TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03630 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-245I

Minute : 26/126

S.A. [Adresse 2]

Représentant : Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [V] [R]

Madame [Q] [W] épouse [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Février 2026;

par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La société IMMOBILIERE 3F, D’HLM

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [R],

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [Q] [W] épouse [R],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2020 égaré, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R], des locaux à usage d’habitation, logement n° 222, référencé 1584L-0222 sis [Adresse 5] à [Localité 2]) et un parking 1584P-0011, selon avenant au contrat de location du 1er février 2021 (produit à la cause), moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé de 533,55 euros, outre une provision sur charges de 126,86 euros.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

La société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer le 29 août 2023 à Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 4 122,39 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 août 2023.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 25 août 2023 (date de réception du recommandé).

Par exploit d’huissier, en date du 18 mars 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et des charges,Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R] des lieux qu’ils occupent, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R], à payer à la bailleresse la somme de 6 032,29 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, ainsi qu’au paiement des loyers et des charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner, solidairement, Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R] à due concurrence,Condamner, solidairement, les locataires à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner, solidairement, Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de la saisie conservatoire, si elle existe.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 3] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 18 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

A l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme

de 11 591,53 euros, arrêtés au 16 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 29 août 2023. Elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire des baux en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement aux locataires et précise que le dernier paiement partiel du loyer remonte au mois de septembre 2025.

Madame [Q] [W], épouse [R], dûment assignée à étude ne comparaît pas. Monsieur [V] [R] comparaît. Il expose, être en instance de divorce avec son épouse et ignorer le montant des ressources de cette dernière. Il ne conteste pas le montant de la dette locative. Il précise être locataire des lieux désignés en préambule (appartement et parking). Il dit avoir connu des difficultés financières liées à l’annulation de son permis de conduire qui a induit la perte de son emploi. Il déclare reprendre prochainement un emploi de chauffeur poids lourd, assorti d’une rémunération de 2 500 euros. Il propose d’éteindre la dette locative par des versements de 500 euros en sus du loyer courant et sollicite en conséquence des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Q] [W], épouse [R], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en premier ressort en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur l’existence du contrat de location :

Selon 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Selon l’article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1715 du Code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données ; à l’inverse si le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F se prévaut de l’existence d’un contrat de location datant du 2 mars 2020 et d’un avenant conclu 1er février 2021, avec Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R].

Il ressort, tant des modalités de signification de l’assignation et du commandement de payer du 29 août 2023, à l’étude, reprenant les diligences du commissaire de justice, qui confirment le domicile de Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R], que des éléments contenus dans les divers relevés de compte faisant état de quittancements, tant pour le logement que pour le parking, avec nombre de crédits portés en regard ; que le tout confirme le logement de la famille dans les lieux désignés, en contrepartie du paiement d’un loyer ; en outre, le preneur confirme à la barre être effectivement locataire des lieux mentionnés ; étant entendu, que l’avenant au bail principal attestant de la location du parking référencé 1584P-0011, est produit à la cause.

Ces éléments mettent en évidence l’occupation des lieux et leur mise à disposition contre une contrepartie onéreuse.

Dès lors, l’existence des contrats de location liant la société IMMOBILIERE 3F à Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R], portant sur l’immeuble désigné, est établie.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du contrat :

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 18 mars 2025 en vue d’une audience prévue le 18 décembre 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de la société IMMOBILIERE 3F aux fins de résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes de l’article 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même Code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même Code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment du dernier décompte locatif édité le 16 décembre 2025, que la dette s’élève à la somme de 11 591,53 euros, que la locataire en titre ne comparaît pas pour justifier de ses ressources et que son époux, en l’état, n’a plus d’emploi dans l’attente de la reprise à venir d’une activité professionnelle, dont il ne justifie pas. Dès lors, Les époux [R] ne démontrent pas être en capacité de payer les loyers courants et de rembourser leur dette locative.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite des contrats et justifie la sanction de résiliation du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire des baux au 18 mars 2025, date de l’assignation.

Les locataires se trouvent occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R], seront condamnés à verser à la société IMMOBILIERE 3F ladite indemnité à compter du 1er décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus et en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve ; celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer et du dernier décompte de la créance au 16 décembre 2025, qui reprend l’ensemble des appels de loyers et des versements effectués depuis l’origine, que la société IMMOBILIERE 3F démontre l’existence de la dette locative.

L’article 220 du Code civil, dans son premier alinéa dispose que chacun des époux à pouvoir de passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En conséquence, Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R], seront solidairement condamnés à verser la somme de 11 591,53 euros, suivant décompte en date du 16 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 29 août 2023 sur la somme de 4 112,39 euros, et ce, jusqu’à la date de l’assignation, à compter du 18 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 6 032,29 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R] qui succombent à la présente instance, seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer et de la saisie conservatoire, si elle existe.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la Société IMMOBILIERE 3F la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R], seront en conséquence condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société IMMOBILIERE 3F aux fins de résiliation judiciaire des baux ;

PRONONCE la résiliation judiciaire des contrats de bail conclus le 2 mars 2020 (appartement) et du 1er février 2021 (parking), entre la société IMMOBILIERE 3F, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le N° B 552 141 533, dont le siège social est sis [Adresse 6] à [Localité 5], d’une part, et Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, logement n° 222, référencé 1584L-0222 sis [Adresse 5] à [Localité 6] et un parking 1584P-0011, au jour de l’assignation, le 18 mars 2025 ;

DIT que Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R] sont occupants sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE et CONDAMNE, in solidum, Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R], à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis, à compter du 1er décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE, solidairement, Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R], à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 11 591,53 euros (onze mille cinq cent quatre-vingt-onze euros et cinquante-trois centimes), suivant décompte arrêté au 16 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 août 2023 sur la somme de 4 112,39 euros, et ce, jusqu’à la date de l’assignation, à compter du 18 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme 6 032,29 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE, in solidum Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R], à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [W], épouse [R] aux dépens de l’instance, qui comprendront, notamment le coût du commandement de payer et de la saisie conservatoire, si elle existe ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de ses demandes et prétentions plus amples ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT