TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00195 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IGYS

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 mars 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. ALCAPADE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

SAS IMPERIUM exploitant sous l’enseigne “Guy Hoquet”

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par M^e Virginie HERRGOTT, avocat au barreau de MULHOUSE, M^e Jean-paul CORDIER, avocat au barreau de COLMAR

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [X] [P]

demeurant [Adresse 3]

Madame [T] [H] épouse [P]

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Nil SIMSEK, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 25 février 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 octobre 2022, la Sci Alcapade, en qualité de vendeur, M. [X] [P] et Mme [T] [H] épouse [P] (ci-après dénommés les époux [P]), en qualité d’acheteurs, ont conclu un compromis de vente portant sur un bien sis [Adresse 1] à [Localité 7] (68) au prix de 480 000 euros, par l’intermédiaire de l’agence […] exploitée par la Sas Imperium.

Le compromis de vente a stipulé les conditions suspensives de droit commun et la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 480 000 euros sur une durée maximum de 25 ans et au taux maximum de 2% hors assurances, l’acquéreur s’engageant à déposer, dans les 15 jours, des dossiers complets de demande de prêt répondant à ces caractéristiques dans au moins deux établissements financiers ou banques et à en justifier auprès du vendeur dans un délai de 15 jours à compter du dépôt de la demande.

En cas de réalisation des conditions suspensives, les parties ont convenu de la réitération de la vente au plus tard le 12 janvier 2023 et, à défaut, du versement, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, de la somme de 48 000 euros à la partie non défaillante et d’une indemnité d’un montant de 23 500 euros au mandataire par la partie défaillante.

Déplorant la non réitération de la vente, la Sci Alcapade et la Sas Imperium, exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet, ont, par acte introductif d’instance déposé au greffe par voie électronique le 5 avril 2023, et signifié le 4 mai 2023, attrait les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de paiement des clauses pénales stipulées au compromis de vente.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, la Sci Alcapade et la Sas Imperium demandent au tribunal de :

— débouter les époux [P] de leurs demandes, fins, moyens et conclusions ;

— condamner solidairement les époux [P] à payer à la Sci Alcapade, la somme de 48.000 € au titre de la clause pénale avec intérêts à compter du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement les époux [P] à payer à la Sas Imperium, sous enseigne “[…]”, la somme de 23.500 € au titre des honoraires dus à l’agence avec intérêts à compter du jugement à intervenir ;

— condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, la Sci Alcapade et la Sas Imperium soutiennent, au visa de la loi du 1er juin 1924 et des articles 1103, 1104, 1304-3, 1240, 1113 et suivants du code civil, pour l’essentiel :

— que l’offre d’achat émise le 29 septembre 2022 était accompagnée d’une offre de crédit du Cic Est en date du 23 septembre 2022 de sorte que la condition suspensive était réalisée avant même la signature du compromis,

— que les dossiers présentés par les époux [P] à la Caisse d’Epargne et au Crédit Mutuel ont été déposés après l’expiration du délai de quinze jours stipulé au compromis de vente, plus de deux mois après la signature du compromis et, pour certains, après l’expiration du délai pour justifier d’une offre de prêt,

— que les refus portent sur des demandes de prêt d’un montant supérieur à celui visé au compromis, les époux [P] ne justifiant pas des réponses apportées aux demandes de prêt portant sur le montant de 480 000 euros,

— que le taux d’intérêts applicable en octobre 2022 correspondait à celui fixé au compromis,

— que la condition suspensive d’obtention d’un financement doit être réputée accomplie puisque les acquéreurs n’ont pas sollicité un prêt conforme aux stipulations du compromis de vente, comme cela résulte d’une jurisprudence constante.

Par conclusions signifiées par Rpva le 2 octobre 2024, les époux [P] sollicitent du tribunal de :

— écarter des débats, l’annexe n°12 versée par la Sci Alcapade et la Sas Imperium pour violation du secret professionnel,

— débouter Sci Alcapade et la Sas Imperium de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

— condamner solidairement Sci Alcapade et la Sas Imperium à leur verser une somme de 5.000 € en réparation du préjudice moral subi par ces derniers,

A titre éminement subsidiaire, si par extraordinaire la clause pénale venait à s’appliquer,

— réduire considérablement les montants mis à leur charge au titre de la clause pénale,

— débouter la Sas Imperium de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 23.500 €,

En tout état de cause,

— condamner solidairement la Sci Alcapade et la Sas Imperium à leur verser une somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [P] font valoir, au visa de l’article L.313-41 du code de la consommation, en substance :

— que le document établi par le Cic Est en date du 23 septembre 2022 n’était pas un accord de prêt mais une première étude dépourvue de toute valeur juridique, qui n’était plus valable lors de la signature du compromis de vente le 10 octobre 2022,

— que la pièce adverse n°12 a été transmise au représentant de la Sci Alcapade en violation du secret professionnel de sorte qu’il convient de l’écarter des débats,

— que le compromis n’interdisait pas de présenter une demande de financement subsidiaire,

— que, selon une jurisprudence établie, les clauses qui imposent un délai à l’acquéreur pour présenter une demande de crédit contreviennent aux dispositions de l’article L313-41 du code de la consommation qui n’imposent pas une telle exigence de sorte que les demanderesses ne sauraient arguer d’un dépôt tardif,

— qu’ils produisent le courriel de M. [D], directeur de la banque Cic Est du 19 septembre 2024 indiquant qu’un financement à hauteur de 480 000 euros aurait été refusé en octobre 2022 et que le taux d’intérêt n’aurait pas pu être inférieur à 2,95 %,

— qu’ils ont formé, dès le mois de décembre 2022, des demandes de financement à hauteur de 480 000 euros auprès du Crédit Mutuel et de la Banque Populaire qui ont été refusées en raison de la conjoncture économique et de l’explosion des taux d’intérêts, comme la demande formulée auprès de la Caisse d’Epargne pour le même montant par l’intermédiaire d’un courtier,

— qu’ils ont réalisé toutes diligences pour obtenir un financement de sorte qu’aucune mauvaise foi ne leur est imputable,

— que la procédure étant abusive, il convient de les indemniser du préjudice subi,

— que, subsidiairement, la Sci Alcapade ne justifie d’aucun préjudice, ayant pu trouver un acquéreur au prix affiché, ce qui doit conduire à la réduction du montant de la clause pénale.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

I – Sur la demande tendant à écarter la pièce n°12 des débats formée par les époux [P]

Aux termes de l’article L.511-33 du code monétaire et financier, “Tout membre d’un conseil d’administration et, selon le cas, d’un conseil de surveillance et toute personne qui a un titre quelconque participe à la direction ou à la gestion d’un établissement de crédit, d’une société de financement ou d’un organisme mentionné aux 5 et 8 de l’article L. 511-6 ou qui est employée par l’un de ceux-ci est tenu au secret professionnel”.

En vertu de l’article 11 du code de procédure civile, le secret bancaire constitue un empêchement légitime à la production de pièce par les parties ou par les tiers.

Il est constant que l’information couverte par le secret doit avoir un caractère confidentiel : ainsi en est-il des conditions dans lesquelles un établissement bancaire a refusé d’accorder un prêt (CA Colmar, 3e ch. civile A, 28 janvier 2008), sans s’étendre aux éléments purement factuels recueillis à l’occasion d’une demande de prêt, à ses modalités précises, ainsi qu’à la réponse motivée donnée par la banque (CA Versailles, 14e ch., 23 mars 1994 , Crédit du Nord c/ Cts Gorin).

En l’espèce, la pièce n°12 correspond au courriel adressé par M. [O] [U], chargé d’affaires professionnel au sein de l’agence du Cic Est de [Localité 6] faisant état d’un refus de financement pour l’achat d’une maison et des travaux au [Adresse 1] à [Localité 7] pour 780 000 euros au taux de 2,7 %. M. [U] précise être dans l’incapacité de communiquer les motifs du refus pour “des raisons de confidentialité”.

Dès lors, la pièce n°12 versée par les demanderesses, qui se borne à faire état des caractéristiques du prêt sollicité et du refus opposé par l’établissement bancaire, sans indication des motifs, ne contrevient pas au secret professionnel tel qu’il résulte de l’article L.511-33 du code monétaire et financier précité, étant observé que les défendeurs reconnaissent avoir déposé des demandes de financement subsidiaires d’un montant de 780 000 euros, somme incluant le montant des travaux.

Par conséquent, la demande tendant à écarter la pièce n°12 des débats formée par les époux [P] sera rejetée.

II – Sur les demandes en paiement formées par la Sci Alcapade et par la Sas Imperium

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Lorsque le contrat a stipulé une condition suspensive, l’alinéa 1er de l’article 1304-1 du code civil prévoit que “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement”.

Dans ce cas, en cas d’inexécution contractuelle, l’article 1231-5 du même code dipose, s’agissant de la clause pénale : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

En l’espèce, il est constant que le compromis de vente a stipulé, en page 10, l’obligation pour l’acquéreur de déposer, dans les 15 jours du lendemain de la signature du compromis, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies, soit d’un montant de 480 000 euros sur une durée maximum de 25 ans et au taux maximum de 2%, auprès de tout organisme prêteur et au moins dans deux établissements financiers ou banques et à en justifier auprès du vendeur et au mandataire dans un délai maximum de 15 jours à compter du dépôt de la demande.

Il n’est pas davantage contesté que les conditions suspensives de droits commun ont également été prévues, en l’espèce l’absence de charge réelle ou de servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens objet des présentes ou altérer de manière significative la jouissance de l’acquéreur sur le certificat d’urbanisme ou les titres de propriété, et l’absence d’inscription au Livre Foncier de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde, en capital, intérêts et accessoires, ne pourra être intégralement remboursé à l’aide du prix de vente.

Enfin, les parties ne contestent pas qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, la partie qui refuserait de réitérer l’acte devra verser à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 48 000 euros et au mandataire, à titre de clause pénale, la somme de 23 500 euros correspondant à ses honoraires.

Sur l’accord de crédit du 23 septembre 2022

En l’espèce, aux termes du courrier établi le 23 septembre 2022 par l’agence du Cic Est de [Localité 6], l’établissement bancaire a confirmé son accord pour la mise en place d’un crédit d’un montant de 480 000 euros, d’une durée de 240 mois au taux de 2,5 % avec assurance.

Si ce courrier comporte en objet la formulation “accord de crédit immobilier”, force est de constater que celui-ci précise que les conditions susvisées ne sont valables que pour une durée de quinze jours à compter du 23 septembre 2022 de sorte que c’est à bon droit que les époux [P] font valoir que cet accord n’était plus valable à la date de signature du compromis de vente du 10 octobre 2022.

Au surplus, il ne saurait être considéré que cet accord respecte l’exigence stipulée au compromis d’une “offre écrite ferme et sans réserve” puisque cette accord est expressément subordonné “à la constitution des garanties demandées par la banque, à l’accord de la compagnie d’assurances ACM et au respect de la réglementation sur les taux”.

Dès lors, il n’est pas possible de considérer que cet accord, caduque à la date de signature du compromis de vente, a permis la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et les demanderesses ne sauraient solliciter le paiement des clauses pénales stipulées au compromis en se prévalant de ce document.

Sur le respect du délai pour déposer une demande de prêt

Aux termes de l’article L.313-41 du code de la consommation, “Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 [soit l’acte écrit ayant pour objet de constater l’acquisition en propriété d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation] indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement”.

Il est de jurisprudence constante que ces dispositions d’ordre public interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai (Cass. 3e civ., 12 févr. 2014, n° 12-27.182) ou d’informer le vendeur sous 48h de la réception de l’offre de prêt (Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, n° 06-11.750), ces obligations contractuelles étant de nature à accroître les exigences de ce texte.

En outre, il est constant que le délai d’obtention du prêt est prévu dans le seul intérêt de l’acquéreur de sorte que le vendeur et l’agent immobilier ne peuvent pas invoquer la défaillance de la condition s’il n’est pas respecté (Cass. 3e civ., 8 juill. 2014, n°13-17.386).

En l’espèce, bien que le compromis de vente du 10 octobre 2022 a stipulé un délai de quinze jours pour déposer au moins deux demandes de prêt, ce délai, qui n’est pas exigé par les dispositions précitées, ne saurait contraindre les époux [P].

Par ailleurs, le moyen selon lequel les époux [P] ont déposé des dossiers de demande de prêt postérieurement au délai fixé, au 12 décembre 2022, pour l’accomplissement de la condition suspensive est sans emport, ce délai étant stipulé dans le seul intérêt de l’acquéreur de sorte que les demanderesses ne peuvent pas se prévaloir du non-respect de ce délai.

Dès lors, les demanderesses ne sont pas fondées à faire valoir que les époux [P] ont formé leurs demandes de prêt postérieurement au délai de quinze jours stipulé au compromis et à la date fixée pour la réception de l’offre de prêt pour soutenir que les défendeurs ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Sur la conformité de la demande de prêt au montant contractuellement défini

En l’espèce, les époux [P] se sont engagés, aux termes du compromis de vente du 10 octobre 2022, à solliciter un prêt d’un montant de 480 000 euros, sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 2% hors assurances.

La Sci Alcapade et la Sas Imperium reprochent, à juste titre, aux époux [P] d’avoir sollicité des prêts d’un montant largement supérieur aux caractéristiques convenues, puisque des financements d’un montant de 780 000 euros ont été sollicités auprès du Cic Est, ainsi que cela résulte de l’attestation de refus de prêt du 7 février 2023, et de la Caisse d’Epargne, comme l’indique l’attestation du 16 février 2023.

Cependant, les époux [P] justifient avoir sollicité un prêt d’un montant conforme aux stipulations contractuelles le 18 octobre 2022 auprès du Cic Est, le 28 décembre 2022 auprès du Crédit Mutuel et de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne et, le 18 décembre 2022, auprès de la Caisse d’Epargne, de sorte qu’ils ont bien déposé des dossiers de demande de prêt auprès de deux établissements financiers ou banques, conformément aux stipulations du compromis de vente.

Les époux [P] justifient également des refus opposés à leurs demandes de financement selon attestations du Cic Est du 20 décembre 2022 (annexe 3), du Crédit Mutuel du 9 février 2023 (annexe 5), de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne du 15 février 2023 (annexe 6) et de la Caisse d’Epargne Grand Est Europe du 16 février 2023 (annexe 8), étant précisé qu’il ne saurait être considéré que le prêt d’un montant de 480 726 euros sollicité auprès de la Caisse d’Epargne ne respecte pas le montant maximal convenu, compte tenu du caractère modique du dépassement.

Dès lors, et étant relevé que les demanderesses n’allèguent pas d’autre non-conformité aux stipulations contractuelles que celle relative au montant du financement sollicité, la Sci Alcapade et la Sas Imperium ne sont pas fondées à faire valoir que les défendeurs ont volontairement empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt qui ne peut donc pas être réputée accomplie.

A titre surabondant, il est observé que les demanderesses ne justifient pas, au besoin par la production d’une attestation du notaire en charge de la réitération de la vente, de l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées au compromis de vente du 12 octobre 2022, le courrier de Me [L] [Y] en date du 30 janvier 2023 étant silencieux sur ce point.

Par conséquent, les demandes en paiement de la clause pénale et des honoraires formées respectivement par la Sci Alcapade et par la Sas Imperium seront rejetées.

III – Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [P]

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le droit d’action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l’intention malicieuse et de la conscience d’un acharnement procédural voué à l’échec, sans autre but que de retarder l’instance ou de décourager la partie adverse. Le principe du droit d’agir implique qu’il ne suffise pas que la décision judiciaire retienne le caractère infondé des prétentions pour caractériser l’abus de l’exercice du droit.

En l’espèce, les époux [P] ne caractérisent ni malice, ni mauvaise foi, ni erreur grossière imputable aux demanderesses susceptible d’avoir fait dégénérer leur action en abus.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par les époux [P] pour procédure abusive sera rejetée.

IV – Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sci Alcapade et la Sas Imperium, parties perdantes au procès, seront, in solidum, condamnées aux dépens.

La Sci Alcapade et la Sas Imperium seront également condamnées, in solidum, à verser aux époux [P], une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant rappelé que la solidarité ne se présumant pas, aucune condamnation solidaire ne peut être prononcée.

La demande de la Sci Alcapade et de la Sas Imperium, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande tendant à écarter la pièce n°12 produite par la Sci Alcapade et la Sas Imperium formée par M. [X] [P] et Mme [T] [H] épouse [P] ;

REJETTE la demande en paiement de la clause pénale formée par la Sci Alcapade ;

REJETTE la demande en paiement des honoraires formée par la Sas Imperium ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [X] [P] et Mme [T] [H] épouse [P] ;

CONDAMNE, in solidum, la Sci Alcapade et la Sas Imperium à verser à M. [X] [P] et Mme [T] [H] épouse [P] la somme de 1.200,00 € (MILLE DEUX CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la Sci Alcapade et de la Sas Imperium formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, la Sci Alcapade et la Sas Imperium aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président