TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01500 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKZO

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [T] [N]

né le 07 Février 1968 à [Localité 9] (SYRIE),

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marie céline REIBEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 82

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [V] [M]

né le 16 Février 2000 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [J] [Z]

né le 05 Juin 1999 à [Localité 7] (VAL-DE-MARNE),

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [B] [U] [A] [Z]

né le 23 Février 1997 à [Localité 6] (HAUTS-DE-SEINE),

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président, assistée d’Elodie PFEFFER auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 février 2026 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 19 février 2024, M. [T] [N] a donné à bail à MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 12], pour un loyer mensuel alors fixé à 1150€ outre des charges de 75 € et 75€ pour le garage.

Par exploit du 7 février 2025, M. [T] [N] a fait assigner MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges.

L’affaire a été fixée au 10 juin 2025 et renvoyée pour être plaidée à l’audience du 7 novembre 2025.

A cette audience, M. [T] [N] régulièrement représenté, a repris le bénéfice de son assignation et demandé au juge de :

— déclarer la demande recevable,

— prononcer la résiliation la résiliation du bail d’habitation,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délais de MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] et autoriser l’expulsion avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

— exclure l’application des dispositions de l’article L412-1 du cpce et dire que l’expulsion pourra avoir lieu dès la signification du commandement de quitter les lieux,

— assortir la libération des lieux d’une astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] solidairement à lui payer la somme de 6500€ au titre de l’arriéré de loyers et charges dus montant à parfaire au jour du jugement,

— condamner solidairement MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation de 1300€ à compter du jugement et jusqu’à libération des lieux, à titre provisionnel,

— dire que cette indemnité mensuelle d’occupation sera révisée aux conditions du bail résilié,

— condamner MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] solidairement aux dépens ainsi qu’à lui payer 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande, M. [T] [N] relève que la situation d’impayés perdure et que les locataires n’ont pas davantage justifié de la souscription d’une assurance.

MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026, prorogé au 3 février 2026.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

L’action est donc recevable.

— Sur la résiliation du bail :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

La charge de la preuve des paiement repose sur le locataire, lesquels n’ont pas comparu. Il ne peut donc être statué qu’au seul vu des pièces produites par son bailleur.

Le relevé de compte produit révèle que MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] restaient devoir 6500€ à la date du 31 décembre 2024.

M. [T] [N] produit plusieurs courriers dont certains ne sont pas accompagnés de preuve d’envoi. En revanche, il produit la lettre de mise en demeure envoyée le 25 novembre 2024, par son conseil en recommandé avec accusé de réception à chacun des co locataires, ces trois courriers lui ayant été retournés avec la mention « non réclamés ».

A ce jour, les locataires ne justifient d’aucun paiement pas plus qu’ils ne justifient de la reprise des paiements du loyer et charges courantes.

Le bailleur qui avait sollicité dans son assignation, le droit d’actualiser sa créance au jour du jugement produit un décompte actualisé et arrêté au 30 septembre 2025 faisant ressortir une dette de 18200€, terme de septembre 2025 inclus.

Les locataires malgré sommation adressée en recommandé par le conseil de leur bailleur, n’ont pas davantage justifié de la souscription d’une assurance garantissant le risque locatif.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave et persistant aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement, en application des dispositions de l’article 1229 du code civil.

Ensuite, d’une part, MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] doivent être solidairement condamnés à payer à M. [T] [N] la somme de 18200€ au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2025.

MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] doivent également être condamnés solidairement, à payer les loyers et provisions de charges échus depuis le dernier décompte et jusqu’au jour du présent jugement.

D’autre part, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance particulière ne justifie qu’il soit fait exception aux délais d’expulsion prévus par les dispositions susvisées. Cette demande sera rejetée.

Enfin, une indemnité d’occupation est due depuis le 3 février 2026 jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

M. [T] [N] sollicite que ladite indemnité soit fixée à la somme de 1300€, cette somme correspondant au montant, à la date de la résiliation, du loyer et des charges pour la maison et ses accessoires.

Il convient de condamner MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] solidairement au paiement de ladite indemnité d’occupation, la solidarité étant limitée à une période de 6 mois suivant la date du présent jugement conformément aux stipulations de la clause contractuelle.

A l’issue d’une période d’occupation de 6 mois après le présent jugement, la dette d’indemnité d’occupation demeurera conjointe entre les codébiteurs qui se maintiendraient dans les lieux.

Il n’y a pas lieu de prévoir une révision de ladite indemnité en l’absence de clause contractuelle de révision ou indexation.

Par ailleurs l’indemnité d’occupation concourt à la libération des lieux qu’il n’est donc pas nécessaire d’assortir d’une astreinte.

— Sur les demandes accessoires :

MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens comprenant.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [T] [N], MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] seront en outre, solidairement condamnés à lui payer une somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE la demande aux fins de résiliation du contrat de bail conclu entre M. [T] [N] et MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] concernant une maison et ses accessoires, situés [Adresse 3] à [Localité 12];

PRONONCE la résiliation du bail aux torts de MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] et ce, à compter du présent jugement;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à réduction ou suppression des délais d’expulsion prévus par le code de procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] solidairement à payer à M. [T] [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 1300€ (mille trois cents euros) ;

DIT que cette indemnité d’occupation mensuelle est due à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT QUE la solidarité entre les codébiteurs de l’indemnité d’occupation est limitée à une période de 6 mois suivant le prononcé du présent jugement et qu’à l’issue de ce délai, la dette sera conjointe entre les codébiteurs qui se maintiendraient dans les lieux ;

DEBOUTE M. [T] [N] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] solidairement à payer à M. [T] [N] la somme de 18200€ (dix huit mille deux cents euros) au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, ainsi que les loyers et charges courrus depuis cette date et jusqu’au jour du présent jugement;

CONDAMNE MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] solidairement aux dépens;

CONDAMNE MM. [V] [M], [O] [J] [Z] et [B] [U] [A] [Z] solidairement à payer à M. [T] [N] une somme de 1000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 février 2026, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,