TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05222 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46TN

N° MINUTE : 10/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 1], Madame [Z] [P] épouse [R], demeurant [Adresse 1], représentés par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque D1666

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 11 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 22 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05222 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46TN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 janvier 2021, prenant effet le 22 janvier 2021, [Y] [R] et [Z] [P], épouse [R], ont donné à bail à usage d’habitation à [Localité 7] un appartement à usage d’habitation situé escalier, 1, 7ème étage, [Adresse 9] [Adresse 4], moyennant un loyer de 745 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 150 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, [Y] [R] et [Z] [P], épouse [R], ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 4.126,53 euros au titre des loyers et charges échus, terme de mars 2024 inclus, hors frais du commandement.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 mars 2024.

Par exploit en date du 21 mai 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 21 mai 2024, [Y] [R] et [Z] [P], épouse [R], ont fait assigner en référé [X] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

La demande d'[X] [O] tendant à bénéficier des dispositions sur le surendettement du 21 mai 2024 a été déclarée recevable le 13 juin 2024.

A l’audience du 11 février 2025, [Y] [R] et [Z] [P], épouse [R], ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire ou prononce la résiliation judiciaire du bail ;

— rejette tous délais de paiement, pour quitter les lieux et la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire,

— ordonne l’expulsion sans délai du locataire des locaux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, le sort des meubles étant régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne le défendeur à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus, conformément à la loi, le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges, TOM, cotisations d’assurance, à compter du terme du bail et jusqu’à son départ des lieux;

— condamne le défendeur au paiement de la somme de 13.742,54 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 10 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023 sur la somme de 3.169,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

— condamne le défendeur à leur payer la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne le défendeur aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, [Y] [R] et [Z] [P], épouse [R], exposent que les loyers ne sont pas réglés régulièrement, de sorte qu’ils sont bien fondés à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la condamnation au paiement d’indemnités d’occupation et de l’arriéré locatif, qui s’élève à la somme de 13.742,54 euros, échéance de février 2025 incluse. Ils indiquent s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, le loyer courant n’étant pas réglé. Ils soulignent l’antériorité de leurs demandes par rapport à la demande de surendettement du défendeur.

[X] [O] a comparu et a expliqué souhaiter bénéficier de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a indiqué avoir été au chômage, avoir emprunté des sommes à des proches qu’il doit rembourser et pouvoir acquitter des mensualités d’apurement d’ici quelques mois, ayant retrouvé un emploi.

La décision, contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail de sorte que c’est le délai de deux mois qui est applicable.

En l’espèce, [Y] [R] et [Z] [P], épouse [R] ont fait délivrer à [X] [O] un commandement de payer les loyers le 14 mars 2024, et ont informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 mars 2024.

Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

Le commandement de payer régulièrement délivré le 14 mars 2024 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 14 mai 2024, faute par [X] [O] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité ou d’avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

En l’espèce, le locataire indique avoir trouvé un emploi rémunéré et ne pas pouvoir régler son loyer avant plusieurs mois. Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire à l’égard du défendeur.

Sur l’expulsion du locataire et le sort des meubles

[Y] [R] et [Z] [P], épouse [R], qui ont un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, seront par conséquent autorisés à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [X] [O], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir l’expulsion d’une astreinte, ni de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de sorte que ces demandes seront rejetées.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [X] [O], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [X] [O] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 824,38 euros majoré de la provision pour charges de 150 euros, soit la somme de 974,38 euros, en février 2025, à compter du 15 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient de préciser que [X] [O] sera tenu, conformément à la loi, au paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges, de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères et des éventuelles cotisations d’assurance.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

[Y] [R] et [Z] [P], épouse [R], sont bien fondés à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date de l’audience.

Ils produisent un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu’au 10 février 2025, échéance de février 2025 incluse, pour un montant de 13.549,39 euros, hors frais de rejet et de commandement de payer.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 13.549,39 euros le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 février 2025, échéance de février 2025 incluse, hors frais de rejet et de commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

[X] [O] sollicite un échelonnement du paiement des sommes au regard de sa situation financière.

En considération de sa demande tendant à bénéficier des dispositions du surendettement, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile

[X] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Y] [R] et [Z] [P], épouse [R], la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [X] [O] sera condamné à leur payer la somme totale de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé, contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

— CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

— CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 8 janvier 2021 entre [Y] [R] et [Z] [P], épouse [R], d’une part, et [X] [O], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] face – [Localité 6] est résilié depuis le 14 mai 2024,

— DISONS n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [X] [O] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

— ORDONNONS à [X] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

— DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— CONDAMNONS [X] [O] à payer à [Y] [R] et [Z] [P], épouse [R], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 824,38 euros majorée de la provision pour charges de 150 euros, soit la somme totale de 974,38 euros, en février 2025, à compter du 15 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

— DISONS qu'[X] [O] sera tenu, conformément à la loi, au paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges, de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères et des éventuelles cotisations d’assurance,

— CONDAMNONS [X] [O] à payer à [Y] [R] et [Z] [P], épouse [R], à titre provisionnel, la somme de 13.549,39 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 février 2025, échéance de février 2025 incluse, hors frais de rejet et de commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

— DÉBOUTONS [Y] [R] et [Z] [P], épouse [R], du surplus de leurs demandes, notamment de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion et d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

— DÉBOUTONS [X] [O] des ses demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNONS [X] [O] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— CONDAMNONS [X] [O] à payer à [Y] [R] et [Z] [P], épouse [R], la somme totale de 300 euros (trois cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE