TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02311 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JOLI

Section 3

NL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [D] [Y]

né le 02 Mai 1975 à [Localité 2] (DROME)

demeurant [Adresse 2]

Madame [N] [Y]

née le 10 Mars 1979 à [Localité 3] (BAS RHIN)

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Romain BOOS, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [I] [L]

né le 27 Mars 1952 AU MAROC

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Patricia HABER : Greffière

DEBATS : à l’audience du 27 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 février 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 29 août 1994, la SCI MURSAN a loué à Monsieur [I] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant 1466,25 francs par mois au titre du loyer et 200 francs de provisions de charges mensuelle.

Par contrat passé par acte sous seing privé le 30 mai 2019, la SCI MURSAN a loué à Monsieur [I] [L] un garage/parking fermé n°2 sis [Adresse 4], moyennant 60 euros par mois.

Par acte notarié du 23 août 2019, la SCI MURSAN a vendu à Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] les biens susvisés loués par Monsieur [I] [L] au moment de ladite vente.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1604,83 euros au titre des loyers et charges échus au 23 mai 2025 pour le logement, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 juin 2025 ;

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1840,82 euros au titre des loyers échus au 23 mai 2025 pour le garage fermé n°2, commandement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] ont fait assigner Monsieur [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire desdits baux,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués (logement et parking fermé n°2), avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 604,83 euros au titre des loyers et charges impayés du logement arrêtés au mois de mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 604,83 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer la somme de 920,35 euros au titre des loyers impayés du logement pour la période de juin 2025 au 16 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, soit la somme de 365,78 euros par mois pour le logement,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 840,82 euros au titre des loyers et charges du parking fermé n°2 arrêtés au mois de mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 840,82 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer la somme de 158,06 euros au titre des loyers impayés du parking fermé n°2 pour la période de juin 2025 au 16 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, soit la somme de 62,82 euros par mois pour le parking fermé n°2,

— condamner le locataire à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 3 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [I] [L] ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 17 juin 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 septembre 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 27 novembre 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 16 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 août 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] versent aux débats l’acte de bail du logement ainsi que celui du parking/fermé n°2 et le décompte des loyers et charges pour le logement et ledit parking, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

1. Concernant le logement

Il ressort des pièces fournies qu’au 23 mai 2025, la dette locative de Monsieur [I] [L] s’élève à la somme de 1 604,83 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 16 juin 2025.

Il convient également de condamner le locataire à payer la somme de 920,35 euros au titre des loyers impayés du logement pour la période de juin 2025 au 16 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 septembre 2025.

Monsieur [I] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 août 2025 à la date de la libération effective et définitive du logement. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, soit la somme de 365,78 euros.

2. Concernant le parking/fermé n°2

Il ressort des pièces fournies qu’au 23 mai 2025, la dette locative de Monsieur [I] [L] s’élève à la somme de 1 840,82 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le parking/fermé n°2. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 16 juin 2025.

Il convient également de condamner le locataire à payer la somme de 158,06 euros au titre des loyers impayés du parking/fermé n°2 la période de juin 2025 au 16 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 septembre 2025.

Monsieur [I] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 août 2025 à la date de la libération effective et définitive du parking/fermé n°2. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, soit la somme de 62,82 euros.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant du logement et du parking/fermé n°2 avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion du logement et du parking/fermé n°2 de Monsieur [I] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [L] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [I] [L] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 1994 entre la SCI MURSAN, d’une part, et Monsieur [I] [L], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 août 2025 à minuit ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mai 2019 entre la SCI MURSAN, d’une part, et Monsieur [I] [L], d’autre part, concernant le parking/fermé n°2 situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 16 août 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [L] de libérer les lieux (logement et parking/fermé n°2) et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion du logement et du parking/fermé n°2 ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] la somme de 1 604,83 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 16 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] la somme de 920,35 euros au titre des loyers impayés du logement pour la période de juin 2025 au 16 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire; cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive du logement, caractérisée par la restitution des clés, soit la somme de 365,78 euros ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] la somme de 1 840,82 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le parking/fermé n°2 ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 16 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] la somme de 158 ,06 euros au titre des loyers impayés du parking/fermé n°2 pour la période de juin 2025 au 16 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire; cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive du parking/fermé n°2, caractérisée par la restitution des clés, soit la somme de 62,82 euros ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] aux dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 février 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,