Jugement du : 30 Janvier 2026

N° RG n° N° RG 24/00617 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JEPY

Minute n° 26/00005

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 4]

JUGEMENT DU TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS [Localité 8] N° 824 541 148 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au Barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [A], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 21 novembre 2025

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 11 janvier 2024, la SCI SARMINA, représentée par son gérant, Monsieur [C] [D], a donné à bail à Monsieur [G] [A] un logement situé [Adresse 3] à LUNEVILLE (54300) moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 335 euros outre 10 euros de provision sur charges.

La société par action simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) s’est portée caution de Monsieur [G] [A] auprès de la SCI SARMINA pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre du dispositif VISALE prévu par la convention quinquennale État-UESL du 24 décembre 2015, renouvelée le 16 janvier 2018, par le biais d’un contrat de cautionnement VISALE signé avec le bailleur le 11 janvier 2024.

Au titre de ce contrat de cautionnement, la caution est, après avoir acquitté la dette du locataire auprès de la SCI SARMINA, subrogée dans tous les droits de cette dernière, en ce compris ceux de solliciter la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges pour lesquels elle a acquitté la dette de Monsieur [G] [A], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de Commissaire de justice du 16 avril 2024, fait délivrer au locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme de 558 euros, outre les frais du commandement pour un montant de 71,52 euros.

Par acte du 24 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [G] [A] devant la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, pour :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [A] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [G] [A] à lui payer la somme de 1 248 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 sur la somme de 558 euros, et pour le surplus, à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Monsieur [G] [A] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Monsieur [G] [A] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et le coût du commandement de payer visant la clause exécutoire,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 novembre 2025.

Lors de cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes initiales et actualisé sa créance à 6 768 euros.

Monsieur [G] [A], valablement cité par acte de [6] signifié à Étude, n’était ni présent, ni représenté.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier établi dans le cadre de la présente procédure d’expulsion. Il en ressort que Monsieur [G] [A] n’a pas honoré les deux rendez-vous et la visite à domicile qui lui ont été fixés par le travailleur social.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le texte précise que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte des termes des II et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, que les bailleurs personnes morales, à l’exception des sociétés civiles familiales, ne peuvent, à peine d’irrecevabilité, faire délivrer une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la dénonce de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi ladite commission par voie électronique le 30 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2024.

En outre, aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 25 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2025.

Il convient par conséquent de déclarer ses demandes recevables.

Sur la résiliation du contrat de bail :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que le contrat de bail signé le 11 janvier 2024 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer. La loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et cette stipulation étant plus favorable au locataire, il en sera fait application.

Il est constant que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a acquitté auprès de la SCI SARMINA des sommes dues par Monsieur [G] [A] au titre des loyers et charges. Par suite, au titre du contrat de cautionnement VISALE signé le 11 janvier 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits de la SCI SARMINA.

Par acte délivré le 16 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à Monsieur [G] [A] de payer la somme de 558 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été intégralement acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte, aucun versement n’ayant été effectué après cette date.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 17 juin 2024 à 24 h 00 (le 16 juin 2024 étant un dimanche).

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

L’article 1760 du Code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. Par ailleurs, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et de l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Monsieur [G] [A] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 18 juin 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur.

À défaut par Monsieur [G] [A] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En outre, le locataire sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 juin 2024, correspondant au montant du loyer mensuel qui pourra être révisé selon les termes du bail résilié. Cette indemnité sera augmentée de la provision mensuelle sur charges et sera due jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs, sous réserve de la justification par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES des quittances subrogatives correspondantes signées par la bailleresse.

Sur la demande en paiement des loyers impayés :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 24 de cette loi précise que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il n’est pas contesté que des incidents sont survenus dans le paiement du loyer et des charges.

Il résulte d’une quittance subrogative signée par la SCI SARMINA le 13 octobre 2025 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a versé la somme de 6 768 euros (échéance du mois d’octobre 2025 incluse).

Ainsi, Monsieur [G] [A] sera condamné à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers, indemnités d’occupations et charges arrêtés au 13 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse. La somme de 558 euros portera intérêts à taux légal à compter du 16 avril 2024, date du commandement de payer valant mise en demeure, et le surplus, soit la somme de 6 210 euros, à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [A], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 avril 2024 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [A] à lui payer la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE les demandes formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevables ;

CONSTATE à compter du 18 juin 2024 la résiliation de plein droit du bail conclu par Monsieur [G] [A] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

ORDONNE à Monsieur [G] [A] de libérer les lieux susvisés de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Monsieur [G] [A] ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé ne soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [G] [A] à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération parfaite des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges, soit la somme de 345 euros ;

CONDAMNE Monsieur [G] [A] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 768 euros qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 sur la somme de 558 euros et à compter du présent jugement sur le surplus, soit la somme de 6 210 euros ;

CONDAMNE Monsieur [G] [A] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités mensuelles d’occupation échues à compter du 1er novembre 2025, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera avoir réglées à ce titre au bailleur par la production d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [G] [A] à payer la somme de 750 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [A] aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 avril 2024 ainsi que le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que ce jugement est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection