MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 18 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01509 – N° Portalis DBZE-W-B7H-ITYV

AFFAIRE : S.A.R.L. LISIA C/ Syndicat syndicat des copropriétaires de l’immeuble implant é à [Adresse 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LISIA immatriculée au RCS de [Localité 7] B 902 692 631 représentée par ses gérants pour ce domiciliés audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble implanté à [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 42

Clôture prononcée le : 06 Décembre 2023

Débats tenus à l’audience du : 28 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 18 Septembre 2025

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

La SARL LISIA est propriétaire d’un lot n°232 constitué par un appartement au sein d’un immeuble sis [Adresse 5][Adresse 3], appartenant à un ensemble immobilier réparti en deux volumes numérotés 1 et 2, constitués respectivement de locaux commerciaux et de logements.

Par courrier en date du 22 novembre 2022, la SARL LISIA a sollicité du syndic de copropriété l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires une résolution tendant à obtenir l’autorisation d’installer en toiture de l’immeuble un groupe extérieur de climatisation destiné à desservir son logement.

Cette résolution a été rejetée lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 10 mars 2023.

Par acte d’huissier en date du 9 mai 2023, la SARL LISIA a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], ci-après désigné « le SDC 2 [T] [O] », représenté par son syndic, la SAS Michel et Neumayer, aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution n°9 adoptée au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2023, et au visa de l’article 1240 du code civil, et des articles 9, 25 b) et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SARL LISIA demande au tribunal de :

— dire et juger son action recevable et bien fondée ;

— prononcer la nullité de la résolution n°9 adoptée au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2023 ;

— l’autoriser à exécuter, à ses frais, les travaux d’installation d’un système de climatisation dans les conditions prévues aux devis n°0137800 ou n°137900 établis le 14 septembre 2022 par la SARL Climatair, le cas échéant couplé au devis n°A8E9DV152631 de la SAS Smac Assistance Service ;

— condamner le SDC 2 [T] [O] à lui payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le SDC 2 [T] [O] aux entiers dépens ;

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la présente procédure ;

— rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir ;

— débouter le SDC 2 [T] [O] de l’ensemble de ses demandes.

La SARL LISIA soutient que l’installation litigieuse est conforme à la destination de l’immeuble, et justifiée compte tenu de l’implantation de son lot sous toiture et de son exposition plein sud. Elle ajoute que cette installation n’est pas de nature à porter atteinte à l’esthétisme de l’immeuble ou à générer une quelconque nuisance, et que les travaux requis pour sa mise en œuvre sont de faible ampleur compte tenu de la proximité du groupe à installer et des espaces intérieurs à raccorder. Elle souligne que d’autres installations du même type sont déjà présentes en toiture, et notamment un groupe froid desservant une boulangerie en rez-de-chaussée ainsi qu’un système de refroidissement par boucle d’eau affecté aux commerces dépendant du volume 1. Elle estime sur ce point qu’en dépit des servitudes de passage et d’appui consenties au volume 1 sur le fonds du volume 2, ces installations auraient dû faire l’objet d’une autorisation du syndicat des copropriétaires du volume 2. Elle ajoute, s’agissant de l’installation qu’elle sollicite, que l’autorisation des copropriétaires du volume 1 n’est aucunement requise dès lors que celui-ci n’est concerné ni par les travaux, ni par l’emprise de l’installation, ni par une quelconque entrave aux servitudes existantes. Elle estime en conséquence qu’un abus de droit est caractérisé.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2023, le SDC 2 [T] [O] demande au tribunal de :

— débouter la SARL LISIA de toutes ses demandes ;

— condamner la SARL LISIA à lui payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL LISIA aux entiers dépens.

Le SDC 2 [T] [O] expose qu’une association foncière urbaine libre (AFUL) a été constituée en 1987 pour la gestion de l’ensemble immobilier de manière à assurer l’indépendance technique et fonctionnelle de deux volumes de nature différente. Il précise que le volume 2 a été placé sous le statut de la copropriété à compter de l’année 1998. Il indique ensuite que les travaux sollicités par le demanderesse, qui concernent les parties communes de l’immeuble, doivent être soumis à l’autorisation des copropriétaires dont la décision est libre et n’a pas à être motivée. Il soutient que la résolution litigieuse ne procède d’aucune manœuvre ou intention de nuire, et qu’elle ne contrarie aucunement l’intérêt commun ou général des copropriétaires. Il précise que seules les cellules commerciales du volume 1 bénéficient d’un conduit d’extraction traversant le volume 2 jusqu’en toiture, et qu’aucun des copropriétaires de ce dernier volume ne bénéficie d’équipements similaires. Il souligne que les travaux envisagés par la demanderesse impliquent la création d’un conduit d’extraction ainsi qu’une intervention sur l’étanchéité de la couverture. Il précise que celle-ci ne peut en aucun cas se raccorder au conduit d’extraction du volume 1, étant soutenu que ce dernier est indépendant, ne relève pas du statut de la copropriété, et n’est pas concerné par la présente procédure. Il relève enfin que les travaux sollicités ne présentent aucun intérêt collectif et sont contraires à l’intérêt général qui commande de réduire les consommations d’énergie.

Par ordonnance en date du 6 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

L’affaire a été évoquée devant la formation de juge unique à l’audience du 28 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 9-I alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Conformément à l’article 25-b) de cette même loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Aux termes de l’article 30 alinéa 4 de la loi précitée, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

En l’espèce, et au préalable, il s’évince de l’analyse des dernières conclusions de la SARL LISIA que celle-ci soulève, à titre d’unique moyen de nullité, l’existence d’un abus de droit caractérisé par un refus injustifié et une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Toutefois, l’analyse de l’argumentation et des pièces produites par les demandeurs ne permet ni de se représenter les enjeux économiques ou environnementaux de la décision litigieuse, ni d’établir que l’exercice du droit de vote des copropriétaires majoritaires aurait, par la poursuite d’intérêts privatifs et un sens contraire à l’intérêt collectif de la copropriété ou une intention de nuire, dégénéré en abus.

Il convient sur ce point de relever que la présence d’une installation similaire à celle projetée en toiture au bénéfice d’un local commercial à usage de boulangerie n’est pas de nature à établir un quelconque abus de droit en lien avec une éventuelle rupture d’égalité entre les copropriétaires dès lors que les locaux en cause, bien qu’incorporés au même bâtiment, appartiennent à deux volumes distincts et gérés de manière indépendante, que la destination desdits locaux est différente, et que la préexistence d’une installation de même type se trouve justifiée par la nature de l’activité qui en bénéficie.

Nonobstant l’existence de servitudes consenties pour le passage de gaines et réseaux divers grevant le volume 2 de l’immeuble au profit du volume 1, l’installation d’un groupe climatiseur sur et au travers des parties communes du volume 2 demeure soumis à l’autorisation de l’assemblée générale, dont le refus ne saurait être qualifié d’abusif au seul motif qu’il ne serait pas motivé ou qu’il se trouverait contrarié du fait de l’installation antérieure d’un équipement similaire sur les parties communes au profit d’un tiers.

En tout état de cause, l’éventuel contentieux afférent à la contestation des équipements préexistant en toiture, eu égard aux autorisations données ou non par les copropriétaires des différents volumes de l’immeuble, est étranger à l’objet du présent litige.

En conséquence, la demande d’annulation de la résolution n°9 adoptée au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2023 sera rejetée.

Il est par ailleurs acquis que les travaux sollicités, soit l’installation d’un groupe climatiseur en toiture destiné à desservir à titre privatif le logement des demandeurs, sont de nature à affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, de sorte que ceux-ci doivent, au premier chef, être conformes à la destination de l’immeuble et non susceptibles de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il convient de préciser sur ce point que l’équipement litigieux, qu’il soit posé sur plots anti-vibratiles sur le sol de la toiture-terrasse ou sur châssis mural au niveau de l’acrotère, a vocation à prendre emprise dans les parties communes de la copropriété, de sorte qu’il reste soumis à l’autorisation des autres copropriétaires, ou, le cas échéant, à celle du tribunal judiciaire.

S’agissant de travaux refusés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité prévue à l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ceux-ci doivent, pour recevoir l’autorisation judiciaire prévue à l’article 30 alinéa 4 de cette même loi, constituer des travaux d’amélioration.

La SARL LISIA ne développe aucune argumentation et ne produit aucun élément de nature à renseigner l’état ou la nature des équipements de chauffage, de refroidissement, de ventilation ou d’isolation préexistant, et ne justifie aucunement de l’opportunité ou de l’intérêt des travaux qu’elle projette au regard de l’état actuel du bâtiment et de ses équipements.

L’analyse des devis produits par la demanderesse ne permet pas de considérer que les travaux en cause porteraient sur le remplacement intégral des équipements existants par un élément distinct ou de nature différente, ou la réalisation de transformations substantielles tendant à modifier le service procuré, le cas échéant en considération de l’économie thermique, calorifique et monétaire escomptée.

Il n’est ainsi pas démontré que l’installation projetée serait constitutive de travaux d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi précitée.

En conséquence, la SARL LISIA sera déboutée de sa demande tendant à être autorisée à exécuter, à ses frais, des travaux d’installation d’un système de climatisation sur les parties communes de l’immeuble.

La SARL LISIA, partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Cette dernière sera condamnée à payer au SDC 2 [T] [O] une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande à ce titre.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SARL LISIA ;

REJETTE la demande de la SARL LISIA tendant à l’annulation de la résolution n°9 adoptée au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2023 ;

REJETTE la demande de la SARL LISIA tendant à être autorisée à exécuter, à ses frais, des travaux d’installation d’un système de climatisation sur les parties communes de l’immeuble ;

CONDAMNE la SARL LISIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL LISIA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL LISIA aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE