TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/13628

N° Portalis 352J-W-B7G-CYCS7

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 24 Octobre 2024

DEMANDERESSE

Madame [C] [U] épouse [W]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5] (ROYAUME-UNI)

représentée par M^e Jean-Philippe CARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0233

DÉFENDERESSE

S.A.S. SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION IMMOBILIERE DE GESTION DE CONSTRUCTION (SERGIC)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Sandrine MADANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1694

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint

Christine BOILLOT, Vice-Présidente

Rémi FERREIRA, Juge

assistés de Fathma NECHACHE, Greffier lors des débats

et de Nadia SHAKI, Greffier lors de la mise à disposition au greffe

Décision du 24 Octobre 2024

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/13628 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYCS7

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Monsieur DE MAUPEOU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE :

Madame [C] [W] est propriétaire d’un appartement à usage d’habitation dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Habitant en Angleterre, Madame [W] a décidé de mettre son appartement en location. Elle a fait appel aux services de la société SERGIC, administrateur de biens, chargée notamment de l’encaissement des loyers et charges, selon un contrat de mandat Gestion Plus du 15 juin 2004.

En 2018, sur les conseils de la société SERGIC, Madame [W] a entrepris d’importants travaux de rénovation et de remise aux normes de son appartement, à la suite du départ de son dernier locataire, pour la somme de 27.032,39 euros TTC. L’appartement a ainsi été intégralement rénové.

Une fois l’appartement remis à neuf, la société SERGIC l’a donné en location à Madame [N] [H], selon un contrat de bail du 24 juillet 2018.

Soumise aux dispositions d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette location nue, a été consentie pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel, charges comprises, de 1 790,00 euros.

Madame [H] multipliant les impayés locatifs, la société SERGIC a fait délivrer, suivant exploit de la SCP [R], Commissaires de justice associés, du 21 janvier 2019, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer les arriérés de loyers et de charges dus, soit la somme de 3 806,54 euros suivant décompte arrêté au 17 janvier 2019 (terme de janvier 2019 inclus).

En outre, Madame [H], a sous-loué l’appartement aux époux [J].

En application du mandat de gestion locative, la société SERGIC a diligenté une procédure d’expulsion des époux [J] qui a abouti à un jugement du 16 décembre 2019, par lequel le tribunal d’instance de Paris a accordé à Monsieur [B] [D] un délai pour quitter les lieux expirant le 30 juin 2020.

Ce jugement a été signifié le 30 décembre 2019 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 3 juillet 2020.

Suivant une déclaration au greffe du 28 septembre 2020, Monsieur [D] a saisi le juge de l’exécution afin de solliciter un délai complémentaire de 12 mois pour quitter les lieux. Par jugement en date du 8 janvier 2021, le juge de l’Exécution a rejeté sa demande.

L’appartement a été libéré à la suite d’une mesure d’expulsion le 10 juin 2021.

Un état des lieux a été réalisé le 30 août 2021 par un commissaire de justice relevant diverses dégradations.

La société SERGIC a fait estimer le montant de travaux de remise en état de l’appartement par la société LFR selon un devis d’un montant total de 20.091,39 euros TTC.

Afin de pouvoir faire réaliser ces travaux nécessaires, Madame [W] a sollicité l’application de la garantie prévue au contrat de gestion locative, qui prévoit une prise en charge des dégradations immobilières, dans la limite de 7.700 euros par lot.

Madame [W] a pris connaissance du rapport de dégradations immobilières dressé par la société SERGIC qui applique une vétusté comprise entre 18 et 50 % à l’intégralité des postes de réparations, proposant finalement une prise en charge de 1.647,44 euros, soit 6.052,56 euros de moins que le montant de la garantie contractuelle.

Elle a donc contesté les conclusions de ce rapport par courrier du 23 octobre 2021, et sans réponse de la société SERGIC, elle l’a relancée par courrier du 9 novembre 2021.

La société SERGIC refusant de verser les fonds contractuellement dus, Madame [W] a résilié le mandat de gestion locative et récupéré les clés de l’appartement au mois de janvier 2022.

Toujours sans réponse de la société SERGIC, le conseil de Madame [W] a mis ladite société en demeure d’appliquer la garantie contractuelle et de l’indemniser par courrier recommandé du 8 avril 2022, sans succès. Le conseil de Madame [W] l’a alors relancée par courriel avec avis de réception du 9 mai 2022.

La société SERGIC a répondu par un courrier du 16 mai 2022 en maintenant son refus d’appliquer la garantie.

Par exploit du 9 novembre 2022, Madame [W] a assigné la société SERGIC devant le tribunal judiciaire de Paris.

Madame [W], aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 30 juin 2023, demande au tribunal de :

— débouter la société SERGIC de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la société SERGIC à lui verser la somme de 1.665 euros avec intérêt au taux légal et capitalisation à compter de la mise en demeure du 8 avril 2022, en restitution du dépôt de garantie ;

— condamner la société SERGIC à lui verser la somme de 7.700 euros avec intérêt au taux légal et capitalisation à compter de la mise en demeure du 8 avril 2022, en application du contrat de mandat de gestion locative ;

— condamner la société SERGIC à lui verser la somme de 11.689,54 euros avec intérêt au taux légal et capitalisation à compter de la mise en demeure du 8 avril 2022, en indemnisation de la perte de chance de relouer son appartement ;

— condamner la société SERGIC à lui verser la somme de 500 euros avec intérêt au taux légal et capitalisation à compter de la mise en demeure du 8 avril 2022, en indemnisation des frais de mise en demeure engagés ;

— condamner la société SERGIC à lui verser la somme de 5.000 euros avec intérêt au taux légal et capitalisation à compter de la mise en demeure du 8 avril 2022, en indemnisation de son préjudice moral ;

— condamner la société SERGIC à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir dans un premier temps, en se fondant sur les articles 1103 et 1162 du code civil, que la société SERGIC fait une application extensive et inexacte des clauses d’exclusion de la garantie en opposant des exclusions qu’elle n’a jamais acceptées et qui ne sont pas stipulées au contrat de gestion locative. Par ailleurs, elle affirme que la distinction entre dommage mobilier et dommage immobilier opposée par la défenderesse est incohérente et ne correspond pas à la volonté des parties. Elle reproche à la défenderesse de se contredire en appliquant la garantie aux dégradations faites aux portes qui sont des meubles.

Dans un second temps, en se fondant sur l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, elle soutient qu’aucune vétusté n’est opposable puisque l’appartement a été intégralement refait à neuf juste avant la location, en 2018, soit 2 ans et demi avant qu’il ne soit de nouveau libéré, et que ces travaux ont été réalisées sous l’impulsion et le contrôle de la société SERGIC. Elle ajoute que, l’appartement ayant été rénové deux ans et demie avant le départ des sous-locataires, aucun coefficient de vétusté n’est applicable à l’exception de celui de 15 % pour les peintures.

Dans un troisième temps, en se fondant sur l’article 1199 du code civil, elle soutient que la société SERGIC ne peut se retrancher derrière les clauses de la police d’assurance qu’elle a contractée, les contrats n’ayant d’effet qu’entre les parties et cette police, qu’elle n’a pas contractée, ne lui étant pas opposable.

Dans un quatrième temps, se fondant sur l’article 1103 du code civil et sur un arrêt de la Cour de cassation du 1er juillet 2020, elle énonce que la sous-location n’exclut pas l’indemnisation car l’exclusion de la garantie pour les dégradations commises par le sous-locataire n’est pas stipulée dans le contrat et lui est donc inopposable. Elle énonce, par ailleurs, que la société SERGIC a renoncé à se prévaloir de cette hypothétique exclusion en appliquant volontairement la garantie et en lui proposant une indemnisation partielle.

Elle avance, sur le fondement des articles 1221 et 1231-1 du code civil, que l’argument de la société SERGIC selon lequel elle aurait assumé des loyers impayés à hauteur de 60.000 euros en application du contrat de gestion locative ne change rien au bien-fondé de ses demandes. Par ailleurs, elle fait valoir que la société SERGIC ne justifie pas des démarches qu’elle aurait accomplies en vue du recouvrement des loyers impayés.

Décision du 24 Octobre 2024

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/13628 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYCS7

Elle ajoute que le non-paiement, par la société SERGIC des 7 700 euros dus a eu pour conséquence de l’empêcher de relouer son appartement, étant dans l’impossibilité de financer des travaux de remise en état, de la contraindre à engager des frais de mise en demeure et lui a occasionné un préjudice moral qui a été attesté par Madame [F], Madame [S] et Madame [V]. Elle souligne que le contrat de bail consenti à Madame [H] prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 1.665 euros, et que ce dépôt de garantie a été encaissé par la société SERGI au lieu de lui être restitué.

Enfin, elle reconnaît que le solde de son compte de gestion locative est de de 3.272,61 euros et qu’elle doit cette somme à la société SERGIC. Elle estime que cette somme doit se compenser avec celles qu’elle réclame.

La société SERGIC, aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 3 novembre 2023, demande au tribunal, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Vu les articles 1103,1221, 1231-1 du code civil,

Vu les articles 6, 696 et 700 du code de procédure civile,

A titre principal,

— la déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes ;

Et, y faisant droit,

— débouter Madame [C] [W] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre reconventionnel,

— condamner Madame [C] [W] à lui rembourser la somme de 3.272,61 € au titre du solde de son compte,

— condamne Madame [C] [W] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Elle oppose dans un premier temps, que la garantie ne couvre que les dégradations commises par le locataire et qu’en l’espèce, les dégradations ont été commises par les époux [D], sous-locataires. Elle conteste « étendre unilatéralement les exclusions prévues au contrat », l’exclusion des dommages causés par les sous-locataires résultant de la lecture de ce dernier. Elle prétend, en outre, que la garantie ne couvre que les détériorations immobilières commises par le locataire, ce qui signifie qu’elle ne couvre pas les détériorations mobilières. Elle avance enfin qu’un coefficient de vétusté de 10% est appliqué chaque année. Ainsi, s’agissant de la réfection de la peinture, la peinture d’origine ayant été faite trois ans auparavant, le coefficient de 18% est justifié. Pour le remplacement des portes et poignées de porte, l’application d’un coefficient de 50% n’est pas disproportionnée, les portes étant d’origine. Elle ajoute qu’aucun coefficient de vétusté n’a été appliqué pour le remplacement des vitres. Elle affirme que la demanderesse ne justifie pas, dans son quantum, la somme de 7700 euros qu’elle réclame.

Ensuite, elle fait valoir qu’il n’est pas établi que le non-versement de la somme de 7 700 euros a empêché Madame [W] d’effectuer les travaux de remise en état du logement.

Ensuite, elle fait valoir que, pour la période du 11 juin 2021 au 31 août 2021 au cours de laquelle l’appartement n’était pas loué, la demanderesse a perçu de sa part un loyer de substitution. Elle explique que les sommes perçues au titre de ce loyer ont ensuite fait l’objet d’une annulation en écritures sur le compte de Mme [W] qui se trouve débitrice envers elle de la somme totale de 3.272,61 euros.

Enfin, elle oppose qu’elle n’est jamais restée taisante face aux demandes de Madame [W] à qui elle a apporté des réponses. Elle affirme que la demanderesse a récupéré les clefs de l’appartement au mois de janvier 2022 et qu’elle l’a mis en location dès le mois de février 2022 puisque la demande de perte locative s’arrête au mois de janvier 2022 inclus.

Elle conteste, les attestations de Madame [F], de Madame [S] et de Madame [V] qui font état de l’angoisse de Madame [W] alors qu’elles datent de la fin du mois de juillet 2022, date à laquelle l’appartement était reloué et les loyers à nouveau perçus.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2023. L’affaire a été renvoyée à l’audience à juge rapporteur du 11 septembre 2024 à 10h00. Elle a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS :

Selon l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable le jour de la conclusion du contrat gestion locative, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 3 du contrat précité prévoit la prise en charge du coût de réparation des dégradations immobilières commises par le locataire dans la limite de 7 700 euros.

Selon ce même article, la garantie ne couvre pas :

— Les dommages résultant d’un défaut d’entretien habituel et de l’usure du bien immobilier,

— Les dommages causés aux éléments de cuisine intégrée ou aux embellissements,

— Les dommages aux aménagements extérieurs, aux espaces verts, arbres et autres plantations,

— Les dommages aux éléments de clôture et de fermeture des terrains et parcelles privatives,

— Les dommages résultant d’événements fortuits et/ou extérieurs à la personne du locataire.

Selon le constat d’état des lieux dressé le 30 août 2021 par Maître [Y] [R], commissaire de justice, le logement, outre qu’il présente un aspect usagé, comporte des inscriptions sur les murs dans l’entrée, du salon et de la chambre numéro deux. Une porte manque dans le salon, le panneau inférieur de la porte de la cuisine est manquant, la porte de la salle de bain est fendue et n’a plus de poignée et il manque la poignée de la porte de la chambre numéro deux. Dans la cuisine, un plan de travail est arraché du mur. L’autre plan de travail est dans un état dégradé : les portes du placard se trouvant en dessous ne fonctionne plus, l’évier, qui en fait partie, présente des traces de coups et le robinet est à moitié arraché, un meuble colonne est arraché du mur et un placard de rangement mural est en mauvais état, ses protes ne fonctionnant plus.

Il résulte des débats que, si l’appartement a été loué officiellement à Madame [N] [H], il a été sous-loué aux époux [D] qui y ont habité du 24 juillet 2018 jusqu’au 10 juin 2021. Les dommages causés dans l’appartement dont Madame [W] est propriétaire sont donc entièrement imputables à ces derniers.

Cependant, contrairement à ce que prétend la défenderesse, le terme « locataire » employé à l’article 3 du contrat de gestion locative recouvre également le sous-locataire qui occupe les lieux dans le cadre d’un contrat de bail sous la responsabilité de l’administrateur de bien qui a en charge la gestion de la location.

Les dommages décrits dans le procès-verbal du 30 août 2021 sont de nature immobilière puisqu’ils affectent les murs de l’appartement ainsi que des portes et des meubles destinés à être fixés aux murs qui sont des immeubles par destination. Ils ne résultent pas d’un défaut d’entretien habituel mais de véritables dégradations. Ils ne concernent ni les aménagements extérieurs, ni les espaces verts ni des plantations, ni des arbres, ni des éléments de clôture et ils ne résultent pas d’un cas fortuit ni d’un élément extérieur aux locataires. Ils sont donc couverts par la garantie.

Selon un devis de la SARL LFR produit en pièce numéro 8 par la demanderesse, la réfection de la peinture de l’entrée, du salon et de la chambre numéro deux peut être estimée à 3 999,60 euros. Selon ce même devis, le remplacement des meubles de la cuisine peut se chiffrer à 2 090 euros et celui des portes à 1 105 euros, ce qui fait un total de 7 194,60 euros.

La société SERGIC sera condamnée à payer cette somme à Madame [W].

Madame [W] reproche à la société GERGIC de l’avoir, en ne lui versant pas les 7 700 euros dus au titre de la garantie prévue à l’article 3 du contrat de gestion locative, mise dans l’impossibilité de financer les travaux de remise en état de l’appartement et de l’avoir ainsi empêchée de le relouer dans un délai raisonnable.

La responsabilité contractuelle d’un cocontractant ne peut être engagée qu’en présence d’une faute commise par lui, d’un dommage et d’un lien de causalité entre l’un et l’autre.

Si la société SERGIC a manifestement eu tort de ne pas indemniser Madame [W] au titre de la garantie contre les dégradations immobilières faites par le locataire, le lien entre cette faute et le fait, pour la demanderesse, de ne pas avoir pu relouer l’appartement dans un délai raisonnable n’est pas établi. En effet, Madame [W] n’établit pas n’avoir pu remettre en état l’appartement sans l’aide financière de la société SERGIC. Par ailleurs, le fait de ne pas pouvoir louer un logement ne dépend pas seulement de son état mais aussi du marché locatif qui peut être fluctuant.

Madame [W] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 11 689,54 euros au titre de la perte de chance de pouvoir relouer son appartement.

La mise en demeure adressée par Madame [W] à la défenderesse par lettre du 8 avril 2022 portant sur la prise en charge des dégradations faites par le locataire, c’est à bon droit que Madame [W] réclame la condamnation de la société SERGIC à lui rembourser les frais de cette mise en demeure. Selon une facture d’honoraires de Maître [M], son avocat, ces frais sont de 500 euros au total. La société SERGIC sera condamnée à payer cette somme à Madame [W].

Selon le contrat de bail, le dépôt de garantie versé par le locataire lui est restitué à la fin du bail déduction faite des sommes dont il est susceptible d’être débiteur envers le propriétaire. Il se déduit de cette stipulation que, si le montant des sommes dont le locataire est débiteur envers le propriétaire excède celui du dépôt de garantie, celui-ci peut être conservé par le propriétaire.

Il résulte des développements précédents que la montant des dégradations causées à l’appartement de Madame [W] par les époux [D] se chiffre à 7 194,60 euros. Cette somme, qui aurait été à la charge des époux [D] – sous-locataires – si la société SERGIC n’avait pas été condamnée à la payer à la demanderesse, est supérieure à celle du dépôt de garantie qui est de 1 665 euros.

Le dépôt de garantie est acquis à Madame [W], propriétaire, et il appartient à la société SERGIC, qui le détient, de le lui reverser.

La société SERGIC sera donc condamnée à reverser à Madame [W] la somme de 1 665 euros.

Cette affaire, qui a comme origine une faute de la société SERGIC qui est de ne pas faire jouer la garantie contre les dégradations immobilières du locataire alors que celle-ci était due, a affecté Madame [W] sur le plan psychologique comment en témoignent par écrit Madame [O] [A], Madame [T] [X] et Madame [P] [I]. La société SERGIC sera condamnée, en conséquence, à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Les condamnations prononcées à l’encontre de la défenderesse produiront intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022, date de la mise en demeure qui lui a été adressée et la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

En revanche, Madame [W] ne conteste pas être débitrice envers la société SERGIC de la somme de 3 272,51 euros représentant le solde négatif de son compte de gestion locative. Elle sera condamnée à payer cette somme à la société SERGIC.

La compensation entre les sommes dues par chacune des parties à l’autre n’ayant été évoquée que dans le corps des conclusions de Madame [W] et non dans leur dispositif, celle-ci ne pourra être accordée, ne pouvant être considérée comme une demande en vertu de l’article du code de procédure civile.

Succombant pour l’essentiel, la société SERGIC sera condamnée à payer à Madame [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de la demande qu’elle formule sur le fondement de ce texte.

Il sera rappelé que les jugements de première instance sont exécutoires de droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la société SERGIC à restituer à Madame [C] [W] le dépôt de garantie de 1 665 euros,

Condamne la société SERGIC à payer à Madame [C] [W] :

— La somme de 7 194,60 euros au titre de la garantie dégradations immobilières du locataire prévue au contrat de gestion locative conclu le 15 juin 2004,

— La somme de 500 euros en remboursement des frais de mise en demeure,

— La somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Dit que ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Déboute Madame [W] du surplus de ses demandes au fond,

Condamne Madame [C] [W] à payer à la société SERGIC la somme de 3 272,61 euros représentant le solde débiteur de son compte de gestion locative,

Condamne la société SERGIC à payer à Madame [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société SERGIC de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société SERGIC aux dépens,

Rappelle que les jugements de première instance sont exécutoires de droit par provision.

Fait et jugé à [Localité 6] le 24 Octobre 2024.

Le Greffier Le Président

Nadia SHAKI Antoine DE MAUPEOU