MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 05 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 21/02763 – N° Portalis DBZE-W-B7F-H7AF

AFFAIRE : Monsieur [H] [V], Madame [C] [J] C/ Monsieur [E] [T], Madame [P] [V] épouse [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [V], né le 02 Décembre 1972 à [Localité 11] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

Madame [C] [J] épouse [V], née le 31 Janvier 1979 à [Localité 14] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

DEFENDEURS

Monsieur [E] [T], né le 16 Décembre 1976 à [Localité 10] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sandrine AUBRY de la SCP AUBRUN AUBRY LARERE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 81

Madame [P] [V] épouse [T], née le 05 Mai 1987 à [Localité 12] (MAROC), demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Sandrine AUBRY de la SCP AUBRUN AUBRY LARERE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 81

Clôture prononcée le : 16 Janvier 2024

Débats tenus à l’audience du : 04 Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 05 Février 2026.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [V] et Madame [C] [J] épouse [V] sont propriétaires des lots n°2, 3 et 7 en natures de jardin, cour et appartement au sein d’un immeuble sis [Adresse 7].

Monsieur [K] [T] et Madame [P] [V] épouse [T] sont propriétaires au sein de ce même immeuble des lots n°1, 4, 5 et 6 en natures de jardin, cour, garage et appartement.

Par actes d’huissier en date du 3 novembre 2021, Monsieur et Madame [V] ont fait assigner Monsieur et Madame [T] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’obtenir la démolition d’une extension édifiée en rez-de-chaussée et la remise en état de la façade avant de l’immeuble, outre le remboursement de la moitié d’une facture exposée au profit de la Métropole du Grand Nancy.

Suivant ordonnance du 14 janvier 2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation, laquelle n’a pas abouti.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, et au visa des articles 15 et 15 b de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur et Madame [V] demandent au tribunal de :

— dire et juger leurs demandes recevables et bien fondées ;

— ordonner à Monsieur et Madame [T] d’avoir à procéder, d’une part, à la démolition de l’extension qu’ils ont édifiée en rez-de-jardin, et, d’autre part, à la remise en état de la façade avant de l’immeuble par la dépose des ouvertures/ouvrants qu’ils ont créés et installés (porte déplacée et fenêtre posée sur ouverture créée) ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [T] à leur payer une somme de 1.208,24 euros en remboursement de la facture n°[Numéro identifiant 8]exposée au profit de la Métropole du [Localité 9] [Localité 13], et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2021 ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [T] à leur payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [T] aux entiers dépens ;

— rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision ;

— débouter Monsieur et Madame [T] de l’ensemble de leurs demandes.

Monsieur et Madame [V] soutiennent que les lots appartenant aux époux [T] ont, depuis l’approbation de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, fait l’objet d’aménagements conséquents portant atteinte aux parties communes ou à l’aspect extérieur du bâtiment. Ils indiquent à ce titre que ces aménagements ont consisté notamment en la création dans une cour privative d’un abri muni d’un toit-terrasse avec pose d’une porte-fenêtre donnant accès à ladite terrasse, et en l’édification d’une extension de près de 40 m² à l’arrière de l’immeuble, outre le déplacement de la porte d’accès du logement et la création d’une fenêtre en rez-de-chaussée sur la façade avant. Ils précisent que ces travaux ont été réalisés sans autorisation d’urbanisme et sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, étant en outre relevé qu’il n’est pas justifié d’une déclaration de conformité de ces derniers. Ils soulignent que les travaux litigieux ont entraîné la modification de la consistance du bâti, sans que cette modification ne soit intégrée à l’acte descriptif de division ou au règlement de copropriété. Ils précisent avoir vainement convoqué les défendeurs à une assemblée générale aux fins de régulariser la situation. Ils soutiennent que la cession projetée de leurs lots a été suspendue par le notaire en charge de la vente en raison de ces difficultés. Pour s’opposer aux moyens adverses, ils estiment que les époux [T], même s’ils n’étaient pas à l’origine des travaux litigieux, sont responsables de ceux-ci en leur qualité de propriétaire des lots concernés. Ils soutiennent en outre que si les travaux litigieux ont pu recevoir un commencement d’exécution du chef de leurs vendeurs, les époux [T] ont toutefois poursuivi et achevé lesdits travaux. Ils soutiennent par ailleurs que l’expertise sollicitée par les défendeurs ne présente aucune utilité dès lors que le mur dont ils sollicitent la démolition n’a pas été réalisé en empiétement sur les parties communes, étant ajouté qu’il ne s’agit pas d’un nouvel ouvrage mais du remplacement d’un ouvrage préexistant, de même nature et de même fonction.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2023, Monsieur et Madame [T] demandent au tribunal de :

— débouter Monsieur et [X] [V] de l’intégralité de leurs demandes ;

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— « enjoindre à M. [H] [V] et Mme [C] [J] de remettre» (sic)

— ordonner une expertise judiciaire aux fins de déterminer la consistance et l’auteur des travaux qui ont été effectués sans autorisation de la copropriété ou autorités administratives, et d’apprécier les responsabilités encourues ainsi que le coût de remise en état ;

— désigner un administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble sis, [Adresse 5] avec pour mission notamment d’administrer le syndicat des copropriétaires jusqu’à acceptation de ses fonctions d’un nouveau syndic désigné en assemblée générale ;

— condamner Monsieur et Madame [V] à leur payer une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur et Madame [V] aux entiers dépens.

Monsieur et Madame [T] exposent que les travaux litigieux ont été réalisés par l’ancien propriétaire de leurs lots, et que ceux-ci ont fait l’objet d’un acte de non-opposition de la commune le 11 juillet 2012. Ils soutiennent en revanche que les demandeurs ont réalisé de nombreux travaux portant atteinte à leur droit de propriété, ceux-ci les privant d’accès à certaines parties communes, et notamment à la cour et au jardin situés à l’arrière de l’immeuble. Ils précisent que ces travaux ont consisté notamment en la création d’un abri muni d’un toit-terrasse avec pose d’un escalier et d’une porte-fenêtre desservant la terrasse, en l’édification d’une extension à l’arrière du bâtiment, et en la construction d’un mur en lieu et place d’une clôture aux fins de séparer les deux jardins. Ils soutiennent que ces derniers ont été réalisés sans autorisation d’urbanisme et sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Ils indiquent qu’ils « souhaitent qu’il soit procédé à leur démolition et à la remise en état de l’immeuble dans sa situation initiale ». Ils soutiennent par ailleurs que la mésentente entre les copropriétaires et la répartition égalitaire des tantièmes entraînent une situation de blocage dans le processus décisionnel, et estiment à ce titre que la désignation d’un administrateur provisoire est nécessaire. Ils indiquent par ailleurs que la facture dont se prévalent les demandeurs se rapportent à des travaux qui n’ont fait l’objet d’aucune délibération, étant toutefois précisé qu’ils s’engagent à prendre en charge une quote-part de cette facture lorsque les formalités légales auront été régularisées.

Par ordonnance en date du 16 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

Avec l’accord exprès des parties, la procédure s’est poursuivie sans audience dans les conditions prévues à l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

Par jugement avant-dire droit du 25 septembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter les parties à présenter leurs observations sur la fin de non-recevoir soulevée d’office tirée du défaut d’appel à la cause du syndicat des copropriétaires dans le cadre des actions exercées individuellement par les copropriétaires et tendant à la remise en état des parties communes de l’immeuble. L’affaire a été renvoyée à cet effet à l’audience du 4 décembre 2025.

Les parties ont notifié leurs observations par voie électronique, le 27 novembre 2025 s’agissant des demandeurs et le 3 décembre 2025 s’agissant des défendeurs.

A l’audience du 4 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En matière de copropriété, les articles 14 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile et que ce syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Le tribunal rappelle que, s’agissant de l’action individuelle dont dispose chaque copropriétaire en cas d’atteinte irrégulière aux parties communes par un autre copropriétaire, la Cour de cassation opère une distinction entre la demande de cessation d’une atteinte portée aux parties communes caractérisée par une occupation indue des parties communes (Cass. 3e civ., 26 janvier 2017, pourvoi n° 15-24.030) et l’action tendant à la remise en état des parties communes et à la démolition des constructions affectant les parties communes édifiées sans autorisation (Cass. 3e civ., 17 juin 2003, pourvoi n° 02-10.760 ; 8 juillet 2015, pourvoi n° 14-16.975). Contrairement à la demande de cessation d’une atteinte portée aux parties communes, formée par le copropriétaire qui exerce son action individuelle, l’action tendant à la remise en état des parties communes oblige le copropriétaire, qui exerce également son action individuelle, à mettre dans la cause le syndicat des copropriétaires.

En outre, il est constant que même si la collectivité des membres du syndicat n’est pas organisée, le copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant (Cass. 3e civ., 8 juill. 2015, n° 14-16.975).

En l’espèce, il est acquis que l’action de Monsieur et Madame [V] tend au principal à la suppression de diverses constructions, extensions et ouverture réalisées sur les parties communes de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 1], outre la remise en état de ces dernières.

Il apparaît également au regard des moyens développés par Monsieur et Madame [T], qu’en dépit de l’omission affectant manifestement le dispositif de leurs conclusions, leur demande reconventionnelle tend également à la suppression de diverses constructions, extensions et ouvertures créées par les demandeurs dans les parties communes, ainsi qu’à la remise en état de ces dernières, après avoir au besoin ordonné une expertise judiciaire.

Si les demandeurs soutiennent, dans leurs observations sur la fin de non-recevoir soulevée d’office, que les ouvrages dont il est sollicité qu’ils soient déposés sont étrangers aux parties communes, il ressort pourtant de leurs écritures, en page 2 notamment, que les aménagements réalisés portent atteinte aux parties communes ou à l’extérieur du bâtiment, qu’il s’agisse de ceux réalisés par les demandeurs ou par les défendeurs. Ils indiquent avoir d’ailleurs eux-mêmes attiré l’attention des défendeurs sur la nécessité d’entériner l’exécution des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires, compte tenu de leur incidence sur la consistance du bâti. Ils citent en outre l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 qui concerne les travaux affectant les parties communes.

Le tribunal en déduit que les parties devaient appeler dans la cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], après avoir fait désigner judiciairement son représentant, dans les conditions prévues notamment aux articles 17 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 47 et 49 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

La seule information du syndic, dont justifient les demandeurs par lettre recommandée du 4 novembre 2021, reçue le 8 novembre 2021, ne permet pas de pallier l’absence de mise en cause du syndicat, d’autant que la qualité de syndic de Monsieur [V] [H] est contestée par les défendeurs.

En application de l’article 125 du code de procédure civile, le juge doit relever d’office les fins de non-recevoir d’ordre public. Les dispositions issues de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public.

Par conséquent, les demandes de démolition et de remise en état des lieux formées tant en demande qu’en défense sont irrecevables faute d’avoir mis en cause le syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, la demande d’expertise judiciaire formée par les défendeurs aux fins de déterminer la consistance et l’auteur des travaux effectués, et d’apprécier les responsabilités encourues ainsi que le coût de remise en état, ne peut qu’être rejetée.

2°) Sur la demande reconventionnelle en désignation d’un administrateur provisoire

La demande de désignation d’un administrateur provisoire doit être formée dans les conditions prévues notamment aux articles 17 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 47 et 49 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Comme le soutiennent les demandeurs, la présente demande, formée devant le tribunal judiciaire par les défendeurs, ne peut aboutir, seul le président du tribunal judiciaire ayant compétence pour désigner un administrateur provisoire.

Cette demande est par conséquent irrecevable.

3°) Sur la demande en paiement de la facture d’eau

Monsieur et Madame [V] sollicitent la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1.208,24 euros en remboursement de la facture n°[Numéro identifiant 8]exposée au profit de la Métropole du [Localité 9] [Localité 13], et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2021.

Ils produisent aux débats un devis n°DEV-003464 du 15 janvier 2016 et la copie d’une facture n°[Numéro identifiant 8]du 22 décembre 2017, tous deux adressés à Monsieur [V] [H] en sa qualité de propriétaire, résidant [Adresse 5]. Le devis précise porter sur la création d’un branchement d’eau potable ainsi que la pose d’un compteur dans un regard isotherme.

Les demandeurs ne justifient ni d’une délibération d’une assemblée générale ayant voté ces travaux, ni a minima avoir sollicité et recueilli l’accord des défendeurs préalablement à leur réalisation pour engager cette dépense, dont il n’est au surplus pas établi qu’elle bénéficierait à l’ensemble de la copropriété.

Dans ces conditions, et en l’état actuel des éléments produits aux débats, cette demande en paiement ne peut qu’être rejetée.

4°) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les demandeurs, qui succombent principalement en leurs demandes, seront condamnés in solidum aux dépens.

b) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande en l’espèce de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

c) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes de démolition et de remise en état formées tant par Monsieur [N] [V] et Madame [C] [J] épouse [V] que par Monsieur [K] [T] et Madame [P] [V] épouse [T] ;

DECLARE irrecevable la demande de désignation d’un administrateur provisoire ;

DEBOUTE Monsieur [K] [T] et Madame [P] [V] épouse [T] de leur demande d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE Monsieur [N] [V] et Madame [C] [J] épouse [V] de leur demande tendant au paiement par Monsieur [K] [T] et Madame [P] [V] épouse [T] de la somme de 1.208,24 euros en remboursement de la facture n°[Numéro identifiant 8]exposée au profit de la Métropole du [Localité 9] [Localité 13] ;

DEBOUTE les parties pour le surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] et Madame [C] [J] épouse [V] in solidum aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE