N° RG 24/01506 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NF4A

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 24/01506 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NF4A

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

Madame [D] [I]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

06 JUIN 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 10], S.A.E.M. L

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 178, substitué par M^e GROSJEAN,

PARTIE REQUISE :

Madame [D] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 avril 2013, la SAEML HABITATION MODERNE a consenti à Madame [D] [I] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 385.75 euros ainsi que 138.81 euros au titre des charges outre 4.47 euros au titre du câble/antenne.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la [Adresse 11] a fait signifier à Madame [D] [I] le 15 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1932.84 euros.

Par acte d’huissier de justice délivré le 17 octobre 2024, la SAEML HABITATION MODERNE a fait assigner en référé Madame [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion sous astreinte de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnité d’occupation.

A l’audience du 28 mars 2025, la [Adresse 11], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative aux fins de voir :

— Déclarer recevable son action,

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— Ordonner l’expulsion de Madame [D] [I] ainsi que de tout occupant de son chef sous astreinte de 200.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Dire que les meubles et objets suivront le sort prévu aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner à titre provisionnel Madame [D] [I] à lui payer la somme de 3374.00 euros correspondant l’arriéré locatif de loyers charges suivant décompte arrêté à la date du 20 mars 2025 augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

— Condamner à titre provisionnel Madame [D] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er juillet 2024 d’un montant de 619.56 euros, sous réserve du décompte de charges définitif, jusqu’à la libération effective des lieux, qui sera indexé comme si le bail s’était poursuivi et sous réserve de la révision annuelle du loyer au 1er janvier selon l’indice du 4ème trimestre.

— Condamner solidairement Madame [D] [I] à lui payer la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Madame [D] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

La SAEML HABITATION MODERNE précise que la dette locative s’élève au 20 mars 2025 à la somme de 3374.00 euros et que Madame [D] [I] a repris le règlement du loyer courant. Elle précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [D] [I] ne conteste pas être redevable d’une dette locative mais précise avoir repris le règlement du loyer courant. Elle explique travailler en contrat à durée indéterminée depuis le mois d’octobre 2024 et percevoir un salaire 1700.00 euros. Elle ajoute avoir deux enfants dont l’un est en apprentissage et perçoit des revenus mensuels de 140.00 euros et l’autre est à la recherche d’un emploi. Elle propose d’apurer la dette locative par mensualités de 150.00 euros en sus du loyer courant.

Il a été donné lecture à l’audience du rapport d’enquête sociale.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

La situation d’impayés a été dénoncée à la Caisse d’Allocations Familiales selon accusé réception du 30 janvier 2024 valant notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant relevé que la situation a également été dénoncée à la CCAPEX selon accusé réception du 16 décembre 2024.

L’assignation a été notifiée le 25 octobre 2024 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 28 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [D] [I] fait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer signifié à la locataire le 15 avril 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1932.84 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 juin 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la [Adresse 11] produit un décompte actualisé aux termes duquel Madame [D] [I] reste redevable, après déduction d’office le cas échéant des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 3374.88 euros au 21 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Madame [D] [I] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 3374.88 euros, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, comme sollicité, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du rapport d’enquête sociale que Madame [D] [I] perçoit des revenus mensuels d’un montant de 1700.00 euros et réside dans le logement donné à bail avec deux enfants majeurs âgés de 20 et 24 ans, l’un en apprentissage, l’autre à la recherche d’un emploi.

Il ressort du décompte en date du 21 mars 2025 que Madame [D] [I] a repris le règlement du loyer courant.

En considération des éléments versés aux débats, de l’absence d’opposition de la [Adresse 11] ainsi que de la proposition de règlement formée par Madame [D] [I] à hauteur de 150.00 euros par mois, en sus du loyer courant, cette dernière sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire et l’expulsion de Madame [D] [I], la demande d’astreinte, dont l’utilité n’est pas justifiée à ce stade, étant cependant rejetée, ainsi que la condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à leur départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Madame [D] [I] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3374.88 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 15 juin 2024.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [D] [I], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 150,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes de la [Adresse 11] à l’encontre de Madame [D] [I] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 18 avril 2013 entre la SAEML HABITATION MODERNE et Madame [D] [I] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 8], sont réunies à la date du 15 juin 2024 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [D] [I] à payer à la [Adresse 11] la somme de 3374.88 euros (trois mille trois cent soixante-quatorze euros et quatre-vingt-huit centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation due au 21 mars 2025, échéance de février 2025 incluse ;

AUTORISONS Madame [D] [I], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 23 mensualités de 150.00 euros (cent cinquante euros), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

– que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

– que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

– qu’à défaut pour Madame [D] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEML HABITATION MODERNE faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– que Madame [D] [I] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la [Adresse 11], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 619.56 euros, sous réserve du décompte de charges définitif, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Madame [D] [I] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3374.88 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 15 juin 2024.

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la SAEML HABITATION MODERNE tendant à l’expulsion de Madame [D] [I] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [D] [I] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS Madame [D] [I] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Madame [D] [I] à payer à la [Adresse 11] la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER