TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 10 Mars 2026

Dossier N° RG 20/08011 – N° Portalis DB3D-W-B7E-I52P

Minute n° : 2026/62

AFFAIRE :

[P] [T] épouse [V], [B] [V] C/ S.A.R.L. [K]

JUGEMENT DU 10 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Monsieur Guy LANNEPATS

Madame Olivia ROSE

GREFFIER lors des débats : Monsieur Alexandre JACQUOT

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision mixte, contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à :

M^e Philip DE LUMLEY WOODYEAR

M^e Michel IZARD de la SCP LES AVOCATS IZARD & PRADEAU

+ une copie par mail à [Courriel 1]

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [P] [T] épouse [V]

Monsieur [B] [V]

demeurants [Adresse 1]

représentés par Maître Michel IZARD de la SCP LES AVOCATS IZARD & PRADEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [K], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philip DE LUMLEY WOODYEAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat préliminaire de réservation du 7 octobre 2016 et avenant audit contrat en date du 14 octobre 2016, suivi d’un acte authentique du 14 juin 2017, Madame [P] [T] épouse [V] et Monsieur [B] [V] ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SARL [K] une maison à usage d’habitation située à [Localité 1].

La livraison avec remise des clés a été opérée le 26 février 2018.

A raison de l’existence de nombreux désordres, l’assureur des époux [V], la compagnie MAIF, a mandaté le cabinet ELEX aux fins d’expertise amiable dont rapport a été rendu le 26 octobre 2018 relevant notamment :

* une liste de réserves en 34 points ;

* l’absence de certificat de conformité administrative ;

* l’absence de tout aménagement ni ouvrage correspondant tant aux mentions de l’acte de vente sur le système de récupération et de distribution d’eau de pluie équipant le bien immobilier, qu’au permis de construire prévoyant dans le plan un bassin de rétention de 10 mètres cubes par logement.

Les époux [V] ont en outre signalé à la SARL [K] le ravinement de la voirie et des difficultés d’obtention de l’eau chaude.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 décembre 2018 la compagnie MAIF a mis en demeure la SARL [K] de procéder aux travaux de reprise, en vain.

Par exploit en date du 22 février 2019, les époux [V] ont fait assigner en référé-expertise la SARL [K], l’ordonnance rendue le 22 mai 2019 par le juge des référés de la présente juridiction faisant droit à la demande de désignation d’un expert au contradictoire des deux parties.

Madame [Y] [I] [R], l’expert judiciaire désigné, a déposé son rapport le 21 octobre 2021.

Avant dépôt du rapport d’expertise judiciaire et par acte d’huissier délivré le 7 décembre 2020, Madame [P] [T] épouse [V] et Monsieur [B] [V] ont fait assigner la SARL [K] devant la présente juridiction aux fins principales, sur les fondements des articles 1792 et suivants et subsidiairement 1147 devenu 1231-1 du code civil, de solliciter la réparation de leurs divers préjudices.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, Madame [P] [T] épouse [V] et Monsieur [B] [V] sollicitent du tribunal de :

Annuler le rapport de l’experte [I] [R] ;

Débouter la société [K] de ses fins, moyens et conclusions ;

Ayant tels égards que de droit pour ledit rapport, condamner la SARL [K] au paiement de la somme de 80 538,46 euros TTC détaillée dans leurs conclusions ;

Condamner la SARL [K] à remettre aux exposants dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir passé lequel délai courra une astreinte journalière de 200 euros pendant 6 mois, le certificat de conformité de l’immeuble vendu ;

Condamner la SARL [K] au paiement de la somme de 12 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux dépens en ce compris les frais de PV de constat, de référé et d’expertise distraits au profit de la SCP « LES AVOCATS IZARD & PRADEAU », avocats aux offres de droit ;

Au soutien de leurs prétentions, les requérants exposent :

— que le procès-verbal de réception des travaux a été signé sans réserve le 26 février 2018 et qu’à cette date, la maison n’était pas raccordée au réseau électrique de sorte que toutes les vérifications n’ont pu être effectuées ; que, dès le 20 mars 2018, ils ont adressé des réclamations à la venderesse, soit dans le mois de la réception de la villa, de sorte que cette dernière ne peut être déchargée de la garantie des vices apparents de l’article 1642-1 du code civil ; qu’elle est également tenue au titre de ses obligations de délivrance conforme et au titre des désordres décennaux ; que la venderesse est de manière générale tenue à l’exécution parfaite du contrat de vente dans toutes ses dispositions en ce compris les DTU ;

— que le rapport d’expertise judiciaire ne vise pas l’acte authentique de vente du 14 juin 2017 pourtant fondamental, et ne répond à aucun des neuf dires et observations, se contentant de répondre à ceux du 20 avril 2021 ; que les requérants n’ont jamais été personnellement destinataires des pré-rapports des 19 février et 3 septembre 2021 ; que l’expert judiciaire n’a en outre pas pris en considération les devis d’entreprises ni fourni de devis détaillé et descriptif des travaux avant de définir et d’estimer les travaux réparatoires ; que l’expert a commis de graves erreurs de lecture de la notice descriptive et des normes NF DTU, notamment concernant les enduits de façade, les carrelages, et l’imperméabilisation des murs enterrés ; qu’en conséquence, l’expert n’a pas rempli sa mission et n’a pas respecté le principe du contradictoire ;

— que la notice descriptive du bien immobilier n’est pas conforme au décret du 22 décembre 1967 ; qu’il en résulte nécessairement un préjudice aux acquéreurs non suffisamment informés des prestations devant leur être livrées si bien que les manquements doivent être mis à la charge de la venderesse sans qu’elle ne puisse invoquer une absence de précision contractuelle ;

— qu’ils sont bien fondés à prétendre à la réparation d’une liste de 15 désordres, en particulier :

l’absence de bassin de rétention, chiffrée par leurs propres soins pour pallier la carence de l’expert judiciaire à la somme TTC de 8569 euros ;l’absence de drainage périphérique, évaluée à 6930 euros TTC, alors que l’expert ne s’est pas appuyé sur des devis pour son évaluation et que la défenderesse ne peut imposer à la victime la réparation en nature du préjudice subi ;au titre de l’épaisseur d’enduit non conforme, au respect du DTU se montant à la somme TTC de 28 752,90 euros ;au titre de l’absence de couvertine sur les murs extérieurs, à la somme TTC de 2585 euros ;au titre du défaut d’étanchéité des murs enterrés, au respect du DTU pour un montant TTC de 3300 euros selon devis produit ;au titre de la largeur irrégulier des joints, à la garantie des vices apparents pour un montant TTC de 13 454,56 euros ;la remise sous astreinte du certificat de conformité, outre la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour cette carence non justifiée par un cas de force majeure.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, la SARL [K] sollicite du tribunal de :

VALIDER le rapport d’expertise de Madame [I] [R], architecte et expert judiciaire ;

DEBOUTER les époux [V] de leurs demandes formulées à son encontre pour un montant de 74 193,90 euros ;

DIRE que la SARL [K] effectuera les travaux consistant :

— à la constitution d’un drainage périphérique de l’habitation de Monsieur et Madame [V] ;

— à la création de la ventilation avec la pose de deux grilles telle que préconisée par l’expert ;

— à réaliser la pose de couvertine avec réfection de l’enduit défaillant ;

A défaut, LIMITER sa condamnation au titre :

* du drainage, du muret extérieur à hauteur de 4500 euros ;

* du muret extérieur, consistant en la dépose et repose des clôtures ;

* de la pose d’une couvertine et la réfection de l’enduit défaillant : 2350 euros ;

* de la pose de deux grilles de ventilation au sein du vide-sanitaire des époux [V] à hauteur de 280 euros ;

DIRE que les dépens seront partagés de moitié entre elle et les époux [V] y compris les frais de l’expertise ;

DEBOUTER les époux [V] de leurs plus amples demandes ;

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamner les époux [V] à lui régler la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions sur le fondement de l’article 1792-6 du code civil, la défenderesse fait valoir :

— qu’aucun désordre n’est apparu dans le délai de douze mois suivant la réception sans réserve et alors que le solde des travaux a été réglé par les époux [V] ;

— que l’expert judiciaire a eu connaissance de toutes les pièces contractuelles ; qu’il a été répondu à tous les dires des parties et le pré-rapport a été communiqué aux parties ; que l’expert a retenu certains devis produits par les requérants et un total de 4 désordres sur les 36 invoqués ;

— qu’au titre des griefs des époux [V], la notice descriptive était conforme à l’arrêté du 10 mai 1968 et suffisante en l’espèce ; qu’en outre, les DTU ne sont ni réglementaires ni obligatoires ;

— que le bassin de rétention n’est pas visé par la notice descriptive et la solution technique constituant à réaliser une tranchée drainante, conforme au plan local d’urbanisme, a été validée par la commune ;

— que les opérations d’expertise judiciaire préconisent les travaux relatifs au drainage autour de l’habitation, à la pose de couvertine sur un mur extérieur avec cache-vis sur les gardes corps, à la création de deux grilles d’aération, et à la réparation de la porte de garage posée par la société USIMIX (laquelle est intervenue pour y remédier), le tout pour un montant de 8240 euros, alors que les requérants réclament une somme de 74 993,90 euros ne correspondant aucunement à la réalité des éléments objectivés par le rapport d’expertise ;

— que l’expert judiciaire n’a aucunement constaté d’autres non-façons et malfaçons ;

— que, concernant le certificat de conformité de l’immeuble, les époux [V] ne pouvaient ignorer que le refus de conformité des travaux n’était dû qu’à la non-réalisation d’un bassin de rétention sur le lot n° 1, une instance étant en cours devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence sur le fait qu’un voisin empêche l’accès à son fonds afin de réaliser la noue paysagère.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 14 octobre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire

Les époux [V] fondent leur demande de ce chef sur les articles :

237 du code de procédure civile, selon lequel « le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité » ;

238 du même code, aux termes duquel « le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis.

Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties.

Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique » ;

276 du même code, qui dispose : « l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.

L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » ;

16 du code de procédure civile, imposant notamment au juge, en toutes circonstances, de respecter et de faire respecter la contradiction, ce principe de contradiction s’appliquant à l’expert judiciaire.

Il est relevé que, par application de l’article 175 du code de procédure civile, l’exception de nullité d’une mesure d’instruction nécessite la preuve d’un grief.

Sur le fait que l’expert judiciaire ne se serait pas appuyé sur certaines pièces, en particulier l’acte de vente du 14 juin 2017, il n’en résulte à l’évidence aucune irrégularité de nature à entraîner la nullité du rapport d’expertise, cet élément étant en réalité une critique de fond du rapport.

De même, il n’est pas établi que l’expert judiciaire aurait méconnu certains devis, alors que sa mission lui imposait de recueillir les devis des parties, dont trois sont annexés au rapport, et à défaut de production des devis attendus de procéder à une estimation des travaux de reprise des désordres. Aucun des textes précités n’a ainsi été méconnu alors que plusieurs devis fournis par les requérants sont postérieurs au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

A l’inverse, il est avéré que l’expert judiciaire a été destinataire des dires des conseils des parties, mais n’a répondu dans son rapport qu’aux dernières observations en date respectivement du 20 avril 2021 pour le conseil des époux [V] et du 12 octobre 2021 pour le conseil de la SARL [K].

Les dires du conseil des époux [V] en date des 30 octobre 2019, 9 mars 2020, 10 mars 2020, 13 mai 2020, 16 juin 2020, 3 juillet 2020, 16 décembre 2020 et 17 mars 2021 n’ont fait l’objet d’aucune réponse, reprise ou annexée au rapport d’expertise judiciaire.

La réponse au dernier dire en date du 20 avril 2021 n’emporte pas réponse aux observations contenues dans les huit dires précédents.

En outre, il n’est pas démontré que les pré-rapports d’expertise, en particulier des 19 février 2021 et 3 septembre 2021, expressément visés en page 19 du rapport, aient été communiqués aux parties.

La réception par le conseil du défendeur du premier pré-rapport n’est pas de nature à démontrer que cet acte aurait été transmis au conseil des époux [V].

Il s’ensuit que la nullité du rapport d’expertise judiciaire est encourue par violation de l’article 276 précité à défaut de répondre aux dires et d’avoir mis les requérants en mesure de faire valoir leurs observations récapitulatives avant le dépôt du rapport, ces éléments causant nécessairement grief par la position des requérants contestant de nombreuses conclusions techniques de l’expert.

Le rapport d’expertise judiciaire sera annulé.

Sur les conséquences de cette nullité, il est relevé :

que les requérants ne sollicitent pas une nouvelle désignation d’expert ;que toutefois, par l’application combinée des articles 10 et 144 du code de procédure civile, le juge a la faculté, d’office et en tout état de cause, d’ordonner toutes mesures d’instruction dès lors qu’il ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ; la mesure d’instruction ne doit pas pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve par application de l’article 146 alinéa 2 du même code ;qu’un rapport d’expertise non contradictoire (Cass.Civ.1ère, 9 septembre 2020, numéro 19-13.755), comme un rapport d’expertise annulé (Cass.Civ.2ème, 23 octobre 2003, numéro 01-15.416), peut constituer un élément de preuve suffisant de nature à engager la responsabilité du défendeur s’il est corroboré par un autre élément de preuve, même non contradictoire.

Il sera en conséquence statué sur les demandes à l’aune des principes en matière de preuve édictés ci-dessus.

Sur les demandes principales

Les époux [V] superposent plusieurs régimes de responsabilité sans les distinguer. La SARL [K] est un vendeur d’immeuble à construire et de ce fait est tenue à l’égard des époux [V] :

de la garantie des vices apparents, prévue à l’article 1642-1 du code civil selon lequel « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer » ;

des garanties décennales et biennales, prévues aux articles 1792 et suivants du code civil ; pour la première garantie légale, l’article 1792 dispose : « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère » ; pour la seconde garantie légale, l’article 1792-2 prévoit que « les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception » ;

de la responsabilité pour faute prouvée, par application de l’article 1231-1 du code civil, pour les désordres intermédiaires, à savoir ceux qui ne relèveraient des garanties décennales ou biennales ; il ne peut être soutenu l’existence d’une obligation de résultat en la matière puisque la jurisprudence constante rappelle que le vendeur d’immeuble à construire, tout comme les constructeurs, répond des dommages intermédiaires en cas de faute de sa part (Cass.Civ.3ème, 14 décembre 2010, numéro 09-71.552 ; Cass.Civ.3ème, 13 février 2013, numéro 11-28.376) ; il en va également ainsi de la conformité ou non-conformité inhérente à l’obligation de délivrance visée à l’article 1604 du code civil, qui implique en tout état de cause la démonstration d’une faute de la part du vendeur d’immeuble à construire. (Cass.Civ.3ème, 6 octobre 2010, numéro 09-66.521)

Enfin, la garantie des vices cachés édictée à l’article 1641 du code civil est inapplicable en cas de construction réalisée sous le régime propre de la vente d’immeubles à construire prévue à l’article 1601-1 du même code. (Cass.Civ.3ème, 25 janvier 1995, numéro 93-12.017)

Il est constant que le procès-verbal de « réception » des travaux en litige a été signé sans réserve entre les parties le 26 février 2018, et qu’il tient lieu en outre de livraison avec prise de possession du bien immobilier par les requérants.

Par courrier du 20 mars 2018, Madame [P] [V] a fait part d’une liste de 12 réserves et le rapport d’expertise amiable déposé par le cabinet ELEX le 26 octobre 2018 liste 34 réserves visées dans l’ordonnance de référé désignant l’expert judiciaire.

— Concernant l’absence de réalisation du bassin de rétention, ce désordre est par nature apparent à réception et visé dans le rapport du cabinet ELEX.

La garantie des vices apparents de la défenderesse est ainsi susceptible d’être engagée.

Les parties s’entendent sur le fait que le certificat de conformité n’a pas été délivré en raison de la non réalisation d’une noue sur le lot n° 1 de l’ensemble immobilier, et ce selon un courrier du Maire du 28 juillet 2023. Les époux [V] occupent la villa n° 5 et ainsi l’absence de réalisation du bassin de rétention est absolument sans effet sur l’absence de conformité administrative de l’ensemble immobilier.

Aucun désordre apparent n’est ainsi susceptible d’être prouvé, en l’absence de conclusions concordantes des rapports d’expertise versés aux débats.

Les requérants invoquent la contrariété du drain mis en place du bassin de rétention pourtant visé contractuellement, notamment dans les plans du permis de construire.

Outre le fait qu’il n’est pas démontré que les règles de l’art auraient été méconnues, les requérants se bornent à relever les manquements aux prévisions techniques contractuelles ou les manquements aux règles de la technique de construction, appliquant par là une obligation de résultat non encourue en l’espèce à l’égard de la SARL [K].

Les requérants ne font en conséquence pas la preuve de la faute de la défenderesse par des éléments de fait précis et circonstanciés eu égard à la mission spécifique de constructeur-vendeur de la défenderesse.

A défaut de prouver la subsistance du désordre apparent et de prouver la faute contractuelle de la SARL [K], la responsabilité de cette dernière ne pourra être engagée pour ce désordre.

— Concernant l’absence de drainage périphérique, ce désordre est par nature apparent à réception et visé dans le rapport du cabinet ELEX.

La garantie des vices apparents de la défenderesse est ainsi susceptible d’être engagée et confirmée par le rapport d’expertise amiable ainsi que les conclusions du rapport d’expertise judiciaire annulé.

Les parties s’opposent sur le chiffrage de ce désordre, les requérants invoquant un devis de 6300 euros hors-taxe et la défenderesse à hauteur de 2640 euros TTC.

Il convient d’office d’ordonner une mesure d’instruction sur ce point, la présente juridiction n’étant pas en mesure de déterminer le préjudice des requérants. Les demandes à ce titre seront réservées dans cette attente.

— Concernant l’épaisseur d’enduit non conforme, ce désordre est apparent à réception et visé dans le rapport du cabinet ELEX.

Toutefois, ce désordre n’a pas été confirmé par le rapport d’expertise judiciaire annulé, l’expert ayant conclu que les travaux réalisés étaient conformes aux prescriptions du fabricant du produit monocouche PRB.

La défenderesse en conclut à raison que le désordre de ce chef n’est pas établi.

Il n’est en effet pas prouvé par une expertise non contradictoire, corroborée par un autre élément de preuve, que ce désordre subsiste à ce jour et soit susceptible d’entraîner la garantie des vices apparents.

Les requérants invoquent la contrariété de la pose d’enduit à la notice contractuelle prévoyant un bicouche, ainsi qu’au document technique unifié (DTU) 26.1 prévoyant une épaisseur finale de l’enduit monocouche de 15 à 18 millimètres sur maçonnerie courante, et de 12 à 15 millimètres sur maçonnerie soignée, alors que l’épaisseur est en l’espèce de 10 à 11 millimètres.

Les requérants se bornent à relever les manquements aux prévisions techniques contractuelles ou les manquements aux règles de la technique de construction, appliquant par là une obligation de résultat non encourue en l’espèce à l’égard de la SARL [K].

Les requérants ne font en conséquence pas la preuve de la faute de la défenderesse par des éléments de fait précis et circonstanciés eu égard à la mission spécifique de constructeur-vendeur de la défenderesse.

A défaut de prouver la subsistance du désordre apparent et de prouver la faute contractuelle de la SARL [K], la responsabilité de cette dernière ne pourra être engagée pour ce désordre.

— Concernant l’absence de couvertine sur les murs extérieurs, ce désordre n’est pas mentionné dans la liste de réserves par le cabinet ELEX.

Il résulte cependant du rapport d’expertise judiciaire annulé que le désordre est en réalité lié aux infiltrations et dégradations de l’enduit favorisées par cette absence de couvertine.

Il en résulte que le désordre n’est apparu que postérieurement à réception dans toute son ampleur.

La défenderesse soutient que la couvertine n’est pas préconisée dans le Sud de la France, ce qui est indifférent à la problématique des infiltrations, tout en proposant de prendre en charge soit la reprise de ces travaux, soit le paiement de la somme indiquée par l’expert judiciaire.

Il en résulte une reconnaissance par la défenderesse de sa responsabilité au titre de ces désordres, lesquelles peuvent être qualifiés de décennaux au vu de la présence des infiltrations et dégradations d’enduit caractérisant une impropriété à destination.

La somme TTC de 2585 euros sera retenue au titre de la réparation que la SARL [K] sera condamnée à payer. La somme sera indexée à l’indice BT 01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire le 21 octobre 2021 et la date du présent jugement puis assortie des intérêts au taux légal conformément à l’article 1231-7 du code civil.

— Sur le défaut d’étanchéité des murs enterrés, ce désordre est apparent à réception et visé dans le rapport du cabinet ELEX.

Toutefois, ce désordre n’a pas été confirmé par le rapport d’expertise judiciaire annulé, l’expert ayant conclu qu’il n’existait pas d’obligation d’étanchéité des murs enterrés de locaux non habitables et qu’aucun dommage n’était caractérisé.

La défenderesse en conclut à raison que le désordre de ce chef n’est pas établi.

Il n’est en effet pas prouvé par une expertise non contradictoire, corroborée par un autre élément de preuve, que ce désordre subsiste à ce jour et soit susceptible d’entraîner la garantie des vices apparents.

Les requérants invoquent la contrariété à la norme NF DTU 20.1 qui concernait les chaufferies, garages et caves et prévoyant l’imperméabilisation obligatoire pour les murs de deuxième catégorie en soulignant l’absence d’intérêt de réaliser un drainage périphérique avec cunette en l’absence d’imperméabilisation des murs enterrés.

Les requérants se bornent cependant à relever les manquements aux prévisions techniques contractuelles ou les manquements aux règles de la technique de construction, appliquant par là une obligation de résultat non encourue en l’espèce à l’égard de la SARL [K].

Les requérants ne font en conséquence pas la preuve de la faute de la défenderesse par des éléments de fait précis et circonstanciés eu égard à la mission spécifique de constructeur-vendeur de la défenderesse. Il n’est en outre pas établi que l’imperméabilisation des murs enterrés serait nécessaire indispensable à la mise en œuvre du drainage périphérique.

A défaut de prouver la subsistance du désordre apparent et de prouver la faute contractuelle de la SARL [K], la responsabilité de cette dernière ne pourra être engagée pour ce désordre.

— Concernant la condensation dans le vide sanitaire, ce désordre est apparent à réception et visé dans le rapport du cabinet ELEX.

La garantie des vices apparents de la défenderesse est ainsi susceptible d’être engagée et confirmée par le rapport d’expertise amiable ainsi que les conclusions du rapport d’expertise judiciaire annulé.

Les parties s’opposent sur le chiffrage de ce désordre, les requérants invoquant un devis de 616 euros TTC et la défenderesse à hauteur de 280 euros hors-taxe estimé par l’expert judiciaire dans son rapport annulé.

Il convient d’office d’ordonner une mesure d’instruction sur ce point, la présente juridiction n’étant pas en mesure de déterminer le préjudice des requérants. Les demandes à ce titre seront réservées dans cette attente.

— Concernant la largeur des joints irréguliers, le désaffleurement du carrelage de la baignoire, la coupe des carreaux des toilettes et l’absence de joint de fractionnement, ces désordres sont apparents à réception, signalés par le courrier du 20 mars 2018 et visés dans le rapport d’expertise amiable du cabinet ELEX.

Néanmoins, la défenderesse relève à raison que :

— selon l’expertise judiciaire annulée, les différents désaffleurements étaient dans la norme ;

— lors d’un accédit, Monsieur [V] avait indiqué avoir réglé le problème de la coupe des carreaux des toilettes ;

— l’expert judiciaire n’a pas relevé de désordres relatifs aux joints de fractionnement.

La défenderesse en conclut à raison que les désordres de ce chef ne sont pas établis.

Il n’est en effet pas prouvé par une expertise non contradictoire, corroborée par un autre élément de preuve, que ces désordres subsistent à ce jour et soient susceptibles d’entraîner la garantie des vices apparents.

Les requérants invoquent la contrariété à la norme NF DTU 52.2 (largeur des joints révélant une différence de 2 millimètres pour les carreaux non rectifiés et de surface inférieure à 500 centimètres carrés, la variation des joints étant de 1 à 6 millimètres ; désaffleurement du carrelage toléré de 0,5 à 0,7 millimètre alors qu’il est de 1,2 millimètre en l’espèce ; réalisation d’un joint de fractionnement préconisée).

Les requérants se bornent cependant à relever les manquements aux prévisions techniques contractuelles ou les manquements aux règles de la technique de construction, appliquant par là une obligation de résultat non encourue en l’espèce à l’égard de la SARL [K].

Les requérants ne font en conséquence pas la preuve de la faute de la défenderesse par des éléments de fait précis et circonstanciés eu égard à la mission spécifique de constructeur-vendeur de la défenderesse.

A défaut de prouver la subsistance des désordres apparents et de prouver la faute contractuelle de la SARL [K], la responsabilité de cette dernière ne pourra être engagée pour ces désordres.

— Concernant le carrelage extérieur non conforme, ce désordre est apparent à réception et visé dans l’expertise amiable du cabinet ELEX.

Néanmoins, la défenderesse relève à raison que l’expertise judiciaire annulée a conclu à un respect de la norme DTU et à l’absence de désordre persistant de ce chef.

La défenderesse en conclut à raison que ce désordre n’est pas établi.

Il n’est en effet pas prouvé par une expertise non contradictoire, corroborée par un autre élément de preuve, que ce désordre subsiste à ce jour et soit susceptible d’entraîner la garantie des vices apparents.

Les requérants invoquent la contrariété à la norme NF DTU 52.22 n’admettant pas la pose collée en extérieur même en double encollage car la surface du carreau est supérieure à 2200 et que la largeur minimale des joints de 5 millimètres n’a pas été respectée.

Les requérants se bornent cependant à relever les manquements aux prévisions techniques contractuelles ou les manquements aux règles de la technique de construction, appliquant par là une obligation de résultat non encourue en l’espèce à l’égard de la SARL [K].

Les requérants ne font en conséquence pas la preuve de la faute de la défenderesse par des éléments de fait précis et circonstanciés eu égard à la mission spécifique de constructeur-vendeur de la défenderesse.

A défaut de prouver la subsistance des désordres apparents et de prouver la faute contractuelle de la SARL [K], la responsabilité de cette dernière ne pourra être engagée pour ces désordres.

— Concernant les joints des huisseries et la découpe du carrelage au niveau des huisseries métalliques, ce désordre est apparent à réception et en tout état de cause insusceptible, par son caractère mineur, d’entraîner une atteinte à la solidité de l’ouvrage ou une impropriété à sa destination.

Il est inopérant d’opposer l’absence de réserves à réception alors que les requérants sont recevables à agir dans le délai prévu à l’article 1642-1 du code civil et que le rapport d’expertise judiciaire a confirmé l’existence de ces désordres inesthétiques, évaluant la reprise de ces désordres à la somme TTC de 176 euros.

S’agissant d’un désordre apparent, la garantie est due de ce chef et la SARL [K] sera condamnée à payer cette somme aux époux [V] La somme sera indexée à l’indice BT 01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire le 21 octobre 2021 et la date du présent jugement puis assortie des intérêts au taux légal conformément à l’article 1231-7 du code civil.

— Concernant les caches de finition manquants sur les gardes-corps, ce désordre est apparent à réception et visée par le rapport d’expertise amiable du cabinet ELEX.

Ce désordre est confirmé par l’expert judiciaire ayant évalué à 55 euros TTC le montant des réparations.

Il est inopérant de souligner le caractère inesthétique, l’absence d’atteinte à la solidité ou encore le fait que cette prestation ne soit pas expressément prévue puisque l’aspect inesthétique de ce désordre est confirmé par les rapports d’expertise qui se corroborent.

S’agissant d’un désordre apparent, la garantie est due de ce chef et la SARL [K] sera condamnée à payer cette somme aux époux [V] La somme sera indexée à l’indice BT 01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire le 21 octobre 2021 et la date du présent jugement puis assortie des intérêts au taux légal conformément à l’article 1231-7 du code civil.

— Concernant la porte du garage, ce désordre a été signalé postérieurement et visé par ordonnance de référé du 10 mars 2021 étendant la mission de l’expert judiciaire déjà désigné et les requérants ont abandonné toute demande de ce chef suite à la reprise effectuée par le fabricant. Il n’y a ainsi pas lieu à statuer sur ce point.

— Concernant la distribution d’eau chaude, il n’est pas prouvé que ce désordre était apparent à réception et il n’est pas présent dans la liste des réserves reprise par le rapport d’expertise amiable du cabinet ELEX.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire annulé que la surconsommation d’eau induite par l’éloignement du ballon thermodynamique est négligeable.

Il n’est pas établi par les requérants des éléments permettant de remettre en cause ces conclusions et d’accréditer l’existence d’un désordre, qu’il soit de nature décennale ou biennale, notamment à raison de l’impropriété à destination de l’ouvrage, et encore moins l’existence d’une faute de la part du constructeur-vendeur en lien avec un préjudice non avéré.

— Concernant l’absence de certificat de conformité de l’ensemble immobilier, l’acte authentique de vente du 14 juin 2017 stipule en pages 30 et 31, au sujet de l’engagement du vendeur d’achever les travaux et d’obtenir la conformité administrative :

* que l’obligation d’achever « comporte pour le vendeur celle d’établir, lors de l’achèvement, la déclaration d’achèvement des travaux prescrite par l’article R.460-1 du code de l’urbanisme » ;

* que « le vendeur s’oblige à faire toute diligence pour obtenir dans les plus brefs délais la conformité administrative » ;

* que « le vendeur s’oblige à effectuer à ses frais tous travaux qui seraient exigés par l’Administration pour obtenir la conformité administrative » ;

* que « dans le cas où le vendeur serait dans l’incapacité de produire la conformité administrative du fait du refus de l’autorité compétente de délivrer, après une relance restée infructueuse pendant plus de trente (30) jours calendaires à compter de l’expiration du délai de trois (3) mois pendant lequel l’administration compétente est susceptible de prescrire des travaux de conformité, le vendeur devra certifier à l’acquéreur :

— qu’il n’a pas reçu de l’autorité compétente de prescriptions de travaux de mise en conformité de l’immeuble ;

— ou qu’il a procédé aux travaux de mise en conformité requis par l’autorité compétente aux termes de sa visite de récolement.

Cette certification devra être confirmée d’une attestation du maître d’œuvre d’exécution ou à défaut du bureau de contrôle. »

La SARL [K] ne justifie pas des démarches prévues à l’acte de vente, y compris en cas de refus de conformité, à l’adresse des époux [V].

Elle a seulement, dans le cadre de la présente instance et avant cela lors des opérations d’expertise judiciaire, signalé qu’elle ne pouvait pas délivrer le certificat de conformité administrative à raison de l’impossibilité de réaliser la noue paysagère imposée par la Mairie de [Localité 1] sur le lot numéro 1, ce que confirment les pièces administratives de 2021 et 2023 versées aux débats.

Il importe peu que ce lot ne soit pas celui appartenant aux requérants et, même s’ils ne justifient pas d’une volonté de vendre, ni même d’une impossibilité de ce chef, il résulte indéniablement une faute de la défenderesse dans les informations données aux requérants, aucune diligence n’étant justifiée entre 2018 et 2021 pour justifier d’un retard dans l’obtention du certificat de conformité.

La SARL [K] ne justifie pas de la procédure pendante devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence contre le voisin de l’ensemble immobilier empêchant la réalisation de la noue paysagère et, en tout état de cause, elle ne revendique pas l’existence d’une force majeure de ce chef.

Elle doit en conséquence être tenue pour responsable au plan contractuel par application de l’article 1231-1 du code civil.

Les requérants ne peuvent exiger l’obtention d’un certificat de conformité par un tiers, en l’espèce la Mairie de [Localité 1].

Cependant, ils sont bien fondés à prétendre à l’existence d’un préjudice moral qui sera plus justement estimé à la somme de 1000 euros.

Dès lors, la SARL [K] sera condamnée au paiement des sommes susvisées de 2585 euros, 176 euros et 55 euros au titre des travaux de reprise, ainsi que de 1000 euros à titre de dommages et intérêts concernant l’absence de délivrance du certificat de conformité.

Les époux [V] seront déboutés du surplus de leurs demandes de réparation, en-dehors des deux postes de préjudice faisant l’objet d’une mesure d’instruction et pour lesquels les demandes sont réservées.

Sur les deux désordres faisant l’objet d’une mesure d’instruction (absence de drainage périphérique, condensation dans le vide sanitaire), il apparaît opportun :

— d’ordonner la réouverture des débats ;

— de prévoir une mesure de consultation prévue aux articles 256 et suivants du code de procédure civile, l’expertise judiciaire apparaissant en l’espèce disproportionnée ;

— de renvoyer l’affaire à une audience ultérieure après dépôt du rapport écrit du technicien commis pour accomplir la mesure de consultation.

Sur les demandes accessoires

Les demandes accessoires, relatives aux dépens de l’instance et aux frais irrépétibles, seront réservées dans l’attente du jugement définitif sur le fond.

Il est relevé que les parties ont particulièrement intérêt à trouver un accord sur les points résiduels restants à trancher.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La SARL [K] sollicite d’écarter l’exécution provisoire de droit sans motiver cette demande. Aussi, aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit et la SARL [K] sera déboutée de ce chef de demande, non motivée ni en fait ni en droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement mixte, contradictoire, exécutoire provisoirement et en premier ressort :

ORDONNE la nullité du rapport d’expertise judiciaire déposé le 21 octobre 2021 entre les parties par Madame [Y] [I] [R].

CONDAMNE la SARL [K] à payer à Madame [P] [T] épouse [V] et Monsieur [B] [V] les sommes TTC, indexées à l’indice BT 01 entre le 21 octobre 2021 et le présent jugement puis assortie des intérêts au taux légal, de :

—  2585 euros (DEUX MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS) en réparation de l’absence de couvertine sur les murs extérieurs ;

—  176 euros (CENT SOIXANTE-SEIZE EUROS) en réparation des désordres aux joints des huisseries et à la découpe du carrelage au niveau des huisseries métalliques ;

—  55 euros (CINQUANTE-CINQ EUROS) en réparation de l’absence des caches de finition des gardes-corps.

CONDAMNE la SARL [K] à payer à Madame [P] [T] épouse [V] et Monsieur [B] [V] la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts concernant l’absence de délivrance du certificat de conformité, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DEBOUTE Madame [P] [T] épouse [V] et Monsieur [B] [V] du surplus de leurs demandes principales de réparation, sauf en ce qui concerne les demandes relatives à l’absence de drainage périphérique et à la condensation dans le vide sanitaire.

DEBOUTE la SARL [K] de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Avant dire droit sur les autres demandes,

ORDONNE la réouverture des débats sur ces autres demandes concernant l’absence de drainage périphérique, la condensation du vide sanitaire, ainsi que les dépens et frais irrépétibles et les RESERVE dans l’attente de la mesure de consultation.

ORDONNE une mesure de consultation, étant ici rappelé au besoin que les pouvoirs donnés au technicien dans ce cadre sont les mêmes que ceux dont il est investi dans le cadre plus habituel de l’expertise.

DESIGNE à cette fin :

Monsieur [L] [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 3]. : 06.85.90.02.20

Courriel : [Courriel 1]

avec mission de :

— prendre connaissance des pièces des parties, et en particulier des rapports d’expertise contradictoire et non contradictoire, étant rappelé que le rapport d’expertise judiciaire du 21 octobre 2021 a été annulé et ne peut servir qu’à titre de renseignement ;

— sur les désordres relatifs à l’absence de drainage périphérique et à la condensation dans le vide sanitaire, décrire précisément les conséquences des désordres et les préjudices immatériels invoqués ;

— donner son avis sur leur évaluation à partir des éléments justifiés par les parties.

DIT que pour procéder à sa mission, l’expert devra :

— fixer, dès la première réunion, la date de la seconde réunion éventuelle ;

— dire, le plus rapidement possible, s’il est possible de poursuivre ses opérations sans que des mises en cause soient nécessaires ;

— informer les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— fixer, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties ;

— mettre, en temps utile, au terme de ses opérations, et par une note de synthèse, les parties en mesure de faire valoir leurs dernières observations, qui seront annexées au rapport ;

— rappeler aux parties, au visa de l=article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu=il n=est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

FIXE dès à présent, après concertation avec le technicien, la première réunion sur les lieux le mardi 14 avril 2026 à 10 heures 00, la présente décision valant convocation et dispensant le technicien de convoquer les intéressés par voie de courrier recommandé.

FIXE à la somme de DEUX MILLE EUROS (2000 euros) la provision concernant les frais de consultation, qui devra être consignée par Madame [P] [T] épouse [V] et Monsieur [B] [V] directement entre les mains du technicien et au plus tard le 31 mars 2026.

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation du technicien sera caduque et de nul effet.

DIT que, si elles décident expressément avant cette date de ne pas mettre en œuvre la présente décision, les parties devront en avertir le technicien.

DIT que le consultant déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Draguignan avant le 10 JUILLET 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile et de manière motivée auprès du juge désigné pour contrôler les opérations.

DESIGNE le juge rapporteur, Monsieur Frédéric ROASCIO, vice-président, pour contrôler le déroulement de la consultation de sorte qu’en cas de difficultés, il lui en sera référé.

FIXE à la date du 29 septembre 2026 la nouvelle date de clôture sur les demandes réservées.

RENVOIE la cause et les parties à l’audience collégiale du 13 OCTOBRE 2026 à 09 HEURES 00 pour être statué sur les demandes réservées.

RAPPELLE que l’exécution provisoire assortit l’entière décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DIX MARS DEUX MILLE VINGT-SIX.

Le greffier, Le président,