DU : 12 Mai 2026

RG : N° RG 24/00606 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JIRG

AFFAIRE : S.A.S. V.I.L IMMOBILIER Exerçant sous l’enseigne LIBERTY HOME, S.A.S. V.I.L IMMOBILIER Exerçant sous l’enseigne LIBERTY HOME C/ S.A.R.L. MB IMMOBILIER, S.C.P. [H] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du douze Mai deux mil vingt six

COMPOSITION

PRESIDENT : Hervé HUMBERT,

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A.S. V.I.L IMMOBILIER Exerçant sous l’enseigne LIBERTY HOME

Es qualité de syndic de la copropriété sise 17, avenue du Gal LECLERC 54000 – NANCY, dont le siège social est sis 9 Place des Vosges – 54000 NANCY

S.A.S. V.I.L IMMOBILIER Exerçant sous l’enseigne LIBERTY HOME

Es qualité de Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise 17 avenue du Gal Leclerc – 54000 – NANCY, dont le siège social est sis 9 Place des Vosges – 54000 NANCY

toutes deux représentées par M^e Ariane MILLOT-LOGIER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 164

DEFENDERESSES

S.A.R.L. MB IMMOBILIER,

dont le siège social est sis 16, Avenue Carnot – 54130 SAINT MAX

S.C.P. [H] [K],

dont le siège social est sis 161, rue André Bisiaux – 54320 MAXEVILLE

toutes deux représentées par M^e Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 170

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 17 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars puis prorogé au 05 mai 2026, puis prorogé au 12 Mai 2026.

Et ce jour, douze Mai deux mil vingt six, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant procès-verbal du 17 avril 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé 17 avenue du général Leclerc à Nancy, a désigné aux fonctions de syndic la société VIL Immobilier en lieu et place de la société MB IMMOBILIER.

Par la suite, la société VIL Immobilier n’est pas parvenue à obtenir la communication des documents et archives du syndicat détenus par la société MB IMMOBILIER.

*

Par acte du 22 octobre 2024, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 17 avenue du général Leclerc à Nancy (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) ont fait assigner la société MB IMMOBILIER devant le président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant en référé (RG 24/606).

À l’audience du 19 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties aux audiences des 14 janvier, 11 février et 11 mars 2025.

Par acte du 22 janvier 2025, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires ont fait assigner en intervention forcée la société civile professionnelle (SCP) [H] [K], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société MB IMMOBILIER (RG 25/54).

À l’audience du 11 mars 2025, la jonction des instances a été ordonnée et l’affaire renvoyée aux audiences des 29 avril, 24 juin, 16 septembre et 21 octobre 2025.

Par acte du 23 septembre 2025, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires ont fait assigner en intervention forcée la SCP [H] [K], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MB IMMOBILIER (RG 25/527).

À l’audience du 21 octobre 2025, la jonction des instances a été ordonnée et l’affaire renvoyée aux audiences des 25 novembre 2025, 6 janvier 2026, 27 janvier 2026 et 17 février 2026.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires demandent de :

— Recevoir l’intégralité de leurs moyens et prétentions ;

— Prendre acte du courrier officiel du liquidateur concernant l’impossibilité de transmettre les pièces sollicitées ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la VIL Immobilier en sa qualité de syndic de la copropriété, les intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure en date du 22 mai 2024 sur les fonds bloqués ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus après un an ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété située 17 avenue du général Leclerc à Nancy, représentée par la société VIL Immobilier, la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts à titre provisionnel pour résistance dommageable ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété située 17 avenue du général Leclerc à Nancy représentée par la société VIL Immobilier, la somme de 1707,34 euros, correspondant aux prélèvements d’honoraires illicites ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la requérante ès qualités 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Sur la demande de remise de pièces sous astreinte, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires déclarent qu’en dépit des trois mises en demeure en date des 22 mai, 26 juin et 8 août 2024, le syndic ne possède toujours pas de nombreux documents administratifs et comptables appartenant aux archives du syndicat.

Sur la demande indemnitaire, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires estiment subir un préjudice certain, résultant de l’impossibilité d’exercer normalement sa mission de syndic, faute de disposer des documents indispensables à la gestion de la copropriété.

Sur la demande de remboursement d’honoraires, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires considèrent qu’en l’absence de mandat valable postérieurement au 30 septembre 2022, ils se disent légitimes à solliciter la restitution des honoraires indument perçus au titre des exercices 2022, 2023 et 2024. Selon leurs calculs, le montant des honoraires s’élèvent à la somme totale de 2 787,52 euros, repartis comme suit : 394 x 5, correspondant aux honoraires des quatre trimestres de l’année 2022.

*

En défense, la SCP [H] [K], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MB IMMOBILIER demande de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires et la société VIL Immobilier de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Les condamner à lui verser une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux dépens.

Sur la demande de remise de pièces sous astreinte, la SCP [H] [K], ès qualités, indique avoir communiqué une clé USB contenant l’intégralité des archives du syndicat des copropriétaires. Son conseil aurait, le 31 décembre 2025, adressé au conseil des demandeurs un courriel confirmant qu’il ne détenait aucun autre document que ceux contenus dans la clé USB transmise le 18 novembre 2025. Elle prétend que, selon une jurisprudence établie, l’obligation de restituer les documents énumérés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne pèse sur l’ancien syndic que s’il les détient effectivement. Cette obligation n’aurait pas pour objet de contraindre l’ancien syndic à établir, après son dessaisissement, des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement ou ne s’était pas procurés, même s’il l’aurait dû.

Sur la demande indemnitaire, la SCP [H] [K], ès qualités, estime que les prétendus manquements de la société MB IMMOBILIER ne sont pas en relation en la remise des archives du syndicat des copropriétaires mais avec la gestion de la copropriété.

Sur la demande de remboursement d’honoraires, la SCP [H] [K], ès qualités, affirme que le mandat confié à la société MB IMMOBILIER a pris fin lorsque la société VIL Immobilier lui a succédé au mois d’avril 2024. Elle soutient que les honoraires perçus par cette société au titre de l’année 2023 et du début de l’année 2024 l’ont été régulièrement en exécution des contrats de syndic successivement signés. Elle prétend que M. [F] [Y], représentant légal de la société MB Immobilier, a, sur ses fonds personnels, restitué au syndicat des copropriétaires une somme de 1 080,18 euros bien que, selon elle, aucune irrégularité n’ait entaché les prélèvements d’honoraires effectués par sa société.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, prorogé au 12 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise de pièces sous astreinte

Selon l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces : « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18 doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical. »

Si les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application prévoient la transmission de l’ensemble des documents et archives du syndicat et notamment de toutes conventions, pièces, correspondances, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat, outre les documents comptables du syndicat, et si la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic, il n’en demeure pas moins que l’article 18-2 de cette loi n’est destinée qu’à organiser la transmission du nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien syndic et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à communiquer postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas détenus préalablement.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que :

— La société VIL Immobilier a, par courriers recommandés avec avis de réception en date des 22 mai, 26 juin et 8 août 2024, mis en demeure la société MB IMMOBILIER d’avoir à lui transmettre divers documents administratifs et comptables appartenant au syndicat des copropriétaires (pièces n° 3 et 4 des demandeurs) ;

— Par jugement du 28 janvier 2025, le tribunal des activités économiques de Nancy a prononcé la liquidation de cette société, désignant en qualité de liquidateur la SCP [H] [K], prise en la personne de Me [H] [K] 161, rue André Bisiaux – ZAC Solvay, Plateau de Haye – 54320 Maxéville (pièce n° 11 des demandeurs) ;

— Par courrier en date du 18 novembre 2025, le conseil de Me [H] [K], ès qualités, a adressé au conseil des demandeurs une clé USB « contenant les archives du syndicat des copropriétaires » (pièce n° 6 de la partie défenderesse).

En dépit de cet envoi, les demandeurs soutiennent, aux termes de leurs dernières conclusions, ne toujours pas posséder les documents suivants :

Pour exercice courant :

— Annexes comptables 2023 et 2024 (Détail budget + budget travaux en cours) ;

— Appels de fonds 2021, 2023 et 2024 ;

— Rapprochements bancaires 2021 (reçu uniquement janvier, février et mars) 2023 et 2024 ;

— Relevés bancaires janvier et février 2023 ;

— Compteurs d’eau 2023 ;

— Grand livre 2022, 2023 et 2024 (ceux transmis ne concerneraient pas cette copropriété) ;

Pour exercices clôturés sur les 10 dernières années

— Balance 2014, 2015, 2016, 2017 ;

— Grand livre 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 ;

— Annexes comptables 2014, 2015, 2016 et 2017 ;

— Appels de fonds 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2022 ;

— Décomptes de charges 2014, 2015, 2016, 2017 ;

— Rapprochements bancaires 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2022 ;

— Relevés bancaires 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 ;

— Factures 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 ;

— Relevés compteurs d’eau 2014, 2015, 2016, 2017 ;

— Etat des dépenses 2014, 2015, 2016, 2017 ;

— Convocation et courrier annexes AG 2015, 2016, 2017, 2022 ;

— Accusés de réception convocation AG 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022 ;

— PV AG 2015, 2016, 2017, 2022 ;

— Notification PV AG 2015, 2016, 2017, 2022, 2023 ;

— Feuille de présence AG 2015, 2016, 2017, 2019, 2022, 2023 ;

— Vote par correspondance AG 2015, 2016, 2017, 2022, 2023 ;

— Pouvoirs AG 2015, 2016, 2017, 2022, 2023 ;

— Fiche synthétique de 2019 à 2023 ;

— Attestation de MAJ AG de 2019 à 2023 ;

— Diagnostics : [G] parties communes, AMIANTE parties communes, DTG parties communes ;

— Dossier sinistre (cheminée copropriétaire du 19 avenue du général Leclerc) ;

— Dossier contentieux ;

Documents administratifs

— Plans ;

— Numéros ICS ;

— Détails des clés de répartition ;

— Contrats en cours (eau, entretiens divers, électricité, gaz) ;

— Contrats résiliés ;

— Dossiers de mutations :- Pour vente [I] / [Z] il manque l’état daté ;

— Pour vente [U] il manque l’état daté ;

— Dossiers travaux ;- Changement GROOM ;

— Remplacement serrure (facture KARPENKO) ;

— Toutes autres archives, correspondances etc.

Par courrier du 31 décembre 2025, le conseil de Me [H] [K], ès qualités, a écrit au conseil des demandeurs les informant que la société MB IMMOBILIER n’étant pas en possession des documents figurant dans cette liste, son liquidateur ne pouvait les produire (pièce n° 7 de la partie défenderesse).

À la suite de ce courrier la partie demanderesse a modifié sa prétention initiale, demandant de :

— Prendre acte de ce courrier,

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la VIL Immobilier en sa qualité de syndic de la copropriété, les intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure en date du 22 mai 2024 sur les fonds bloqués,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus après un an, ce qui, du tout, il lui sera donné acte.

Il sera fait droit à cette demande.

Sur la demande indemnitaire

Il résulte de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose, en son dernier alinéa : « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’ancien syndic n’a pas communiqué au nouveau syndic l’ensemble des documents et archives dans les délais impartis.

Toutefois, les demandeurs n’établissent pas en quoi l’absence de transmission de ces documents leur a causé un préjudice. Ils ne produisent aucune pièce démontrant que la copropriété aurait été dans l’incapacité d’agir en recouvrement des charges de copropriété, de gérer la copropriété ou de faire voter les budgets.

Leur demande de dommages et intérêts provisionnels devra donc être rejetée.

Sur la demande de remboursement d’honoraires

Il est constant entre les parties que la société MB IMMOBILIER a été désigné en qualité de syndic de l’immeuble litigieux du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et que le montant de ses honoraires annuels a été fixé à la somme de de 1 576 euros, ce qui est corroboré par le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 novembre 2021 (pièce n° 14 des demandeurs).

S’il est exact qu’il n’est pas signé, ni daté d’ailleurs, il résulte du contrat produit à l’instance que le syndicat des copropriétaires et la société MB IMMOBILIER ont conclu un contrat de syndic prenant effet le 26 octobre 2023 pour une durée de douze mois (pièce n° 5 de la partie défenderesse).

Il résulte d’un autre procès-verbal de l’assemblée générale du 7 novembre 2023 que :

— La société MB IMMOBILIER a été de nouveau désignée en qualité de syndic professionnel du 26 octobre 2023 au 27 octobre 2024 ;

— Le montant de ses honoraires annuels a été fixé à la somme de 1 638 euros (pièce n° 4 de la partie défenderesse).

Il en résulte que la partie défenderesse ne démontre pas avoir été autorisée à exercer les fonctions de syndic du 1er octobre 2022 au 26 octobre 2023, soit durant quatre trimestres.

En outre, il est constant que le mandat qui lui a été donné à compter du 26 octobre 2023 pour une durée de douze mois a cessé depuis le 18 avril 2024, soit deux trimestres avant l’échéance.

Cependant, les demandeurs ne justifient d’aucun débit d’honoraires au profit de la société MB IMMOBILIER sur le compte du syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, leur créance souffre d’une contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu’elle soit fixée au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1er, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il est constant que lorsqu’une partie ne succombe que partiellement, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la réparation des dépens, en mettant par exemple l’intégralité des dépens à la charge de l’une des parties perdantes.

Dans ces conditions, la société défenderesse supporta exclusivement les dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de faire droit à hauteur de 1.500 euros à la demande d’indemnisation formulée par les demandeurs, qui ont été contraints d’engager une procédure en justice pour obtenir communication de la clé USB le 18 novembre 2025, au titre des frais avancés non copris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DONNONS acte à la société VIL Immobilier et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 17 avenue du général Leclerc à Nancy de ce que le liquidateur de la société MB IMMOBILIER ne peut produire les documents et pièces susmentionnés ;

FIXONS au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la VIL Immobilier en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 17 avenue du général Leclerc à Nancy, les intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure en date du 22 mai 2024 sur les fonds bloqués ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DÉBOUTONS la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 17 avenue du général Leclerc à Nancy de leur demande tendant à fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires 2 000 euros au titre de dommages et intérêts à titre provisionnel pour résistance dommageable ;

DÉBOUTONS la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 17 avenue du général Leclerc à Nancy de leur demande tendant à fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires 1707,34 euros, correspondant aux prélèvements d’honoraires prétendument illicites ;

FIXONS au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la société VIL Immobilier en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 17 avenue du général Leclerc à Nancy et du syndicat des copropriétaires de la copropriété située 17 avenue du général Leclerc à Nancy la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par la SCP [H] [K], ès qualités de liquidateur de la SAS MB IMMOBILIER, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCP [H] [K], ès qualités de liquidateur de la SAS MB IMMOBILIER, aux dépens.

La greffière Le président