TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Frédérique ROUSSEL STHAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06633 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K6Y

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH

[Adresse 3]

représenté par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [X],

[Adresse 1]

représenté par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06633 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K6Y

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2002, à effet le même jour, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à [D] [X] sur des locaux situés escalier 2, 3ème étage, porte n°42, [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 427,29 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6.091,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [D] [X], le 16 février 2024.

Par assignation du 21 juin 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de [D] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié jusqu’à la libération des lieux, 6.189,26 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6.091,06 euros et de l’assignation pour le surplus, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 mars 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 février 2025, s’élève désormais à la somme de 8.906,18 euros, terme de février 2025 inclus. Il indique ne pas s’opposer aux demandes du défendeur, compte-tenu des paiements intervenus.

[D] [X], représenté, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, proposant de verser des mensualités de 200 euros pendant 35 mois, le solde le 36ème mois. Il a indiqué avoir été licencié pour motif économique et être hospitalisé depuis plusieurs mois.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[D] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail de sorte que c’est le délai de deux mois qui est applicable.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 15 février 2024 et la somme de 6.091,06 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 avril 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En effet, [D] [X] a demandé à l’audience à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il convient de prévoir le versement d’une mensualité d’apurement de 200 euros, en plus du loyer courant.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, à titre provisionnel. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 870,25 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 8.906,18 euros, hors frais de contentieux.

[D] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6.091,06 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant [D] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[D] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 26 juin 2002 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et [D] [X], d’autre part, concernant les locaux, appartement et cave, situés escalier 2, 3ème étage ; [Adresse 5] est résilié depuis le 15 avril 2024,

CONDAMNONS [D] [X] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 8.906,18 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6.091,06 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS [D] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [D] [X],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 avril 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [D] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• [D] [X] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 870,25 euros, à partir du 16 avril 2024, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS [D] [X] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 février 2024 et celui de l’assignation du 28 juin 2024,

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge