MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 18 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/03664 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IMS4

AFFAIRE : Madame [T] [D] épouse [J], Monsieur [N] [J], Madame [X] [B] C/ S.D.C. [Adresse 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame [X] BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [T] [D] épouse [J], née le 12 Juillet 1948 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Grégoire NIANGO de la SELARL SELARL NIANGO, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 12

Monsieur [N] [J], né le 03 Juin 1948 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Grégoire NIANGO de la SELARL SELARL NIANGO, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 12

Madame [X] [B],née le 06 Septembre 1981 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Grégoire NIANGO de la SELARL SELARL NIANGO, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 12

DEFENDERESSE

S.D.C. [Adresse 1] prise en la personne de son syndic bénévole Monsieur [H] [O], domicilié audit siège pour ce faire, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

Clôture prononcée le : 14 Janvier 2025

Débats tenus à l’audience du : 28 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 18 Septembre 2025.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [B] d’une part, et Monsieur [N] [J] et Madame [T] [D] épouse [J] d’autre part, sont propriétaires de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 5].

Par acte d’huissier en date du 9 novembre 2022, Madame [T] [D], Monsieur [N] [J] et Madame [X] [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (ci-après désigné « le SDC 34 [Adresse 10] »), représenté par son syndic bénévole, Monsieur [H] [O], devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions n°4 à 17, et n°19, adoptées au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 août 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Madame [T] [D], Monsieur [N] [J] et Madame [X] [B] demandent au tribunal de :

— annuler les résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 et 19 adoptées au cours de l’assemblée générale du 14 août 2022 de la copropriété sise [Adresse 3] ;

— condamner le SDC 34 [Adresse 9] Mouilleron à leur payer, à chacun, une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le SDC 34 [Adresse 10] aux entiers dépens.

Madame [T] [D], Monsieur [N] [J] et Madame [X] [B] exposent que tant le fonctionnement global de l’assemblée générale que les résolutions qui y sont adoptées sont affectés de vices de nature à entraîner l’annulation de ces dernières. S’agissant des vices affectant la tenue de l’assemblée générale, ils relèvent que le procès-verbal s’y rapportant n’est pas conforme aux prescriptions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 en ce qu’il se trouve signé de la main du seul secrétaire de séance, également syndic bénévole. Ils relèvent par ailleurs que la répartition des droits de vote diffère de celle de l’assemblée générale précédente, Monsieur [O] y étant inscrit en son nom personnel pour une quote-part de 83/1.000 en lieu et place de l’indivision [O] qui détenait 185/1.000. Ils soutiennent que cette nouvelle répartition permet à Monsieur [O] de contourner les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout en bénéficiant d’une majorité de fait aux côté de sa concubine, Madame [I], qui s’est vue céder à cette fin par l’intéressé un garage représentant 24/1.000 des parties communes générales. Ils soutiennent ainsi que cette majorité a été obtenue de manière frauduleuse, et estiment que celle-ci est exercée dans des conditions abusives dès lors que lesdits concubins votent systématiquement de concert et au mépris des intérêts de la copropriété. Ils ajoutent que Monsieur [O] refuse également d’inscrire à l’ordre du jour les résolutions sollicitées par les autres copropriétaires.

S’agissant des vices propres aux résolutions adoptées, ils soutiennent que les résolutions n°4, 5 et 6 ont été adoptées dans des conditions ne permettant pas un vote transparent, étant indiqué sur ce point que les copropriétaires n’ont pas reçu une information suffisante quant aux comptes du SDC de l’exercice 2020, quant à la gestion du syndic au cours de ce même exercice, ou quant au budget prévisionnel 2023. Ils estiment par ailleurs que la résolution n°7 ne pouvait être adoptée dans la mesure où Monsieur [O] a été désigné en qualité de syndic bénévole au cours de l’année 2020, lesdites fonctions ne pouvant être exercées que pour une durée de trois ans. Ils soutiennent ensuite que les résolutions n°8 à 17, et 19, relatives au refus de désigner un conseil syndical, de faire établir un diagnostic technique global de l’immeuble, d’automatiser un portail ou de désherber et nettoyer l’allée, ou encore à l’autorisation de réaliser divers aménagements sur les parties privatives de Monsieur [O], à l’approbation de la rémunération de ce dernier en qualité de syndic, ou à la modification du tableau des comptes courants, procèdent d’un abus de majorité. Ils estiment également que la rémunération du syndic approuvée en résolutions n°15 et 19 est illégale, ce dernier étant bénévole. Ils relèvent enfin que la résolution n°17 relative à la modification du tableau des comptes courants de l’assemblée générale de 2017 a été approuvée alors que le document objet de la résolution n’a pas été fourni lors du vote.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2023, le SDC 34 Gabriel Mouilleron demande au tribunal de :

— débouter Madame [X] [B], Madame [T] [D] et Monsieur [N] [J] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner Madame [X] [B], Madame [T] [D] et Monsieur [N] [J] à lui payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [X] [B], Madame [T] [D] et Monsieur [N] [J] aux entiers dépens.

S’agissant au préalable de la tenue de l’assemblée, le SDC 34 [Adresse 10] soutient que l’absence de signature du procès-verbal n’est pas de nature à entacher de nullité les résolutions qui y sont retranscrites, sauf à établir que celles-ci seraient inexactes ou non conformes aux votes exprimés. Il estime ensuite qu’il n’est pas démontré qu’un but illégitime, manifestement contraire aux intérêts collectifs ou empreint d’une intention de nuire à certains copropriétaires, aurait été poursuivi dans le cadre de l’adoption des résolutions litigieuses. Il indique par ailleurs que Madame [I] était la concubine de Monsieur [O] et qu’il n’existait aucun lien de droit entre eux. Il précise qu’un garage appartenant à l’indivision [O] a été cédé à cette dernière afin seulement de lui permettre d’y garer son véhicule. Il souligne que le vote de Madame [I] était en tout état de cause indifférent dans la mesure où les voix de Monsieur [O] lui permettait, seul, de s’opposer aux résolutions inscrites par les autres copropriétaires. Il indique par ailleurs que le refus d’inscrire à l’ordre du jour certaines questions complémentaires ne vicie pas l’ensemble des décisions de l’assemblée générale si ces dernières n’ont pas de lien entre elles.

S’agissant des vice propres à chaque résolution, il soutient que l’ensemble des documents justificatifs afférents à la résolution n°4 ont été joints à la convocation, et que toutes les explications nécessaires ont été données au cours de l’assemblée générale. Il indique ensuite, s’agissant de la résolution n°7, que si le mandat du syndic est d’une durée de trois ans, celui-ci peut parfaitement être renouvelé au cours d’une assemblée générale. Il précise que Monsieur [O] a été désigné en qualité de syndic bénévole le 26 juin 2020, et qu’aucune disposition légale ou réglementaire ne prohibait le renouvellement de ce mandat avant son échéance. Il ajoute, s’agissant des résolutions n°15 et 19, que le syndic bénévole peut percevoir une rémunération sous forme de forfait annuel ou de tarif horaire conformément à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Concernant la résolution n°8, il indique que la mise en place d’un conseil syndical demeure facultative, et soutient que la désignation d’un conseil syndical composé de trois membres était impossible au jour de l’assemblée litigieuse au regard des liens de concubinage ou de mariage existant au sein de la copropriété, et compte tenu de l’absence de candidature émise en ce sens par les autres copropriétaires. Il estime par ailleurs que la résolution n°17 ne présente aucune difficulté dans la mesure où seule une ligne du tableau a été modifiée pour faire apparaître le montant des appels de fonds réellement versés en lieu et place de ceux initialement votés.

Par ordonnance en date du 14 janvier 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

L’affaire a été évoquée devant la formation de juge unique à l’audience du 28 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 22-I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du SDC. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du SDC. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un SDC principal et si tous ses mandants appartiennent à un même SDC secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale :

1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;

2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;

4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.

En l’espèce, et au préalable, il ressort du dispositif des conclusions des demandeurs que ceux-ci sollicitent, non l’annulation de l’assemblée générale ou de son procès-verbal en leur entier, mais l’annulation de diverses résolutions adoptées au cours de celle-ci.

S’agissant du moyen tiré de l’irrégularité formelle du procès-verbal d’assemblée générale, le défaut de signature de ce dernier par le président, le secrétaire ou le scrutateur, n’est de nature à impacter que la force probante du document, et ne saurait, à lui seul, entraîner la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble.

S’agissant ensuite du moyen d’ordre général tiré de l’existence d’un abus de majorité, l’analyse de l’argumentation et des pièces produites par les demandeurs ne permet ni de se représenter les enjeux factuels, économiques ou environnementaux des décisions litigieuses, ni d’établir que l’exercice du droit de vote des copropriétaires majoritaires aurait, par la poursuite d’intérêts privatifs et un sens contraire à l’intérêt collectif de la copropriété ou une intention de nuire, dégénéré en abus.

S’agissant enfin du moyen tiré du refus de porter certains points à l’ordre du jour, l’analyse des éléments versés aux débats par les demandeurs ne permet pas de constater que l’inscription de certaines résolutions aurait été vainement sollicitée préalablement à la tenue de l’assemblée générale, dont le procès-verbal fait au contraire apparaître que les résolutions n°13, 14 et 16 ont été inscrites à la demande de Madame [X] [B].

Il convient en tout état de cause de rappeler qu’une telle carence n’est pas, à elle seule, de nature à vicier l’assemblée générale dans son ensemble ou la teneur des résolutions qui y sont adoptées.

S’agissant toutefois du moyen relatif au contournement des dispositions de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, il apparaît que la relation de concubinage de Monsieur [O] et Madame [I] n’est pas contestée par le SDC défendeur, représenté à la procédure par Monsieur [O] lui-même en qualité de syndic bénévole, qui indique notamment en page 7 de ses conclusions que « la cession d’un garage par Monsieur [O] à sa concubine date du 12 mars 2020 ».

Celui-ci précise notamment en page 6 de ses conclusions : « Le box appartenait en indivision à Monsieur [O] et son frère ».

L’analyse du tableau modifié de répartition des millièmes établis le 21 mai 2001 par la SCP Gardeux-Suaire-Didier, géomètres-experts (pièce demandeurs n°1), permet de constater qu’il s’agit manifestement du lot n°4, dont la quote-part correspond aux tantièmes détenus par Madame [I] lors de l’assemblée litigieuse, soit 24 tantièmes.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 novembre 2021 (pièce demandeurs n°5) que Monsieur [O], représentant manifestement l’indivision [O], disposait lors de cette assemblée de 185 tantièmes des parties communes générales.

Il s’en déduit que Monsieur [O] bénéficiait, avant la cession litigieuse, de 209 tantièmes sur un total de 370, soit une quote-part des parties communes supérieures à la moitié.

La cession de ce lot accessoire a dès lors permis à Monsieur [O] de détenir, au tantième près, une quote-part égale à la moitié des parties communes, sans toutefois être supérieure à celle-ci.

Le défendeur ne justifie ni de la cause, ni du caractère onéreux de cette cession, laquelle a eu pour effet, d’une part, d’écarter toute application de l’article 22 précité, et, d’autre part, de permettre à la concubine de Monsieur [O] d’entrer au suffrage de l’assemblée des copropriétaires dans des conditions permettant au ménage de détenir, ensemble, une majorité absolue.

L’analyse des procès-verbaux d’assemblées générales des 21 novembre 2021 et 14 août 2022 permet de constater que le sens des votes de Monsieur [O] et Madame [I] est strictement identique pour l’ensemble des résolutions soumises à l’approbation de l’assemblée et, abstraction faite des résolutions afférentes à la désignation des président, scrutateur et secrétaire, systématiquement contraire au sens du vote des demandeurs.

L’analyse du procès-verbal de constat établi le 29 juin 2022 par Maître [Y] [S], huissier de justice à [Localité 12], permet de constater que l’accès au lot n°4 à usage de garage se trouve obstrué, en particulier par un véhicule manifestement non utilisé, contre et autour duquel sont entreposés divers objets de natures diverses tels que des bacs à ordures, des vélos, des balles de sport, ainsi que des cartons, casiers métalliques, bidons, caissettes, plaques, planches, et autres matériaux de constructions et meubles divers.

Au regard de ces éléments, et compte tenu de la chronologie des événements ci-avant relatés et du contexte général de désaccord opposant manifestement Monsieur [O] et Madame [I] aux époux [J] et à Madame [X] [B], il convient de considérer que l’entrée au suffrage de Madame [I] et la réduction subséquente du nombre de voix détenues par Monsieur [O] ont été obtenues par des manœuvres frauduleuses visant à contourner les dispositions de l’article 22-I, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

La circonstance relative à l’éventuelle séparation des concubins évoquée par le défendeur en page 6 de ses conclusions est indifférente dans la mesure où, outre le fait qu’elle ne se trouve étayée par aucune pièce, ladite circonstance n’est pas de nature à impacter rétroactivement la régularité des résolutions adoptées par fraude, le sens des vote des intéressés demeurant en tout état de cause identique.

S’il s’évince par ailleurs du procès-verbal de l’assemblée litigieuse (pièce défendeur n°4) que le nombre de voix de Monsieur [O], représentant l’indivision [O], a été diminué à hauteur de 83 tantièmes, en lieu et place des 185 tantièmes qu’il détenait au cours de la précédente assemblée, cette circonstance n’est pas de nature à régulariser ou atténuer le contexte général de fraude dans lequel s’inscrit la détention par l’indivision [O] et Madame [I] d’une majorité absolue des droits de vote.

Dès lors que la fraude corrompt tout, et nonobstant l’absence d’incidence sur le résultat du vote de la majorité ainsi obtenue, il convient de considérer l’ensemble des résolutions contestées comme étant viciées par fraude.

Il apparaît au surplus que la quote-part réellement détenue par Monsieur [O], soit 185 tantièmes, ne correspond pas aux droits de vote inscrit par ce dernier, en qualité de syndic bénévole, sur le procès-verbal de l’assemblée litigieuse, lequel fait mention de 83 tantièmes.

Cette même incohérence se retrouve par ailleurs sur la mention relative aux tantièmes détenus par les copropriétaires présents, représentés ou absents, soit 166 tantièmes pour les copropriétaires présents et représentés, et 102 tantièmes pour le copropriétaire absent, soit un total de 268 tantièmes, alors que la copropriété est répartie en 370 tantièmes.

Il ne peut être considéré qu’il s’agirait d’une erreur purement matérielle dès lors que celle-ci a été répercutée sur l’ensemble des résolutions votées, en parfaite contradiction avec, d’une part, la somme totale des tantièmes figurant sur le procès-verbal, et avec, d’autre part, les droits de vote reconnus à l’indivision [O] au cours de la précédente assemblée.

Il convient de souligner que si une réduction de voix, pour laquelle aucune explication ou calcul ne figure au procès-verbal, a pu été appliquée par Monsieur [O] avec l’intention de faire application de l’article 22-I alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, force est de constater que cette réduction a été opérée de manière erronée en se basant sur les voix des copropriétaires présents ou représentés au cours de l’assemblée considérée, et non sur la somme des voix des autres copropriétaires de l’immeuble.

Il en résulte que, nonobstant toute absence d’incidence sur le résultat du vote et en dépit du fait que l’erreur affectant les droits de vote concerne un copropriétaire non demandeur à l’action en annulation, les résolutions litigieuses sont également frappées de nullité absolue en raison d’une altération substantielle des droits de vote.

Il convient également de souligner à titre superfétatoire que, sur la base du nombre erroné de droits de vote appliqués à l’indivision [O], les résolutions n°7, 10, 11, 12, 14, 15 et 19 afférentes à la désignation et à la rémunération du syndic ainsi qu’à la réalisation de travaux sur le parking et la véranda de Monsieur [O] ont été acceptées alors que la mention relative aux votes favorables ne permettait de caractériser ni la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ni d’atteindre le tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires tel que visé par l’article 25-1 de cette même loi.

Il s’évince enfin du procès-verbal de l’assemblée litigieuse que Madame [X] [B], Madame [T] [D] et Monsieur [N] [J] se sont opposés à l’ensemble des résolutions dont ils sollicitent l’annulation.

En conséquence, il convient d’annuler les résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 et 19 adoptées au cours de l’assemblée générale du 14 août 2022 de la copropriété sise [Adresse 5].

Il convient par ailleurs de condamner le SDC 34 Gabriel Mouilleron, partie succombante, aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Le SDC 34 [Adresse 10] sera par ailleurs condamné à payer à Madame [X] [B], Madame [T] [D] et Monsieur [N] [J], une somme de 700 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera également rappelé qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ces derniers sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le SDC 34 [Adresse 10] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE les résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 et 19 adoptées au cours de l’assemblée générale du 14 août 2022 de la copropriété sise [Adresse 5] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], à payer à Madame [X] [B], Madame [T] [D] et Monsieur [N] [J], chacun, une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux dépens de l’instance ;

DISPENSE Madame [X] [B], Madame [T] [D] et Monsieur [N] [J] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE