TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01853 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JMML

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 05 mars 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. FONCIERE SMY, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marie céline REIBEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 82

PARTIE REQUISE :

Monsieur [H] [W] [R], né le 04 Septembre 1952 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

Madame [D] [X] [J] [O] épouse [R], née le 29 Août 1959 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Aurélie JAAFAR, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 45

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assisté de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 22 janvier 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2014, Madame [S] [A], aux droits de laquelle vient la société SCI FONCIERE SMY, a consenti un bail d’habitation à M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] sur des locaux situés au [Adresse 6] à Mulhouse (68100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par actes de commissaire de justice du 22 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 300 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] le 22 avril 2025.

Par assignations du 1er juillet 2025, la société SCI FONCIERE SMY a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] sous astreinte de 50 € par jour de retard, sans application du délai prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−6 095 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025,

−1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 22 janvier 2026, la société SCI FONCIERE SMY maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 janvier 2026, s’élève désormais à 7 389 euros. La société SCI FONCIERE SMY considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] sollicitent oralement le bénéfice de leurs conclusions datées du 20 janvier 2026. Ils demandent au juge de :

— Réduire les montants réclamés par la partie demanderesse en considération des montants perçus au titre des APL,

— Ecarter l’application de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— A titre reconventionnel, condamner la SCI FONCIERE SMY à leur payer une somme de 1 000 € à titre de dommage et intérêts et de compenser cette somme avec leur propre dette,

— Leur accorder des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire,

— Ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société SCI FONCIERE SMY ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 22 avril 2025.

Pour soutenir que leur appartement était assuré, les défendeurs produisent aux débats, en annexe 3, un document intitulé « informations préalables à la proposition de votre contrat d’assurance habitation ». Ce document ne constitue pas une attestation d’assurance. Par ailleurs, les défendeurs ne justifient pas de son envoi au bailleur dans le délai d’un mois suivant la réception du commandement de justifier d’une assurance locative.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI FONCIERE SMY à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte, le recours éventuel à la force publique étant suffisant pour en assurer l’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SCI FONCIERE SMY verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2026, M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] lui devaient la somme de 7 389 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] demandent au juge de réduire les montants réclamés des paiements faits par la CAF.

Au vu du décompte produit aux débats par le bailleur, il apparait que ces montants ont été pris en compte. Par ailleurs, les locataires ne contestent pas la somme globale de 7 389 € mise en compte par le bailleur dans le dernier état des débats.

Les locataires n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Les locataires n’ayant pas repris le paiement, même partiel, du loyer, et ne formulant aucune proposition d’apurement, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 530 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI FONCIERE SMY ou à son mandataire.

4. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Au soutien de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] font valoir qu’ils ont subi un préjudice de jouissance en raison de l’encombrement des parties communes de l’immeuble.

Au soutien de cette demande, ils produisent des photographies et des attestations de témoin de voisins.

Il convient de relever que les photographies produites ne peuvent, à elles-seules, rapporter la preuve du préjudice allégué, ce d’autant plus qu’elles semblent avoir été prises par les locataires eux-mêmes, qu’elles ne sont pas datées et que les locataires ne justifient pas d’avoir informé leur bailleur du désagrément subi pendant la durée de la location. Il en résulte qu’à supposer le dommage établi, le bailleur n’a pas été mis en mesure d’y remédier, de sorte qu’aucune faute imputable au bailleur n’est démontrée.

En conséquence, le tribunal déboute M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] de leur demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société SCI FONCIERE SMY concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] n’ont pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement qui leur en a été fait le 22 avril 2025,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 mars 2014 entre Madame [S] [A], aux droits de laquelle vient la société SCI FONCIERE SMY la société SCI FONCIERE SMY, d’une part, et M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à Mulhouse (68100) est résilié depuis le 23 mai 2025,

ORDONNE à M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

CONDAMNE solidairement M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 530 euros (cinq cent trente euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 janvier 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] à payer à la société SCI FONCIERE SMY la somme de 7 389 euros (sept mille trois cent quatre-vingt-neuf euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2026,

DEBOUTE M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] de leur demande de délais de paiement,

DEBOUTE M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] de leur demande de dommages et intérêts,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] à payer à la société SCI FONCIERE SMY la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [H] [R] et Mme [D] [O] épouse [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 avril 2025 et celui des assignations du 1er juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge