TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00093 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JENL

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur, [J], [K], [C], [R], né le 13 Février 1983 à, [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant, [Adresse 4]

représenté par M^e Leslie ULMER de la SELARL VMV-HUCK, avocats au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur, [V], [U], né le 14 Octobre 1994 à, [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant, [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame, [A], [G], née le 04 Juillet 1995 à, [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant, [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat ayant pris effet le 20 juin 2024, Monsieur, [J], [R] a donné à bail à Monsieur, [V], [U] et à Madame, [A], [G] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 6] à, [Localité 4] pour un loyer mensuel initial de 720 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur, [J], [R] a fait signifier à Monsieur, [V], [U] et à Madame, [A], [G] le 17 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, Monsieur, [J], [R] a fait assigner Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 mai 2025.

A cette audience, Monsieur, [J], [R], représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner en conséquence l’expulsion des locataires des lieux loués, corps et biens et de tous occupants de leur chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement ou in solidum Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] au paiement d’une somme de 2104,95 € avec intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle,

— Condamner solidairement ou in solidum Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges soit 720 € par mois qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, à dater du 18/11/2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués, sous réserve du décompte de charges définitif,

— Condamner solidairement ou in solidum Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] en tous les frais et dépens de la procédure, y compris ceux du commandement de payer, ainsi que la somme de 1200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] bien que régulièrement assignés par remise des exploits à étude, n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Par mention au dossier, en application des dispositions de l’article 151 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de permettre au demandeur de produire un contrat de bail daté et signé par les parties.

L’affaire a été fixée à l’audience du 8 janvier 2026 où elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur, [J], [R], représenté par son conseil, a repris ses conclusions du 22 septembre 2025 dans lesquelles il demande au tribunal de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner en conséquence l’expulsion des locataires des lieux loués, corps et biens et de tous occupants de leur chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement ou in solidum Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] au paiement d’une somme de 2104,95 € avec intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle,

— Condamner solidairement ou in solidum Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges soit 720 € par mois qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, à dater du 18/11/2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués, sous réserve du décompte de charges définitifs,

— Condamner solidairement ou in solidum Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] en tous les frais et dépens de la procédure, y compris ceux du commandement de payer, ainsi que la somme de 1200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour appuyer ses demandes, il produit la page 70 du contrat de bail sur laquelle figure la signature des différentes parties. Il justifie également avoir notifié les conclusions et la pièce aux défendeurs.

Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G], bien que régulièrement informés de l’audience, n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, les locataires ne donnant pas suite aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 3 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur, [J], [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 18 septembre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties et prenant effet le 20 juin 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 septembre 2024 pour la somme en principal de 2854,95 €. Ce commandement, malgré deux versements, est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 octobre 2024.

Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 720 € et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions du bail résilié et sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G], non comparants, n’ont formulé aucune demande et ne justifient pas avoir repris le paiement du loyer intégral avant l’audience.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Monsieur, [J], [R] produit dans le cadre de l’assignation un décompte arrêté à la date du 16 décembre 2024 démontrant que Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] restent devoir, après soustraction des frais relatifs au commandement de payer qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, de la somme de 1926,98 € échéance de décembre 2024 incluse.

Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G], non comparants, n’apportent par définition aucun élément permettant de remettre en cause ledit montant. Ils ne justifient pas d’un paiement libératoire ou d’une cause les exonérant du paiement des loyers. En outre, il n’est pas produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1926,98 €. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et non à compter de chaque échéance.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] non comparants, n’ont formulé aucune demande et ne justifient pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies par Monsieur, [J], [R] une somme de 800 € lui sera allouée au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 20 juin 2024 entre Monsieur, [J], [R] d’une part et Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 6] à, [Localité 4] sont réunies à la date du 30 octobre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur, [J], [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE la demande d’astreinte présentée par Monsieur, [J], [R] ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] au montant du loyer et de la provision sur charges dus au jour de la résiliation soit la somme de 720 € (sept cent vingt euros) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] à payer à Monsieur, [J], [R] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 octobre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] à verser à Monsieur, [J], [R] la somme de 1926,98 € (mille neuf cent vingt-six euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) comprenant le montant des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 16 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [V], [U] et Madame, [A], [G] à payer à Monsieur, [J], [R] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 mars 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,