TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01254 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJ6B

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 avril 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [Y]

né le 22 Décembre 1964 à [Localité 2] (VIETNAM), demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Janvier 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 août 2014, la SA d’HLM Logiest, aux droits de laquelle vient la SA Néolia, a loué à M. [Z] [Y] et Madame [T] [I] [N] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 303,96 € outre 243,40 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2022, la SA d’HLM Néolia a loué à M. [Z] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 294,22 € outre 107,97 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, la SA d’HLM Néolia a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 666,95 € au titre des loyers et charges échus, au 17 décembre 2024 ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, la SA d’HLM Néolia a fait assigner M. [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 3 800,88 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 06 mars 2025 et à l’échéance de janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et des intérêts légaux correspondant aux loyers et charges jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire,condamner le locataire à payer la somme de 766,12 € concernant l’ancien logement [Adresse 8],condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 900,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais de sommation de payer, du commandement de payer et de notification CCAPEX.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 29 avril 2025.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 9 septembre 2025 et renvoyée à l’audience du 13 janvier 2026 pour permettre au conseil de la bailleresse la vérification des versements évoqués par le défendeur.

Lors de l’audience du 13 janvier 2026, la SA d’HLM Néolia, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation indiquant que l’attestation d’assurance a été transmise et en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 209,81 €, au titre des loyers et charges échus au 7 janvier 2026, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Cité par acte délivré à sa personne, M. [Z] [Y] est présent lors de la première audience mais absent lors de l’audience de renvoi.

L’affaire est mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation « vaut conclusions ».

Il résulte des dispositions de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

En l’espèce, la bailleresse demande le prononcé de la résiliation et non le constat de la résiliation du bail.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 31 décembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM Néolia verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 7 janvier 2026, la dette locative de M. [Z] [Y] est inexistante. En effet, le décompte actualisé produit à l’audience, portant

sur une somme de 209,81 € inclut un montant de 378,91 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens.

Par conséquent, la demande est rejetée.

Sur la résiliation du bail

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce il n’y a pas de dette locative.

Au surplus, le défendeur est locataire depuis 2014.

Les difficultés rencontrées par le défendeur, compte tenu des efforts mis en œuvre pour apurer la dette, ne justifient pas une résiliation du bail.

Par conséquent la demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [Y] a apuré la dette en cours de procédure.

Par conséquent, il doit être condamné aux entiers dépens à l’exception des frais de sommation et de commandement de payer, non nécessaires dans le cadre de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’apurement de la dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM Néolia les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Néolia de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture à l’exclusion des frais de sommation, de commandement de payer et de notification à la CCAPEX ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 avril 2026, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,