TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 02 Juillet 2025

N° RG 24/01175 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DDSA

DEMANDEUR

S.A.R.L. GOELIA GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 435 285 077

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Julie JACQUOT de la SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [P] [W]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 Avril 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au ONZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, délibéré prorogé au DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

La SARL GOELIA GESTION a pour activité l’exploitation d’hébergements touristiques. Dans le cadre de son activité elle loue à bail des appartements dans la “Résidence [11]” située à [Localité 13].

Monsieur [Z] [W], propriétaire d’un appartement dans cette résidence, a consenti le 27 janvier 2013 un bail commercial à la SARL GOELIA GESTION, portant sur un appartement n°A107 de type T2 (lot n°14) à effet au 1er février 2013 jusqu’au 30 septembre 2022.

Par acte d’huissier du 22 septembre 2021, Monsieur [W] a délivré à la SARL GOELIA GESTION un congé sans offre de renouvellement, pour reprise du bien avec offre d’indemnité d’éviction.

Aucune proposition relative au versement de l’indemnité n’a été formulée par Monsieur [W].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SARL GOELIA GESTION a assigné Monsieur [Z] [W] devant le tribunal judiciaire de DAX aux fins de voir, sur le fondement de l’article L 145-14 du code de commerce :

— Constater le caractère recevable et bien fondé de l’assignation délivrée à Monsieur [Z] [W],

— Condamner Monsieur [Z] [W] à lui payer la comme de 38 819,00 euros,

— Condamner Monsieur [Z] [W] à lui payer la somme de 2 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [Z] [W] aux entiers dépens de l’instance.

Le clôture de l’instruction est intervenue le 06 février 2025 par ordonnance du même jour, fixant l’affaire à l’audience de plaidoirie du 2 avril 2025.

A cette date, les parties ont été entendues en leur plaidoirie et avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 11 juin 2025. Le délibéré a été prorogé au 02 juillet 2025 en raison d’un surcroît de la charge de travail du magistrat;

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que l’article L 145-14 du code de commerce prévoit que le locataire évincé a droit au paiement d’une indemnité d’éviction égale au montant du préjudice causé par le défaut de renouvellement (montant de la valeur marchande du fonds et des indemnités accessoires). Elle rappelle qu’en l’espèce, le défendeur a fait délivrer à la demanderesse un congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction. Elle indique que l’indemnité principale doit s’estimer à la somme de 32 885,00 euros du fait de la situation exceptionnelle des lieux et de l’application recommandée par les experts d’un coefficient de 3 points sur la moyenne du chiffre d’affaires réalisé pour chaque appartement. Elle indique avoir droit au titre des indemnités accessoires, au paiement de plusieurs frais dont elle justifie le montant notamment avec le rapport d’expertise réalisé en juin 2022 par le cabinet BLB ASSOCIES, experts associés à [Localité 7] et [Localité 5], qu’elle verse aux débats (indemnité de remploi, indemnité relative au trouble commercial, indemnité de déménagement, frais administratifs, travaux et aménagements non amortis).

Monsieur [Z] [W], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence territoriale du tribunal judiciaire de DAX

Selon l’article 42 du code de procédure civile, la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur. Lorsque le litige trouve sa source dans l’application des règles spécifiques au statut des baux commerciaux, l’article R 145-23 du code de commerce prévoit que la juridiction territorialement compétente est celle du lieu de situation de l’immeuble.

Selon l’article 48 du code de procédure civile, toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée.

Il ressort de l’article 1 du décret n° 2021-1822 du 27 décembre 2021 modifiant la liste des tribunaux judiciaires à compétence départementale désignés sur le fondement de l’article L 211-9-3 du code de l’organisation judiciaire que le tribunal judiciaire de DAX est compétent pour les actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce.

En l’espèce, l’article 10 du contrat de bail signé les 24 et 27 janvier 2013 entre les parties à l’instance prévoit que “Pour tous les litiges pouvant naître de l’interprétation ou de l’exécution des clauses du présent bail, il fait attribution de juridiction aux Tribunaux de [Localité 14]”.

Il n’est pas contesté que Monsieur [Z] [W] n’a pas la qualité de commerçant. Dès lors, la clause attributive de compétence ne peut être que déclarée non écrite.

Le bail commercial litigieux porte sur un local situé sur la commune de MIMIZAN (Landes), située dans le ressort territorial du tribunal judiciaire de DAX et avec une compétence exclusive pour le tribunal judiciaire de DAX pour connaître des litiges relatifs aux baux commerciaux.

Il y a donc lieu de déclarer la présente action recevable.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’article L 145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, il n’est pas contesté le principe d’une indemnité d’éviction, cette dernière figurant dans l’offre de congé adressé par Monsieur [Z] [W] à sa locataire le 22 septembre 2021. Le débat porte donc sur le calcul et le montant de l’indemnité d’éviction.

Sur l’indemnité principale

L’article L 145-14 du code de commerce rappelle que l’indemnité d’éviction, et plus particulièrement l’indemnité principale, a pour objet d’indemniser le préjudice subi par le preneur du fait du défaut de renouvellement du bail.

La demande porte sur le lot numéro 14 de la “Résidence [11]” située à [Localité 13]. L’indemnité d’éviction due au titre de la perte de l’appartement appartenant à Monsieur [W] doit être appréciée au regard du chiffre d’affaires dégagé pour l’exploitation de ce seul appartement.

La SARL GOELIA GESTION verse au dossier le rapport comptable du chiffre d’affaire du logement du 20 avril 2024 au 2 novembre 2024. Il résulte de ce document que le chiffre d’affaire généré par l’appartement sur cette période s’élève à 9 003,85 euros. Le rapport d’expertise du cabinet BLB ASSOCIES établi en juin 2022 estime un chiffre d’affaire annuel moyen pour un appartement comme celui du défendeur à 10 962 euros. Il fonde son expertise sur une moyenne du chiffre d’affaire réalisé par l’ensemble de la résidence sur la période de 2016 à 2017.

Aucun autre élément n’étant versé aux débats, il n’est pas possible d’apprécier la moyenne du chiffre d’affaires de l’appartement sur les trois dernières années.

Le montant de l’indemnité d’éviction devant être calculé au plus proche de la date d’éviction, il convient donc de s’appuyer sur le chiffre d’affaire réalisé par l’appartement de Monsieur [W] sur la période du 20 avril 2024 au 2 novembre 2024, soit la somme de 9 003,85 euros.

Conformément à la méthode hôtelière applicable en l’espèce, il convient d’appliquer à ce chiffre d’affaire un coefficient multiplicateur déterminé en fonction du mode d’exploitation en résidence de tourisme et du potentiel économique du fonds.

Il résulte des différentes pièces du dossier que l’appartement est un lot de type T2 pouvant accueillir 6 personnes et que l’état du bien est relativement bon avec des équipements communs au niveau de la résidence.

L’appartement dépend d’une résidence située à [Localité 12] ([Localité 10]). Il s’agit d’un emplacement de qualité sur le littoral mais qui reste largement concurrencé par le sud des [Localité 10], la côte basque et le bassin d'[Localité 6].

Il résulte du rapport d’expertise, ce qui est confirmé par les photos apportées au dossier et par les plans annexés au rapport d’expertise, que le bien est idéalement situé sur la commune de [Localité 12], en seconde ligne par rapport au front de mer, à 50 mètres de la plage.

Compte tenu de ces éléments il convient d’appliquer au chiffre d’affaire retenu un coefficient multiplicateur de 2, ce qui porte le montant de l’indemnité principale à la somme de 18 007,70 euros.

Sur les indemnités accessoires

L’indemnité accessoire comprend notamment l’indemnité de remploi, les frais de déménagement et de réinstallation, le trouble commercial, les pertes de stocks, les frais d’installation non amortis, les frais de licenciement, les frais divers.

— sur l’indemnité de remploi

La SARL GOELIA GESTION demande une indemnité de remploi à 10% du montant de l’indemnité principale au titre des frais d’acquisition, droits d’enregistrement, frais d’agence et honoraires de rédaction.

La SARL ne justifie pas de l’étude ou de la réalité du préjudice. L’expert qu’elle a mandaté propose une indemnité de 10% de l’indemnité principale.

Il convient ainsi de retenir la somme de 1 800,77 euros.

— sur l’indemnité relative au trouble commercial

La SARL GOELIA GESTION sollicite la somme de 548 euros au titre du trouble commercial, qu’elle justifie par la désorganisation et la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction.

Compte tenu de l’absence de contestation et la somme de 548 euros paraissant adaptée, elle sera retenue.

— sur l’indemnité de déménagement

La SARL GOELIA GESTION sollicite la somme de 1 000 euros au titre des frais de déménagement. L’expert mandaté à ce titre retient une valeur forfaitaire de 1 000 euros.

Il tient compte du fait que le mobilier présent dans le logement appartient majoritairement au preneur, ce qui ressort du contrat de bail commercial du 24 et 27 dans le point 2 de l’exposé préliminaire.

Le montant de 1 000 euros apparaît donc adapté et sera retenu.

— sur les frais administratifs

La SARL GOELIA GESTION demande 1 000 euros au titre des frais administratifs. Compte tenu de l’absence de contestation et le montant des frais paraissant adapté au présent litige, la somme de 1 000 euros sera retenue.

— sur les travaux et aménagements non amortis

L’expert mandaté par la SARL GOELIA GESTION sollicite la somme de 98 euros au titre des travaux et aménagements non amortis. Cette somme sera retenue.

Ainsi le montant total de l’indemnité d’éviction due par Monsieur [Z] [W] à la SARL GOELIA GESTION s’élève à la somme globale de 18 007,70 + 1 800,77 + 548 + 1 000 + 1 000 + 98 euros, soit 22 454,47 euros.

Monsieur [Z] [W] sera donc condamné à payer cette somme à la SARL GOELIA GESTION.

Sur le surplus des demandes

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SARL GOELIA GESTION l’intégralité des frais irrépétibles.

En conséquence, Monsieur [Z] [W] sera condamné à lui verser la somme de 1 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Z] [W] succombant, sera condamné aux entiers dépens.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’action de la SARL GOELIA GESTION,

Condamne Monsieur [Z] [W] à payer à la SARL GOELIA GESTION la somme de 22 454,47 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

Condamne Monsieur [Z] [W] à payer à la SARL GOELIA GESTION, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [Z] [W] aux entiers dépens,

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Elodie DARRIBERE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,