleurement des tuiles, et une fissure du conduit de cheminée,

— au niveau des réseaux sanitaires au sous-sol : une rouille des conduits,

— au niveau des circulations communes : une fissure de l’enduit plâtre,

— au niveau de l’aménagement des combles : une non-conformité des derniers niveaux vis-à-vis de la réglementation incendie.

En premier lieu, l’expert judiciaire précise que les désordres affectant l’infrastructure et les circulations communes portent atteinte, ou porteront à terme s’agissant des champignons lignivores, à la solidité de l’ouvrage. Il indique également que les désordres affectant l’infrastructure compromettront, à terme et pendant la durée des travaux, l’usage du bien et sa jouissance.

Il en résulte que l’existence de désordres affectant l’immeuble est établie.

En second lieu, l’expert judiciaire distingue les désordres apparents de ceux qui ne l’étaient pas pour un profane de l’immobilier. Il indique que seules la détérioration par la rouille des poutrelles métalliques, la fissure de la dalle de l’infrastructure, la rouille des conduits au sous-sol et la fissure de l’enduit de plâtre pouvaient être décelés par un non-professionnel, à condition d’avoir eu accès aux lieux.

Il est constant que les époux [U] ont visité le bien à plusieurs reprises, de sorte qu’ils ont présumés avoir décelé ces désordres apparents.

En revanche, l’expert retient que la présence d’insectes xylophage et de champignons lignivores, l’absence de ventilation, l’absence de solin sur le dessus des relevés, le désaffleurement des tuiles, la fissure du conduit de cheminée et la non-conformité des derniers niveaux vis-à-vis de la réglementation incendie n’étaient pas décelables par un profane.

Si l’humidité de la cave était apparente, l’expert précise qu’elle résulte d’un défaut d’étanchéité de la dalle couvrant ces locaux, existant depuis des décennies. Il ajoute que la présence d’insectes xylophages est antérieure de plusieurs années à la vente.

La Sci [J] est devenue propriétaire de l’immeuble litigieux aux termes d’un acte reçu le 25 octobre 1993 par Me [S], notaire à Riedisheim. Son objet social consiste en la “propriété, l’administration, l’exploitation par bail, la location ou autrement de tous immeubles qui seront apportés ou acquis par la société”.

Il ressort des statuts, mis à jour le 11 mai 1998, que la Sci [J] est une société familiale constituée pour “l’acquisition d’un immeuble à usage commercial et d’habitations sis à Mulhouse, [Adresse 7]”, et il n’est pas établi qu’elle exerce une activité habituelle d’achat et de revente de biens immobiliers ou qu’elle gère un parc immobilier significatif.

L’expert judiciaire en déduit à bon droit que la Sci [J] doit être considérée comme un non-professionnel de l’immobilier.

Dès lors, la Sci [J] n’est pas présumée connaître les vices non-apparents affectant l’immeuble et peut donc se prévaloir de la clause d’exonération de garantie des vices cachés, en ce qui concerne les désordres affectant l’infrastructure, ainsi que ceux liés aux insectes xylophages et aux champignons lignivores.

Toutefois, s’agissant de l’aménagement des combles, l’expert précise que la Sci [J] ne pouvait ignorer le désordre.

En effet, les travaux des combles ont été réalisés après obtention d’une autorisation délivrée le 30 décembre 1993 par les services de la commune de [Localité 2], assortie de prescriptions relatives à l’installation de portes coupe-feu et d’une fenêtre ou un châssis vitré permettant l’évacuation des fumées.

Or, ces prescriptions n’ont pas été respectées, entraînant une non-conformité de l’immeuble aux règles de sécurité incendie.

Il s’ensuit que la Sci [J], qui a personnellement conduit ces travaux et reçu ces prescriptions, ne pouvait ignorer cette non-conformité.

Sa mauvaise foi est ainsi caractérisée sur ce désordre spécifique. Par conséquent, elle ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de garantie des vices cachés sur ce point et sa responsabilité doit être retenue.

S’agissant du coût des travaux de mise en conformité, l’expert judiciaire, se fondant sur deux devis établis par la société Gt Services, évalue à la somme de 11.900 euros HT la pose d’une porte palière et d’une porte de la cave, et à la somme de 3.000 euros HT le désenfumage de la cave d’escalier, soit un total de 17.880 euros TTC.

