TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le 14 juin 2024

à M^e Brice TIXIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 juin 2024

à M. [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07538 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4ISL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [V]

né le 17 Août 1973 à [Localité 5] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 27 janvier 2012, la Société d’HLM PHOCEENE D’HABITATIONS a consenti à Monsieur [N] [V] et Madame [Y] [B], un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] et un emplacement de stationnement n° 32298030 accessoire au logement situé, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 733,2 euros, outre 87,24 euros de provision sur charges ;

Par avenant du 27 mars 2014, suite au départ de Madame [Y] [B], Monsieur [N] [V] est devenu le seul titulaire du bail ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés ;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [N] [V] le 16 février 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 314,50 euros en principal ;

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 17 février 2023 ;

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, dénoncé le 27 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA UNICIL, venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, a fait assigner en référé Monsieur [N] [V] devant le juge des contentieux et de la protection, et demande au juge des référés de :

— constater que le bail conclu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion immédiate si besoin est, avec le concours de la force publique de Monsieur [N] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec si besoin le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [N] [V] à payer à la société UNICIL, la somme de 9 980,79 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 1er mai 2023, sous réserve d’actualisation ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle globale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux loués, égale au montant du dernier loyer et charges réclamés, ;

— ordonner que l’indemnité d’occupation mensuelle soit indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ;

— condamner Monsieur [N] [V] à payer à la société UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civil, outre les entiers dépens.

La juge des contentieux de la protection a donné lecture à la fiche de diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 janvier 2024 ;

A l’audience, la SA UNICIL, venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation.

Monsieur [N] [V], comparaissant en personne, déclare avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de juillet 2023.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 avril 2024 afin de permettre à la SA UNICIL de produire un décompte actualisé.

A l’audience du 18 avril 2024, la SA UNICIL, venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, représentée par son conseil réitère les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 7 875,64 euros au 8 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus.

Monsieur [N] [V], comparaissant en personne, déclare avoir repris le paiement des loyers depuis 10 mois ; il explique qu’il est parti pendant six mois à Madagascar et que son fils n’a pas payé le loyer ; il fait valoir qu’une partie importante de la dette est due à la suspension de l’allocation logement par la CAF ; il souhaite rester dans les lieux et déclare percevoir environ 1 500 euros de salaire par mois ; il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en proposant de régler 300 euros par mois en sus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 janvier 2024 ;

Par ailleurs, la SA UNICIL, venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 17 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin la SA UNICIL justifie par l’extrait KBIS et l’attestation notariée du 12 octobre 2017, relatif à fusion absorption de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS par la SA UNICIL, venir aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, et partant de sa qualité à agir ;

La SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS est en conséquence recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 27 janvier 2012 et son avenant du 27 mars 2014 contiennent une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [N] [V] le 16 février 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3 314,50 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 avril 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [V] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [N] [V] est tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 691,94 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

La SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, les courriers du 7 février 2023, 2 mars 2023, 16 mars 2023 adressés à Monsieur [N] [V] concernant l’enquête ressources 2023 relative à l’occupation du parc social locatif, et informant le locataire, qu’en l’absence de réponse, un surloyer à son taux maximal ainsi qu’une indemnité de frais de dossier non remboursable d’un montant de 25 euros sera appliquée par mois de retard et un décompte actualisé à la somme de 7 875,64 euros au 8 avril 2024 ;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 162,56 euros et 230,89 euros correspondant à des frais de procédure, ainsi que la somme totale de 209,80 euros correspondant au loyer d’une terrasse non précisée dans le bail ;

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l’évidence requise en référé, le montant de la créance au 8 avril 2024 s’élève à la somme de 7 272,39 euros, déduction faite des frais de procédure et du montant au titre du loyer d’une terrasse.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7 272,39 euros au 8 avril 2024, Monsieur [N] [V] sera condamné à payer à la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS la somme de 7 272,39 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [V] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, en déclarant percevoir la somme 1 500 euros de revenus par mois.

Le décompte versé aux débats confirme la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience ;

Compte tenu de ces éléments et de la qualité de la société bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement situé [Adresse 3] et emplacement de stationnement n° 32298030 situé, [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

· Monsieur [N] [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 691,94 euros à ce jour, sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [V] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la S.A. UNICIL, venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la S.A. UNICIL, venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 16 avril 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [V] à payer à titre provisionnel, à la S.A. UNICIL, venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, la somme de 7 272,39 euros à valoir sur les loyers, accessoires et charges impayés arrêtés au 8 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [N] [V] à se libérer de ladite somme sur une durée de 36 mois, par mensualités de 218,76 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 36ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

— qu’à défaut par Monsieur [N] [V] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter l’appartement situé [Adresse 3] et l’emplacement de stationnement n° 32298030 situé [Adresse 4], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’ expulsé ou à défaut par le bailleur ;

— Monsieur [N] [V] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 691,94 euros à ce jour, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de la SA UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [V] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE