TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/01882 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IMB3

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 29 janvier 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [J] [M], né le 02 juin 1980 à [Localité 11] (68), demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [O] épouse [M], née le 04 janvier 1979 à [Localité 10] (68), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Jean-michel ARCAY de la SCP BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [W] [E], né le 09 Juillet 1968 à [Localité 8] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 3]

Madame [Z] [H] [U], née le 09 Juillet 1964 à [Localité 6] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Virginie HERRGOTT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 21

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

en présence d'[B] [R], auditrice de justice

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 février 2014, Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] ont consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [H] [U] et Monsieur [W] [E] portant sur un appartement et une cave situés au [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros, avec une prise d’effet au 1 mars 2014. Un état des lieux d’entrée a été établi entre les parties le 14 février 2014.

Le bail a pris fin et un état des lieux de sortie a été dressé le 4 mars 2020.

Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] ont sollicité, par courrier daté du 28 avril 2022, le conciliateur de justice aux fins d’obtenir une indemnisation au titre des dégradations locatives découlant de l’état des lieux de sortie. Une tentative de conciliation a eu lieu le 19 mai 2022, ayant fait l’objet d’un constat d’échec le 20 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 juillet 2023, Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] ont fait assigner Madame [Z] [H] [U] et Monsieur [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir notamment l’indemnisation des réparations locatives.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 30 novembre 2023 puis après plusieurs renvois à la demande des parties, elle a été retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A l’audience, Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières conclusions du 8 janvier 2025 et demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Madame [Z] [H] [U] et Monsieur [W] [E] de leur demande d’irrecevabilité ;

— Condamner solidairement Madame [Z] [H] [U] et Monsieur [W] [E] à leur payer la somme de 7 591 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner solidairement Madame [Z] [H] [U] et Monsieur [W] [E] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner solidairement Madame [Z] [H] [U] et Monsieur [W] [E] aux dépens.

Pour s’opposer à l’irrecevabilité de l’action soulevée par les défendeurs, ils indiquent que la tentative de conciliation a interrompu le délai de prescription et qu’il s’agissait d’une démarche amiable afin de trouver une solution au litige.

Au soutien de leur demande en paiement, Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] font valoir, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que les dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie ne résultent pas d’une usure normale puisque l’appartement avait été entièrement repeint lors de leur entrée dans les lieux, comme en attestent le contrat de bail et l’attestation de l’agent immobilier. En se prévalant de l’état des lieux de sortie, ils exposent que les parquets présentent des traces d’impacts, d’usures et des trous et que les peintures sont dans un état médiocre avec de multiples trous et traces. Ils ajoutent que le lave-vaisselle est hors service, que le plafond est tombé et qu’il manque un morceau. Ils précisent encore que la salle de bain n’est pas propre et qu’il y a de la moisissure sur tous les joints de la douche.

En réponse aux moyens soutenus par les défendeurs, ils font valoir qu’il ne s’agissait pas d’une chute du faux plafond mais d’un lambris qui s’était détaché. Ils exposent que la fuite d’eau prise à leur charge ressortait d’une charge locative dont ils auraient dû assumer les frais et que la présence de mites résulte d’un défaut d’entretien par les locataires.

Madame [Z] [H] [U] et Monsieur [W] [E], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs dernières conclusions en date du 3 novembre 2025 et demandent du juge des contentieux de la protection de :

— A titre principal, juger la demande de Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] irrecevable ;

— A titre subsidiaire, débouter Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] de leurs prétentions ;

— En tout état de cause, condamner Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande d’irrecevabilité, Madame [Z] [H] [U] et Monsieur [W] [E] font valoir, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 2230 et 2238 du Code civil, que l’action engagée est irrecevable en raison de la prescription. Ils soutiennent que la prescription a débuté le 4 mars 2020, date de l’état des lieux de sortie et que la tentative de conciliation a suspendu le délai entre le 28 avril 2022, date de la demande aux fins de conciliation, et le 20 mai 2022, date du constat d’échec de la conciliation. Ainsi, ils considèrent que la prescription était acquise au jour de l’assignation en date du 12 juillet 2023.

Pour s’opposer à la demande en paiement, sur le fondement de l’article 4 du décret du 30 mars 2016 et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ils exposent que l’appartement n’avait pas été repeint dans son intégralité et que le contrat de bail produit par les propriétaires a été falsifié. Ils précisent que la mention présente sur le bail produit par ces derniers n’a pas été contresignée par eux, ladite mention ne figurant pas sur l’exemplaire original signé par les deux parties. Ils ajoutent qu’aucune mention de peinture refaite ne figure sur l’état des lieux d’entrée. De plus, ils font valoir que le logement était ancien et mal entretenu par les propriétaires. Ils indiquent avoir déclaré, dans un courrier du 19 novembre 2018, une chute du faux plafond, une fuite de la douche, la présence de mites et des difficultés se rapportant à l’état des boiseries. Ils expliquent que les travaux sont intervenus uniquement dans la perspective de la vente de l’appartement compte tenu de la vétusté des lieux. Concernant le coût de remplacement du lave-vaisselle et du micro-onde, ils soutiennent que ces équipements ne sont pas visés par l’état des lieux d’entrée et que l’adresse figurant au devis n’est pas celle du bien objet de la location.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2238 du code civil dispose que la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l’une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée.

En l’espèce, la prescription triennale a commencé à courir au moment de la restitution du logement, c’est-à-dire au jour de l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement, soit le 4 mars 2020.

Une demande aux fins de tentative de conciliation a été formulée par les demandeurs en date du 28 avril 2022. Toutefois, aucun accord écrit n’a été stipulé. Ainsi, la prescription a été suspendue, et non interrompue comme le soutient le demandeur, à compter du 19 mai 2022, date de la première réunion de conciliation, au 20 mai 2022, date du constat d’échec de la tentative de conciliation.

La prescription expirait donc au plus tard le 6 mars 2023.

Or, l’assignation a été délivrée le 12 juillet 2023, soit plus de 4 mois après l’expiration du délai. L’action du bailleur est donc prescrite.

Par conséquent, l’action engagée par Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] doit être déclarée irrecevable.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnés aux dépens, Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] verseront à Madame [Z] [H] [U] et à Monsieur [W] [E] la somme de 800 € au titre de l’article précité.

Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action engagée par Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] le 12 juillet 2023 ;

DEBOUTE Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] de l’ensemble de leurs prétentions ;

CONDAMNE Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] à payer à Madame [Z] [H] [U] et Monsieur [W] [E] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [G] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 29 janvier 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,