MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/02101 – N° Portalis DBZE-W-B7H-IWDL

AFFAIRE : S.A.S. LCAC 2 C/ S.C.I. LA SCI [Adresse 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL Section 4

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame MARIE-CECILE HENON, Vice-Président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sabrina WITTMANN,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. LCAC 2 prise en la personne de sa présidente, Madame [B] [X] épouse [Z], pour ce domiciliée audit siège, RCS [Localité 4] 831 756 168, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Caroline LOMBARD de , avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 7, M^e Caroline LOMBARD, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 7

DEFENDERESSE

S.C.I. LA SCI [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Aline POIRSON de la SELARL LYON MILLER POIRSON, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 107

Clôture prononcée le : 26 mars 2025

Débats tenus à l’audience du : 09 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Décembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 18 Décembre 2025

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 31 mai 2022, la société civile immobilière du Parc (la SCI), qui avait conclu le 27 novembre 2020 un contrat de crédit-bail immobilier portant sur des terrains situés à Tomblaine (54) et les constructions à édifier, a consenti à la société LCAC 2 en sous-location, un bail commercial portant sur une cellule commerciale d’une surface de 170 m² environ située au rez-de-chaussée, livrée hors d’eau, hors d’air, fluides en attente, façades, menuiseries extérieurs et espaces extérieurs entièrement achevés.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 31 mai 2022, moyennant un loyer annuel de 25 500,00 € hors taxes et hors charges, en vue de l’exploitation d’une activité de micro-crèche, formation du personnel et autres activités liées à la petite enfance.

Se plaignant d’une erreur dans la désignation des locaux, situés non pas au rez-de-chaussée, mais au 1er étage, et de manquements de la SCI à l’obligation de délivrance du bailleur, la société LCAC 2, après une mise en demeure en date du 10 mars 2023, restée sans réponse, l’a assignée le 20 juillet 2023 devant le tribunal judiciaire de Nancy afin d’obtenir l’indemnisation des préjudices résultant d’une ouverture tardive de son établissement, soit un retard d’un mois et deux jours et voir, sur le fondement des articles 1719 et 1220 du code civil :

Condamner la SCI [Adresse 3] à payer une somme de 33 682,18 € TTC à la société LCAC 2 au titre des pertes d’exploitation subiesCondamner la SCI [Adresse 3] à payer à la société LCAC 2 une somme de 7 000,00 € à titre de réparation de l’atteinte à sa réputationCes sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 à tout le moins au jour de la délivrance de l’assignation, avec capitalisation des intérêts de droit

Condamner la SCI [Adresse 3] au paiement d’une somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, la SCI demande au tribunal de :

Débouter la société LCAC 2 de ses demandes à l’encontre de la SCI du ParcCondamner la société LCAC 2 à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se reporter par application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’acte introductif de la société LCAC 2 et aux conclusions précitées de la SCI [Adresse 3].

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 26 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’obligation de délivrance du bailleur

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

L’obligation de délivrance s’entend d’une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi d’une mise à disposition d’un local permettant un usage conforme à sa destination.

Le bailleur est tenu d’effectuer l’ensemble des travaux nécessaires à l’exercice de l’activité stipulée au contrat et de vérifier que les diverses autorisations nécessaires pour l’exercice de l’activité projetée sont réunies, que les réglementations administratives sont respectées et que les conditions imposées par les règlements pour exercer l’activité prévue sont remplies.

En l’espèce, il ressort des stipulations du contrat qui a été signé devant un notaire le 31 mai 2022 que le bail a été consenti par la SCI à la société LCAC 2 aux conditions suivantes :

Les lieux ont été désignés en une cellule commerciale d’une surface totale de 170 m² environ située au rez-de-chaussée avec accès terrasseLe bail a été conclu pour une durée de 9 années commençant à courir le 31 mai 2022 pour se terminer le 30 mai 2031Les locaux sont destinés à l’exploitation d’une micro-crèche, formation du personnel et toutes autres activités liées à la petite enfanceLe bailleur s’est engagé à fournir dans les 8 jours de la 1ère demande du preneur l’ensemble des éléments administratifs et toutes documentations nécessaires à l’établissement de l’ERPLe bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 25 000,00 € hors taxes et hors charges et payables en 4 trimestres de 6 375,00 €, outre une provision sur charges de 450,00 € HT par moisEn vue de faciliter son installation, la SCI [Adresse 3] a consenti à la société LCAC 2 une réfection de loyer totale jusqu’au 31 août 2022, étant précisé que la réfection ne portait pas sur les chargesIl était ainsi précisé que de la date de signature de l’acte jusqu’au 31 août 2022, aucun loyer n’était dû par la société LCAC 2, seule étant due la provision sur charge et qu’à compter du 1er septembre 2022, le loyer « repasserait » à 6 375,00 € hors taxes et charges et que loyers seraient versés mensuellement la 1ère année du bail, pour être payables par trimestres les années suivantes.

S’agissant tout d’abord de la désignation des lieux, la société LCAC 2, qui a conclu le bail en vue d’y exploiter une micro-crèche, justifie de ce que l’acte est affecté d’une erreur en ce que la cellule commerciale se situe non pas au rez-de-chaussée, comme indiqué au contrat, mais au 1er étage.

En soutenant que les plans étaient exacts et faisaient référence à un local situé au 1er étage, la SCI [Adresse 3], qui n’a pas au demeurant produit ces documents, n’a pas contesté que la cellule commerciale délivrée à la société LCAC 2 ne correspond pas à celle mentionnée par l’acte, alors même que le contrat de bail a été rédigé par un notaire et a été conclu en vue de l’exploitation d’une crèche dont les accès doivent être adaptés aux besoins spécifiques du public accueilli.

S’agissant ensuite d’un bail prenant effet au 31 mai 2022 et destiné à l’exploitation d’une micro-crèche, il ressort de l’arrêté préfectoral en date du 23 septembre 2022, que les caractéristiques dimensionnelles de l’escalier menant au R+1 n’étaient pas conformes aux dispositions relatives à l’accessibilité des établissements recevant du public et que la demande de dérogation présentée par la SCI [Adresse 3] le 29 avril 2022, a été refusée aux motifs qu’aucune dérogation ne peut être envisagée s’agissant d’une construction neuve.

Il ressort également du courrier adressé à la SCI du Parc le 23 septembre 2022, que le maire de la commune de Tomblaine l’a informée que sa demande de permis de construire déposée le 17 mai 2022 a fait l’objet d’une décision tacite de rejet, en indiquant que la société n’avait pas satisfait à l’obligation de faire parvenir à la mairie, dans le délai qui lui avait été imparti, l’intégralité des pièces et informations nécessaires.

Le 11 octobre 2022, le maire a noté l’engagement pris par la SCI [Adresse 3] de déposer un permis de construire modificatif dans les meilleurs délais, en lui demandant de faire le nécessaire d’ici la fin de la semaine afin que la société LCAC 2 puisse obtenir l’autorisation de créer un établissement recevant du public dès la réalisation des travaux à la charge du bailleur.

Le 17 novembre 2022, le maire de la commune a informé la SCI [Adresse 3] que le permis de construire modificatif lui était accordé à cette date, en lui rappelant que les travaux relatifs à la création d’un établissement recevant du public au niveau R+1 doivent être réalisés avant l’ouverture des locaux.

Il résulte de ces éléments que la cellule commerciale, faute de comporter les travaux et autorisations nécessaires à la création d’un établissement recevant du public, ne pouvait dès la prise d’effet du bail, être utilisée conformément à l’exploitation de la micro-crèche prévue au bail, ce dont il résulte que la SCI a manqué à l’obligation de délivrer un local conforme à la destination promise.

La SCI du Parc ne saurait considérer être déchargée de son obligation de délivrer les lieux loués en soutenant que le bail ne contenait aucune date d’ouverture de la micro-crèche ou que la société LCAC 2 avait été tenue informée des démarches dès lors que les parties avaient convenu que le bail prendrait effet à compter du 31 mai 2022, sans aucune stipulation quant à un report de cette date à la livraison de la micro-crèche, de sorte que la [5] était tenue dès la date d’effet du bail, de délivrer une cellule commerciale conforme à l’usage convenu.

Dès lors la SCI, qui a manqué à son obligation de délivrance, est tenue d’indemniser la société LCAC 2 du préjudice résultant de l’impossibilité d’exploiter la micro-crèche à la date prévue.

Sur la réparation du préjudice

Selon l’article 1231-2 du code civil et le principe de la responsabilité civile, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sans perte ni profit pour lui.

En l’espèce, la société LCAC 2 entend obtenir paiement de la somme de 33 682,18 € au titre de la perte d’exploitation commerciale subie à raison de l’absence d’exploitation du local en faisant valoir que :

Elle avait souscrit des contrats d’accueil à compter du 7 novembre 2022 qui n’ont pu être honorés compte tenu des manquements de la SCI du ParcElle doit être indemnisée de la perte d’exploitation sur le mois de novembre 2022 à hauteur de 18 099,08 € Il convient d’y ajouter la perte du mois de décembre 2022 liée à la perte de familles qui se sont tournées vers d’autres structures en dépit de la souscription du contratEn janvier, la société a été contrainte de trouver de nouveaux clients et souscrire de nouveaux contrats jusqu’à la fin du mois, période à laquelle la structure a pu atteindre son taux maximumLe cabinet d’expertise comptable In Extenso a retenu une perte de chiffres d’affaires de 33 682,18 € TTC.

Il ressort de ce qui précède et des pièces produites, que la société LCAC 2 a été privée de la jouissance de la cellule commerciale prise à bail et n’a pu exploiter son activité de micro-crèche au cours du mois de novembre 2022, ce qui n’est pas contesté par la partie adverse, alors qu’elle justifie avoir conclu en septembre 2022, 17 contrats d’accueil, lesquels devaient prendre effet le 7 novembre 2022 et représenter un chiffre d’affaires mensuel de 18 102,08€.

Il ressort également de l’attestation établie par le cabinet d’expertise comptable, que la société LCAC 2 justifie qu’au regard du chiffre d’affaires mensuel escompté en considération des contrats d’accueil qu’elle avait conclus en septembre 2022, son chiffre d’affaires total pour les trois mois de novembre, décembre 2022 et janvier 2023 n’a été que de 19 046,45 € TTC (novembre 2022 : 0 €, décembre 2022 : 7 173,10 € et janvier 2023 : 11 833,35 €).

Si ces éléments attestent que la société LCAC 2 n’a pu disposer du profit escompté de l’exécution du contrat, la seule attestation comptable portant sur le manque à gagner en chiffres d’affaires pour un montant de 33 682,18 € TTC ne permet pas, en l’absence de toutes autres pièces, de connaitre les frais et charges relatifs à l’exploitation de l’activité de micro-crèches et ne permet pas de considérer que le gain dont la société LCAC 2 a été privé est constitué de ce montant.

Dès lors que la société LCAC 2 ne justifie pas des frais et charges afférents à l’exploitation de son activité, le montant de 33 682,18 € ne peut constituer le gain dont elle aurait été privée.

En l’état des seules pièces produites, l’indemnité allouée à la société LCAC 2 en réparation de son préjudice résultant de l’impossibilité d’exploiter son activité au mois de novembre 2022 alors même que des contrats d’accueil avaient été signés avec effet dès cette période sera fixée à la somme de 11 000,00 €.

La société LCAC 2, qui sollicite paiement de la somme de 7 000,00 € en réparation de l’atteinte à sa réputation auprès des clients, des franchisés du réseau et des partenaires, sera déboutée de sa demande dès lors qu’elle ne justifie d’aucun élément de preuve de nature à établir le principe du préjudice dont elle se prévaut et contesté par la partie adverse.

La SCI [Adresse 3] sera en conséquence, condamnée à payer à la société LCAC 2 la somme de 11 000,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, date d’évaluation de l’indemnisation.

La capitalisation des intérêts, qui est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée, sera ordonnée.

Sur les autres demandes

Les dépens, qui sont à la charge de celui qui succombe, seront supportés par la SCI [Adresse 3] également tenue d’une indemnité de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

Condamne la SCI du Parc à payer à la SAS LCAC 2 la somme de 11 000,00 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Rejette la demande de la SAS LCAC 2 en paiement de la somme de 7 000,00 € à titre de l’atteinte à sa réputation ;

Rejette la demande de la SCI [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI du Parc à payer à la SAS LCAC 2 la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [Adresse 3] aux dépens ;

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et ans susdits et signé par la Présidente et le Greffier.

La Greffière la Présidente