MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 09 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/02877 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IIY2

AFFAIRE : Monsieur [B] [M], Madame [N] [J] C/ Monsieur [D] [X], Madame [C] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 6

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sandrine ERHARDT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [M]

né le 19 Juillet 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Aline POIRSON de la SELARL LYON MILLER POIRSON, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 107

Madame [N] [J]

née le 02 Avril 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Aline POIRSON de la SELARL LYON MILLER POIRSON, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 107

DEFENDEURS

Monsieur [D] [X]

né le 25 Juillet 1950 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] – ESPAGNE

représenté par M^e Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

Madame [C] [G], décédée

née le 06 Octobre 1950 à [Localité 6] AUSTRALIE, demeurant [Adresse 2] – ESPAGNE

représentée par M^e Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

Clôture prononcée le : 04 février 2025

Débats tenus à l’audience du : 02 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 09 Juillet 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 09 Juillet 2025,

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique en date du 25 août 2017, Monsieur [B] [M] et Madame [N] [J] ont acquis auprès de Monsieur [D] [X] et Madame [C] [G], épouse [X], un pavillon d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] au prix de 235.000 euros dont 12.620 euros de meubles et objets mobiliers.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 décembre 2018, Monsieur [M] et Madame [J] ont fait part à Monsieur [X] et Madame [G] épouse [X], de ce qu’ils ont pu constater d’importantes fissures au niveau du garage et de la façade extérieure du bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2019, Monsieur [M] et Madame [J] ont assigné Monsieur [X] et Madame [G] épouse [X] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 6 août 2019, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Nancy a désigné Monsieur [T] [V] en qualité d’expert.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2022, Monsieur [M] et Madame [J] ont assigné Monsieur [X] et Madame [G] épouse [X] devant le Tribunal judiciaire de Nancy aux fins de les voir condamner au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la réticence dolosive et des vices cachés.

Madame [G] épouse [X] est décédée le 27 décembre 2022, laissant Monsieur [X] pour seul ayant droit, après renonciation à la succession des enfants.

Monsieur [V] a rendu son rapport d’expertise le 30 janvier 2023.

La clôture de la mise en état est intervenue le 4 février 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2025, et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 juillet 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2024, Monsieur [M] et Madame [J] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, et subsidiairement des articles 1641 et 1643 du même code, de :

— condamner Monsieur [X] à leur payer à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

34.875,40 euros au titre des travaux de reprise 37.500 euros au titre de leur préjudice de jouissance – condamner Monsieur [X] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur le fondement de la réticence dolosive, Monsieur [M] et Madame [J] reprochent à Monsieur [X] de leur avoir volontairement dissimulé l’existence de fissures au niveau du garage, et ainsi, l’existence d’un premier sinistre. Ils estiment que le phénomène de retrait et de gonflement des sols n’était plus un aléa moyen mais un risque avéré dont ils auraient dû être informés au moment de la vente, sans quoi ils n’auraient pas contracté ou à des conditions différentes. Ils considèrent que Monsieur [X] avait connaissance de cette information pour avoir réalisé lui-même des travaux de reprise, et leur a volontairement dissimulé ces désordres en repeignant la façade de la maison, en présentant des photos sur lesquelles les fissures n’étaient pas visibles, et en disposant une armoire dans le garage devant les fissures. Ils soutiennent ne pas avoir pu se rendre compte des désordres en tant qu’acquéreurs profanes, et contestent la qualité de professionnel de l’immobilier du frère de Monsieur [M], lequel les a accompagnés à l’occasion d’une visite.

Subsidiairement, Monsieur [M] et Madame [J] fondent leur demande sur l’action en garantie des vices cachés, estimant que les fissures, antérieures à la vente, constituent un vice qui leur a été dissimulé, et dont la connaissance par le vendeur exclut tout bénéfice de la clause exonératoire de responsabilité figurant dans l’acte de vente.

Ils indiquent subir un préjudice financier équivalant au montant des travaux de reprise.

En outre, Monsieur [M] et Madame [J] soutiennent subir un trouble de jouissance du fait des fissures présentes sur leur pavillon, et des travaux qu’ils envisagent d’effectuer afin d’y remédier, lesquels prévoient la mise en place d’un drain et d’une évacuation des eaux pluviales rendant impossible l’utilisation de l’extérieur.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2024, Monsieur [X] demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [M] et Madame [J] de leurs demandes

— subsidiairement, limiter sa condamnation à la somme de 26.236 euros au titre des travaux de reprise ;

— condamner Monsieur [M] et Madame [J] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

— dire n’y avoir lieu à exécutoire provisoire.

Pour s’opposer à la reconnaissance d’une réticence dolosive, Monsieur [X] affirme qu’il n’avait pas connaissance d’un premier sinistre lié à la sécheresse. Il indique que les fissures sont anciennes et n’ont jamais évolué. Il dit n’avoir connu que deux épisodes de sécheresse, ne pas avoir constaté d’impact sur la maison, et ne pas avoir fait de déclaration de sinistre. S’il reconnait avoir comblé la partie inférieure de la fissure extérieure avec du silicone, et repeint la façade en 2011, il indique que la partie supérieure était laissée en l’état, et qu’en 2017, le silicone présent sur la partie inférieure était dégradé et parfaitement visible. Il conteste l’antériorité de la fissure présente sur le mur mitoyen du garage, et reconnait seulement avoir injecté de la mousse expansive dans de petits impacts. Il affirme que ces impacts étaient parfaitement visibles des acquéreurs, lesquels ont pu visiter le garage libre de tout objet. Il précise que les photos produites pour la vente n’avaient pas vocation à donner une vue détaillée du bien mais seulement un aperçu, et que les acquéreurs ont eu tout le loisir de visiter la maison à plusieurs reprises. Enfin, il ajoute que les acquéreurs n’étaient pas profanes pour avoir été conseillés par le frère de Monsieur [M], professionnel de l’immobilier.

Pour s’opposer à la reconnaissance d’un vice caché, Monsieur [X] soutient, en vertu des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil, que la fissure extérieure ne constitue pas un vice rendant le pavillon impropre à son usage dès lors que ni la stabilité, ni l’utilisation de la maison ne sont remises en question, que la fissure n’était pas dissimulée, et que l’acte de vente contient une clause exonératoire de responsabilité des vices cachés.

Monsieur [X] estime également que les travaux envisagés par les acquéreurs sont rendus nécessaires par la localisation de la maison dans une zone d’aléa sécheresse, et non par la préexistence de fissures au niveau du garage, de telle sorte qu’il n’existerait pas de lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice dont la réparation est demandée.

Si sa responsabilité devait être engagée, Monsieur [X] demande à ce que le montant du préjudice financier de Monsieur [M] et de Madame [J] soit limité au montant du devis le moins onéreux, soit la somme de 26 236 euros, coût du constat d’huissier déduit.

Pour s’opposer à la demande de Monsieur [M] et de Madame [J] en dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance, il soutient que rien ne montre que la maison est inhabitable. Il affirme qu’au contraire, avec la réhydratation des sols, le garage tend à reprendre sa position initiale.

Enfin, Monsieur [X] fait valoir que l’exécution provisoire aurait des conséquences excessives, notamment en ce que son épargne actuelle ne lui permettrait pas de faire face à une condamnation.

MOTIVATION

SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES ET INTERETS POUR RETICENCE DOLOSIVE

Sur l’existence d’une réticence dolosive

Il résulte de l’article 1128 du code civil que le consentement de la partie qui s’oblige est une condition de validité d’une convention.

Par ailleurs, il résulte des articles 1130 et 1131 du code civil qu’il n’y a pas de consentement valable s’il a été surpris par dol, qui est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont de telle nature que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, étant précisé que le caractère déterminant du dol s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Aux termes de l’article 1139 du code civil, l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable.

En outre, le dol est une faute civile au sens de l’article 1240 du code civil, susceptible d’engager la responsabilité du vendeur s’il en est résulté un préjudice pour l’acquéreur.

Il convient tout d’abord de déterminer si Monsieur [X] a, par des manœuvres, dissimulé intentionnellement lesdites fissures et a volontairement caché à son cocontractant le fait que le pavillon a été impacté par le phénomène de retrait et gonflement des argiles de nature à déstabiliser sa structure.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le pavillon présente :

— une fissure à l’entrée de la maison, au niveau de l’angle du garage, traversante sur environ un mètre linéaire de haut et variant de 15 à 28/30 millimètres de largeur ;

— plusieurs fissures au niveau du sol du garage allant de 8 à 10 millimètres de largeur ;

— une fissure sur le mur intérieur du garage, traversante sur environ un mètre linéaire.

Ces fissures sont dues au retrait et au gonflement du sol argileux (p.23 du rapport d’expertise).

Monsieur [X] reconnait avoir constaté des fissures sur le bien dès son arrivée dans les lieux, en 2002, et avoir appliqué du mastic et du silicone sur des fissures d’environ 10 millimètres de largeur.

Les différentes attestations produites permettent de dater la pose du mastic sur la fissure à l’angle de la maison près de la porte d’entrée entre 2010-2011, comme l’affirme M. [X].

En effet, Madame [A] et M. [F] ont habité la maison voisine de M. [X] et ont toujours vu cette fissure partiellement traitée pendant les six années de voisinage entre août 2011 et juillet 2017. Mme [W], voisine également, a attesté que M. [X] a réalisé le joint de mastic avant son départ en 2013. Mme [K] indique qu’elle rend visite aux époux [X] depuis 2010 environ et qu’elle a vu cette fissure à l’angle de la porte.

Il est établi par ces mêmes attestations que M. [X] a peint la façade à une date concomitante à celle de la pose du mastic. A cet égard, Mme [S], voisine, affirme que les travaux de façade ont été réalisés plusieurs années avant la vente. Mme [K], qui vient au domicile de M. [X] depuis 2010, n’a pas constaté de travaux de façade, ni Madame [A] et M. [F] qui ont emménagé à compter d’août 2011.

Il s’ensuit que la pose du mastic et la peinture de la façade n’ont pas été réalisés peu de temps avant la vente, mais près de 10 ans avant celle-ci.

Les attestations permettent enfin d’établir que cette fissure et le mastic apposé sur une partie seulement étaient visibles, ce qui est confirmé par la photographie datée de 2012 produite en page 5 des écritures de M. [X], montrant une partie fermée au mastic sous la marquise et une fissure au-dessus de celle-ci visible à l’œil nu.

L’expert indique à cet égard que le silicone n’a plus d’élasticité et a été posé lorsque les fissures étaient plus légères et nettement moins apparentes (environ 10 millimètres environ) et que désormais, il est constaté un décollement et déchirement du mastic qui arrive à son élasticité maximum et/ou du aux intempéries extérieurs, mettant en exergue le fait qu’un mastic doit en général être changé tous les 2 ou trois ans.

Ces constatations permettent d’établir que M. [X] n’a pas traité de nouveau cette fissure avant la vente, en apposant un mastic sur toute la longueur de la fissure sous la marquise, afin de la masquer.

Cette fissure était visible des voisins et donc en conséquence d’un futur acquéreur profane.

S’agissant des fissures dans le garage, il ressort du courrier du conseil de Monsieur [M] et de Madame [J] en date du 14 décembre 2018 que c’est à la rentrée de septembre 2018 qu’ils ont constaté l’apparition de ces fissures.

L’expert indique toutefois que lesdites fissures étaient préexistantes à la vente.

Dans ce cas, les demandeurs ont nécessairement vu, lors de leurs visites du garage, les fissures qui se situent au sol sur toute la surface, partant du syphon central et allant de part et d’autre du mur, puisqu’il n’est pas soutenu que lesdites fissures étaient occultées (pièce n°2 des défendeurs).

S’agissant de la fissure sur le mur mitoyen, il n’est pas contesté par M. [X] son existence, puisqu’il explique, dans son courrier du 03 janvier 2019, y avoir injecté de la mousse polyuréthane expansive qui se répandait sur les côtés. Cette mousse est en effet visible, en raison d’un surplus de produit sur les côtés et de la différence de teinte avec les parpaings par endroit, ce que montrent les photographies rapprochées produites par les demandeurs en pièce 2 et prises par l’expert en page 15 de son rapport.

Les demandeurs soutiennent que cette fissure était masquée lors de leurs visites par une armoire qu’ils ont déplacée dans l’hiver 2018-2019, tandis que M. [X] indique, quant à lui, que le garage était vide lors des dernières visites avant la signature.

Monsieur [M] et Madame [J], à qui incombent la charge de la preuve, ne démontrent pas l’encombrement du garage lors de la visite préalable à la signature de l’acte authentique de vente visée en page 25 de cet acte.

En outre, rien ne permet d’établir que ces fissures aient évolué significativement avant la vente suite aux deux sécheresses de 2003 et 2014, de sorte que cette évolution aurait dû amener Monsieur [M] et de Madame [J] à délivrer une information spécifique à leur sujet en 2017.

Dans l’acte de vente du 25 août 2017, il était stipulé une clause « Aléa – Retrait gonflement des argiles » qualifiant l’aléa de « moyen » et Monsieur [M] et de Madame [J] étaient assistés par le frère de Monsieur [M] qui, en sa qualité d’agent immobilier nécessairement sensibilisé à ce phénomène, aurait dû être alerté, à tout le moins, par la fissure partiellement visible dans l’angle de la maison près de la porte d’entrée, par celles se trouvant au sol du garage et également par celles sur les maisons avoisinantes (p.25 du rapport).

Ainsi, le phénomène était non seulement connu par M. [X], mais également par les acquéreurs et de manière plus générale, par les habitants et ceux connaissant le quartier.

A cet égard, Madame [O] [W] indique : « J’habitais […] à [Localité 3] pendant 12 ans. Je me trouvais en face de la maison de Mr et Mme [E]. […] Cette fissure était bien présente entre le garage et la maison près de la porte d’entrée. […] les autres maisons aux alentours avaient ce genre de problèmes. Nous avions également des fissures avec notre voisine. »

Madame [I] [K], vendeuse à domicile, déclare : « depuis environ 2010, je suis accueillie chez eux [les époux [X]] environ 4 fois par an dans un cadre professionnel. […] je connais très bien le quartier avec les problèmes de fissures sur les maisons ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [X] n’a ni manœuvré pour occulter les fissures ni dissimulé l’information sur ces fissures aux acquéreurs. La réticence dolosive n’est pas caractérisée.

Monsieur [M] et de Madame [J] invoque, à titre subsidiaire, le fondement de la garantie des vices cachés.

Comme indiqué précédemment, la mousse, le mastic et les fissures étaient visibles et l’information sur le retrait gonflement des argiles leur a été délivrée. Monsieur [M] et de Madame [J] étaient en outre assistés du frère de M. [M] qui avait nécessairement une expérience et une certaine expertise et qui n’a pour autant pas fait de corrélation entre le retrait gonflement des argiles et les fissures visibles non seulement sur la maison de M. [X] mais également sur les maisons avoisinantes.

Il n’est par ailleurs pas établi que M. [X], également profane en la matière, savait que les fissures, dont il n’est pas démontré qu’elles ont évolué significativement entre 2002 et 2018, signifiaient une déstabilisation du garage nécessitant une reprise.

Dans ces conditions, l’action en garantie des vices cachés doit être rejetée.

Monsieur [M] et de Madame [J] doivent en conséquence être déboutés de leurs demandes d’indemnisation.

SUR LES FRAIS DE PROCEDURE ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] et Madame [J], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Sur les demandes d’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, au regard de l’ancienneté et de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [B] [M] et Madame [N] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] et Madame [N] [J] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE