TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 4]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/00341 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XGBB

N° de MINUTE : 25/01225

DEMANDEUR

La société VAL DISTRIB, représentée par son gérant Monsieur [L] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître [R], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 87

C/

DEFENDEUR

Madame [I] [T] veuve [P]

née le 21 Octobre 1937 à [Localité 6] (75)

[W]

[Adresse 5]

ISRAËL

représentée par Maître Bernard BESSIS de la BERNARD BESSIS SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0794

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément à l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 18 mai 2010, M. [G] [P] et Mme [I] [T] son épouse, ont conclu avec la société DISTRILIDIS, aux droits de laquelle vient la société VAL DISTRIB, un bail commercial portant sur les lots n°33 et 35 situés [Adresse 2] pour une durée de 09 ans à compter du 1er juillet 2010 moyennant un loyer annuel de 63 000 euros ramené à la somme de 60 000 euros pour la période du 1er juillet 2010 au 30 juin 2013.

Mme [I] [T] veuve [P] vient aux droits de M. [G] [P].

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2022, Mme [I] [T] veuve [P] a signifié à la société VAL DISTRIB un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 41 502,88 euros.

Par acte de transmission de demande de signification à l’étranger du 05 janvier 2023, la société VAL DISTRIB a assigné Mme [I] [T] veuve [P] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 décembre 2022 par Mme [I] [T] veuve [P] et de débouter celle-ci de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 octobre 2024, la société VAL DISTRIB demande au Tribunal de :

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 décembre 2022 par Mme [I] [T] veuve [P] ;

— débouter Mme [P] de sa demande visant à voir acquise la clause résolutoire ;

— débouter Mme [P] de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la Société VAL DISTRIB ;

— débouter Mme [P] de sa demande aux fins de voir ordonner l’expulsion de la société VAL DISTRIB ou de toute personne occupant les lieux avec l’assistance de la force publique ;

— dire la demande de Mme [P] de conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale sans objet et l’en débouter ;

— débouter Mme [P] de sa demande aux fins de condamnation de la Société VAL DISTRIB au paiement d’une somme de 35 455,79 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022 au titre du solde des charges impayées et en particulier les charges d’eau ;

— débouter Mme [P] de sa demande aux fins de voir condamner la Société VAL DISTRIB à payer la somme de 2 532,43 euros sur l’exercice 2022, et 410,17 euros au titre de la taxe foncière 2023 ;

— donner acte à la Société VAL DISTRIB de son accord de régler le solde de la taxe foncière relative aux lots qu’elle occupe pour l’année 2024 ;

— débouter Mme [P] de ses demandes visant à condamner la société VAL DISTRIB à payer la somme de 1.862,57 € au titre du solde des charges impayées 2023,

— débouter Mme [P] de l’intégralité de ses demandes ;

— débouter Mme [P] de sa demande aux fins de voir fixer une indemnité d’occupation égale à 1/6ème d’une annuité de loyer jusqu’à libération des lieux ;

— débouter Mme [P] de sa demande de dommages intérêt à hauteur de 15 000 euros pour résistance abusive ;

— débouter Mme [P] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— à titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire le Tribunal devait considérer Mme [P] bien fondée en sa demande concernant la facturation des charges d’eau, voir accorder à la société VAL DISTRIB, débiteur de bonne foi, les plus larges délais pour s’acquitter de ladite somme sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

— en tout état de cause, condamner Mme [P] à payer à la société VAL DISTRIB une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 16 octobre 2024, Mme [I] [T] veuve [P] demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— juger que (i) le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 décembre 2022 par Mme [I] [T] veuve [P] à la société VAL DISTRIB est valide et bien fondé et (ii) la société VAL DISTRIB occupe toujours à ce jour les locaux qui lui ont été donnés à bail nonobstant le commandement qui lui a été délivré ;

— juger acquise au profit de Mme [I] [T] veuve [P] la clause résolutoire stipulée au bail commercial conclu avec la société VAL DISTRIB et constater la résiliation de plein droit du bail aux torts exclusifs de la société VAL DISTRIB ;

— prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société VAL DISTRIB ;

— ordonner, en tout état de cause, l’expulsion de la société VAL DISTRIB, ou de toute personne occupant les lieux de son fait et ce, si nécessaire avec l’assistance de la force publique ;

— juger que le dépôt de garantie, soit la somme de 15 000 euros, reste acquis à Mme [I] [T] veuve [P] conformément à l’article 5 du bail ;

— débouter la société VAL DISTRIB de toutes ses demandes ;

— condamner la société VAL DISTRIB à payer à Mme [I] [T] veuve [P] la somme de 35 455,79 euros au titre du solde de charges impayées, portant intérêt au taux légal à compter du 16 décembre 2022, outre le coût du commandement d’un montant de 72,58 euros ;

— condamner la société VAL DISTRIB à payer à Mme [I] [T] veuve [P] la somme de 2 532,43 euros au titre du solde de charges impayées de l’exercice 2022 et celle de 410,17 euros au titre de l’apurement du solde de taxe foncière et de taxe sur les ordures ménagères de l’exercice 2023, portant intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— condamner par ailleurs la société VAL DISTRIB à payer à Mme [I] [T] veuve [P] la somme de 1 862,57 euros au titre du solde de charges impayées de l’exercice 2023 et celle de 658,03 euros au titre de l’apurement du solde de taxe foncière et de taxe sur les ordures ménagères de l’exercice 2024, portant intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la société VAL DISTRIB à payer à Mme [I] [T] veuve [P] (i) une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d'1/6ème d’une annuité de loyer en vigueur, soit 10 500 euros, jusqu’à la libération des locaux, et (ii) une indemnité de rupture correspondant à la totalité des loyers restant à échoir jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours, soit jusqu’au 30 juin 2025, conformément à l’article 13 du bail ;