En conséquence, la Sci [J] sera condamnée à payer la somme de 17.880 euros aux époux [U], au titre des travaux de mise en conformité des combles aux normes incendies, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes dirigées contre la Sci [J], sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme

Aux termes de l’acte authentique de vente reçu le 11 décembre 2019 par Me [Z] [W], notaire associé à Strasbourg, la Sci [J] a expressément déclaré en pages 13 et 14 qu’à sa connaissance, le bien n’était pas infesté de termites, que ce bien ne se trouvait pas dans une zone contaminée par les termites ni dans une zone de présence d’un risque de mérules délimitée par arrêté préfectoral, et qu’elle n’avait constaté aucune zone de condensation interne, aucune trace d’humidité ni aucune moisissure.

Ce faisant, la Sci [J], venderesse, a érigé en qualités promises de la chose vendue l’absence de tout désordre biologique et entomologique affectant l’infrastructure de l’immeuble, de sorte que ces déclarations sont entrées dans le champ contractuel et définissent la chose telle qu’elle a été promise aux époux [U], en qualité d’acquéreurs.

Or, l’expert judiciaire a constaté la présence effective de champignons et d’insectes xylophages dans l’infrastructure du bien, établissant ainsi une discordance certaine entre la chose promise, telle que définie par les déclarations contractuelles du vendeur, et la chose effectivement livrée. Cette discordance caractérise un manquement à l’obligation de délivrance conforme au sens de l’article 1604 du code civil, sans qu’il y ait lieu de rechercher si le vendeur avait ou non connaissance de ces désordres, dès lors que l’obligation de délivrance est une obligation de résultat dont l’inexécution est établie par le seul constat de la non-conformité de la chose livrée aux stipulations de l’acte.

La circonstance, relevée par l’expert, que ces désordres n’étaient pas décelables par un profane est à cet égard indifférente, cette condition relevant du régime de la garantie des vices cachés et non de celui de l’obligation de délivrance conforme, lequel n’exige pas que le défaut de conformité soit occulte mais seulement qu’il soit établi par référence aux prévisions contractuelles.

Il s’ensuit que le vendeur doit être tenu de réparer l’intégralité du préjudice subi par l’acquéreur du fait de cette inexécution, lequel est constitué par le coût des travaux nécessaires à la remise du bien dans l’état conforme aux qualités contractuellement promises.

Dans le cas présent, la présente d’insectes xylophage et de champignons lignivores dans le sous-sol de l’immeuble cause un préjudice aux époux [U], dès lors que les premiers portent atteinte à la solidité de l’ouvrage, et les seconds porteront également, à terme, atteinte à sa solidité.

S’agissant du coût du traitement, l’expert judiciaire, se fondant sur deux devis établis par la société Exter-Protek, évalue à la somme de 2.496,60 euros le traitement des insectes xylophages, et à la somme de 5.859 euros le traitement des champignons lignivores, soit un total de 8.355,60 euros.

Il y a donc lieu, dans ces conditions, de condamner la Sci [J] à payer aux époux [U] la somme de 8.355,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes dirigées contre la Sas E-[R] et la société Hdi Global Se

1. Sur la responsabilité de la Sas E-[R]

Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation depuis l’arrêt rendu par la chambre mixte le 8 juillet 2015 (Cass., Ch. mixte., 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686), la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné, les préjudices subis du fait de ce diagnostic erroné ayant un caractère certain.

Il en résulte que l’acquéreur d’un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu’il a conclu avec le vendeur.

En application de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, il ressort du devis n°I-19-06-17 daté du 11 juin 2019, que la mission du diagnostiqueur consistait à réaliser un bilan avant achat, une visite des lieux devant permettre à établir “un constat général et exact de l’état du bien concerné à la date de l’achat” et “un contrôle technique et professionnel des points essentiels du bâtiment”.

La lettre de mission précisant comme conditions particulières “déplacement sur site afin d’expertiser les bâtiments structurellement. Il est question dans ces cas de fissures qui peuvent entraîner une impropriété à destination.”

La Sas E-[R] précise dans le cadre de son rapport établi le 20 janvier 2021 que “l’ensemble structure de l’immeuble ne semble pas altéré” et que les “caves sont saines et sèches”. Elle indique toutefois qu’une rénovation des appartements et des communs s’impose et en chiffre le coût entre 70.000 euros et 100.000 euros. Il ressort de ce rapport que l’ensemble des locaux, objets de la mission, ont été visités.

Or, l’expert judiciaire retient que les désordres relatifs à la structure, soit la détérioration par la rouille des poutrelles métalliques, la présence d’insectes xylophage et de champignons lignivores,

l’absence de ventilation, la fissure de la dalle, étaient décelables par un professionnel.

L’absence d’indication quant à l’humidité de la cave constitue une faute engageant la responsabilité de la Sas E-[R].

2. Sur la demande en réparation

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, la victime doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit, l’indemnisation du préjudice causé par le diagnostiqueur ne se limitant pas à la perte de chance (Cass. ch. mixte, 8 juill. 2015, n° 13-26.686).

Le propre de la responsabilité civile étant de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit (Cass., 2e Civ., 16 décembre 1970, n° 69-12.617), les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il résulte pour elle ni perte, ni profit. (Civ., 3ème, 5 juillet 2001, n°99-18.712).

L’appréciation de l’étendue du préjudice et des modalités propres à assurer la réparation intégrale de ce préjudice relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. (Cass., 3e Civ., 22 octobre 2002, n° 01-11.261).

Il est constant qu’en matière d’assurance de responsabilité civile, l’assureur et l’assuré sont tenus in solidum vis-à-vis de la victime (Cass. req., 27 nov. 1940).

En l’espèce, et comme rappelé ci-dessus, la présente d’insectes xylophage et de champignons lignivores dans le sous-sol de l’immeuble cause un préjudice aux époux [U], dès lors que les premiers portent atteinte à la solidité de l’ouvrage, et les seconds porteront également, à terme, atteinte à sa solidité.

S’agissant du coût du traitement, l’expert judiciaire, se fondant sur deux devis établis par la société Exter-Protek, évalue à la somme de 2.496,60 euros le traitement des insectes xylophages, et à la somme de 5.859 euros le traitement des champignons lignivores, soit un total de 8.355,60 euros.

Il en résulte que la Sas E-[R] et son assureur la société Hdi Global Se seront condamnées in solidum avec la Sci [J] au paiement de la somme de 8.355,60 euros aux époux [U], avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Les époux [U] sollicitent la somme de 20.460 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance qu’ils subiront pendant la durée des travaux. Ils font notamment valoir que ce préjudice est déterminé par le relogement des sept locataires, la perte de loyers y afférents et la perte d’exploitation du bail commercial.

D’une part, s’agissant de la mise en conformité des combles, il convient de rappeler que seul un appartement sur les deux est loué, et que les travaux préconisés par l’expert ne nécessiteront pas le relogement du locataire, ni n’entraîneront une perte des loyers.

D’autre part, s’agissant du traitement dans le sous-sol, ce dernier n’aura aucun effet sur les locataires puisqu’ils n’y résident pas, de sorte qu’il n’entraînera ni relogement des locataires ni perte de loyers.

Par conséquent, la demande des époux [U] en paiement de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur l’appel en garantie formé par la Sas E-[R] contre son assureur

La société Hdi Global ne conteste pas être tenue de garantir la Sas E-[R], son assurée, en exécution du contrat d’assurance responsabilité civile n°01012582-14002/411, souscrit par cette dernière auprès d’elle.

Il y a donc lieu, dans ces conditions, de la condamner à garantir la Sas E-[R] de toutes les condamnations prononcées contre elle.

Sur les autres demandes

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la Sci [J], la Sas E-[R] et son assureur la Sci Hd Global Se, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n°21/50 et les frais d’expertise judiciaire.

La Sci [J], la Sas E-[R], et son assureur la Sci Hdi Global Se seront également condamnés in solidum à payer aux époux [U] la somme de 3.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de la Sas [J], de la Sas E-[R] et de la Sci Hd Global Se, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seront rejetées, en ce qu’elles sont dirigées contre les époux [U].

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la Sci [J] à payer à M. [O] [U] et Mme [C] [E] épouse [U], au titre de la mise en conformité des combles à la réglementation incendie, la somme de 17.880,00 € (DIX-SEPT MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGTS EUROS), majorée des intérêts calculés au taux d’intérêt légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum la Sci [J] , la Sas E-[R] et son assureur la société Hdi Global Se à payer à M. [O] [U] et Mme [C] [E] épouse [U], au titre du traitement des insectes xylophages et des champignons lignivores, la somme de 8.355,60 € (HUIT MILLE TROIS CENT CINQUANTE-CINQ EUROS ET SOIXANTE CENTIMES), majorée des intérêts calculés au taux d’intérêt légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par M. [O] [U] et Mme [C] [E] épouse [U] au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum la Sci [J], la Sas E-[R] et son assureur la société Hdi Global Se à payer à M. [O] [U] et Mme [C] [E] épouse [U] la somme de 3.000,00 € (TROIS MILLE EUROS) majorée des intérêts calculés au taux d’intérêt légal à compter de la signification du présent jugement, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes formées, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, par la Sci [J], la Sas E-[R] et la société Hdi Global Se ;

CONDAMNE in solidum la Sci [J], la Sas E-[R] et son assureur la société Hdi Global Se aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n°21/50 et les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la société Hdi Global à garantir la Sas E-[R] de toutes les condamnations prononcées ci-dessus contre elle ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président