TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02553 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBE5

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. VON HOF, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

— représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [R] [I] épouse [V]

née le 12 Octobre 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

— représentée par M^e Caroline BRUN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 33

Monsieur [C] [V]

né le 26 Août 1973 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] – Chez Mme [S] [V] – [Adresse 4]

— non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 février 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 19 avril 2020, la SCI VON HOF a loué à Madame [R] [I] épouse [V] et Monsieur [C] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 920 euros, provision pour charges comprise.

Le même jour, deux places de parking ont été louées entre les même parties à la même adresse pour un loyer mensuel, charges comprises, de 55 euros.

Un jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse rendu par le juge des contentieux de la protection le 28 mars 2023 a constaté que Madame [R] [I] épouse [V] et Monsieur [C] [V] avaient apuré leur dette.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [R] [I] épouse [V] et Monsieur [C] [V] un commandement de payer la somme de 2 980 euros au titre des loyers et charges échus au 4 avril 2024, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la SCI VON HOF a fait assigner Madame [R] [I] épouse [V] et Monsieur [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat des deux baux, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des deux baux,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués (logement et les deux places de stationnement), avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 8 830 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, somme révisable selon les modalités du contrat de bail,condamner in solidum les locataires à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 18 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2024 et, après trois renvois, a été retenue lors de l’audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, la SCI VON HOF, représentée par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 800 euros au titre des loyers et charges échus et indemnité d’occupation au 1er novembre 2025. Il est précisé dans les pièces du demandeur que Monsieur [C] [V] a donné congé le 20 octobre 2024 et qu’il demeure ainsi tenu solidairement du paiement des loyers et charges pendant six mois à compter du terme de son préavis, soit jusqu’au 20 juillet 2025.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [C] [V] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Madame [R] [I] épouse [V], représentée par son conseil, reprend oralement le bénéfice de ses conclusions du 7 novembre 2025 et demande de :

— constater la reprise du paiement du loyer et des provisions pour charges par Madame [I] de manière ininterrompue depuis novembre 2024,

— juger que la dette s’élève au 31 août 2025 à 3 880 euros,

— autoriser Madame [I] à s’acquitter de la dette de loyer et charges en 24 mensualités de 161,66 euros,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant 24 mois,

— débouter le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code procédure civile,

— statuer ce que de droit quant aux frais et dépens.

Madame [R] [I] épouse [V] précise qu’elle est seule dans l’appartement désormais. Une audience d’orientation et de fixation des mesures provisoires aura lieu le 6 février 2025 au tribunal judiciaire de Mulhouse dans le cadre d’une demande de divorce.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées.

L’affaire est mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 13 juin 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 28 février 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les contrat de bail unissant les parties stipulent qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 juin 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er novembre 2025 la dette locative s’élève à la somme de 4 800 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation et les deux places de stationnement. Il convient donc de condamner solidairement Madame [R] [I] épouse [V] et Monsieur [C] [V] au paiement de cette somme. Il y a lieu de préciser qu’au 20 juillet 2025, date à laquelle Monsieur [C] [V] n’est plus tenu par le paiement des loyers et charges, la somme due est aussi de 4 800 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 25 avril 2024 pour la somme de 2 980 euros.

Madame [R] [I] épouse [V] et Monsieur [C] [V] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. A compter du 20 juillet 2025, seule Madame [R] [I] épouse [V] sera tenue de payer cette indemnité d’occupation mensuelle.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire Madame [R] [I] épouse [V] dans ses pièces, celle-ci travaillant en Suisse depuis juin 2024 et percevant environ 3 192 CHF mensuellement, et du versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, il y a lieu d’accorder à Madame [R] [I] épouse [V], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 200 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

IV. Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [R] [I] épouse [V] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [R] [I] épouse [V] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de la demande de Madame [R] [I] épouse [V] et de la situation du locataire, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [I] épouse [V] et Monsieur [C] [V] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu de la situation financière de Madame [R] [I] épouse [V], de l’absence de renseignement sur la situation financière de Monsieur [C] [V], et des frais engagés par le bailleur, de condamner Monsieur [C] [V] à payer à la SCI VON HOF la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux deux baux conclus par acte sous seing privé le 19 avril 2020 entre la SCI VON HOF et Madame [R] [I] épouse [V] et Monsieur [C] [V] concernant un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], et deux places de stationnement à la même adresse, sont réunies à la date du 25 juin 2024 à minuit ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [I] épouse [V] et Monsieur [C] [V] à verser à la SCI VON HOF la somme de 4 800 euros euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 1er novembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 25 avril 2024 sur la somme de 2 980 euros ;

AUTORISE Madame [R] [I] épouse [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 200 euros chacune, la dernière mensualité soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [I] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI VON HOF puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [R] [I] épouse [V] sera condamnée à verser à la SCI VON HOF une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, somme révisable selon les modalités du contrat ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [I] épouse [V] et Monsieur [C] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer à la SCI VON HOF la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 février 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,