— condamner la société VAL DISTRIB à payer à Mme [I] [T] veuve [P] la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société VAL DISTRIB à payer à Mme [I] [T] veuve [P] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Bernard BESSIS SELARL, représentée par Maître Bernard BESSIS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 13 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 11 septembre 2025 en raison d’une surcharge du Tribunal et au 25 septembre 2025 en raison d’un retard du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 décembre 2022

L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2022, Mme [I] [T] veuve [P] a signifié à la société VAL DISTRIB un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 41 502,88 euros auquel est annexé des pièces justificatives.

La société VAL DISTRIB fait valoir la nullité de ce commandement de payer visant la clause résolutoire, sans viser de fondement juridique à sa demande, sans qu’un fondement juridique ne résulte des motifs de ses conclusions et en se limitant à soulever l’inexactitude des sommes réclamées par Mme [I] [T] veuve [P].

En toute hypothèse, l’inexactitude des sommes visées par le commandement de payer n’a pas pour effet d’entraîner sa nullité.

En conséquence, la société VAL DISTRIB sera débouté de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 16 décembre 2022 par Mme [I] [T] veuve [P].

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, le bail commercial conclu par acte sous signature privée du 18 mai 2010 entre M. [G] [P], aux droits duquel vient Mme [I] [T] veuve [P] et son épouse Mme [I] [T], et la société DISTRILIDIS, aux droits de laquelle vient la société VAL DISTRIB, stipule à son article 13 une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2022, Mme [I] [T] veuve [P] a signifié à la société VAL DISTRIB un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 41 502,88 euros auquel est annexé des pièces justificatives mais aucun décompte des sommes réclamées.

Mme [I] [T] veuve [P] ne produit aux débats aucune pièce de nature à établir qu’à l’expiration du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce, la société VAL DISTRIB n’a pas régularisé les causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [I] [T] veuve [P] de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial conclu le 18 mai 2010 avec la société DISTRILIDIS, aux droits de laquelle vient la société VAL DISTRIB.

Sur la demande de résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la société VAL DISTRIB et de paiement de charges

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, d’une part d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; et d’autre part de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution, que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [I] [T] veuve [P] ne rapporte pas la preuve des manquements de la société VAL DISTRIB qu’elle allègue au titre des charges des années 2019 à 2023, de la régularisation exceptionnelle d’eau, des taxes foncières et taxes ordures ménagères 2023 et 2024.

Les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir l’exigibilité de ces sommes ni leur absence de paiement par la société VAL DISTRIB et Mme [I] [T] veuve [P] ne produit aucun décompte récapitulatif du compte locataire de la société VAL DISTRIB.

En conséquence, Mme [I] [T] veuve [P] ne rapporte pas la preuve d’un manquement de la société VAL DISTRIB suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail commercial.

Dès lors, Mme [I] [T] veuve [P] sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la société VAL DISTRIB du bail commercial du 18 mai 2010, de sa demande d’expulsion subséquente ainsi que de sa demande de condamnation au titre du solde de charges impayées, du solde de charges impayées de l’exercice 2022, de l’apurement du solde de taxe foncière et de taxe sur les ordures ménagères de l’exercice 2023, du solde de charges impayées de l’exercice 2023, de l’apurement du solde de taxe foncière et de taxe sur les ordures ménagères de l’exercice 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, Mme [I] [T] veuve [P] n’allègue aucun préjudice et ne caractérise pas la résistance abusive de la société VAL DISTRIB qu’elle allègue et ne produit aux débats aucune pièce de nature à établir une faute de la société VAL DISTRIB ayant un lien de causalité avec un préjudice de Mme [I] [T] veuve [P].

Dès lors, Mme [I] [T] veuve [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [I] [T] veuve [P] a la qualité de partie perdante et sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de condamner Mme [I] [T] veuve [P] à payer à la société VAL DISTRIB la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute la société VAL DISTRIB de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 16 décembre 2022 par Mme [I] [T] veuve [P] ;

Déboute [I] [T] veuve [P] de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial conclu le 18 mai 2010 avec la société DISTRILIDIS, aux droits de laquelle vient la société VAL DISTRIB ;

Déboute [I] [T] veuve [P] sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la société VAL DISTRIB du bail commercial du 18 mai 2010 conclu le 18 mai 2010 avec la société DISTRILIDIS, aux droits de laquelle vient la société VAL DISTRIB et de sa demande d’expulsion subséquente ;

Déboute [I] [T] veuve [P] de sa demande de condamnation au titre du solde de charges impayées, du solde de charges impayées de l’exercice 2022, de l’apurement du solde de taxe foncière et de taxe sur les ordures ménagères de l’exercice 2023, du solde de charges impayées de l’exercice 2023, de l’apurement du solde de taxe foncière et de taxe sur les ordures ménagères de l’exercice 2024 ;

Déboute [I] [T] veuve [P] de sa demande de dommages et intérêts.

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne [I] [T] veuve [P] aux dépens ;

Condamne [I] [T] veuve [P] à payer à la société VAL DISTRIB la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 25 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART