DU : 12 Mai 2026

RG : N° RG 24/00694 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JKA6

AFFAIRE : S.A.S. V.I.L IMMOBILIER Exerçant sous l’enseigne LIBERTY HOME, Syndic. de copro. 45 rue de l’Orme représenté par VIL IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LIBERTY HOME C/ S.A.S. MB IMMOBILIER Prise en la personne de sa gérante, pour ce domiciliée audit siège, S.C.P. [U] [X] [F] en la personne de Me [U] [X] mandataire judiciaire de MIDON BAUDOIN IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du douze Mai deux mil vingt six

COMPOSITION

PRESIDENT : Hervé HUMBERT,

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A.S. V.I.L IMMOBILIER Exerçant sous l’enseigne LIBERTY HOME – es qualité de syndic de la copropriété sise 45 rue de l’Orme à MALZEVILLE 54220,

dont le siège social est sis 9 Place des Vosges – 54000 NANCY

Syndicat de copropriété 45 rue de l’Orme représenté par VIL IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LIBERTY HOME , prise en la personne de son gérant, pour ce domicilié audit siège,

dont le siège social est sis 9 Place des Vosges – 54000 NANCY

tous deux représentés par M^e Ariane MILLOT-LOGIER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 164

DEFENDERESSES

S.A.S. MB IMMOBILIER Prise en la personne de sa gérante, pour ce domiciliée audit siège, dont le siège social est sis 16, Avenue Carnot – 54130 SAINT MAX

S.C.P. [U] [X] [F] en la personne de Me [U] [X] mandataire judiciaire de MIDON BAUDOIN IMMOBILIER désigné par jugement rendu par le Tribunal de commerce le 22 octobre 2024,

dont le siège social est sis 161, rue André Bisiaux – 54320 MAXEVILLE

toutes deux représentées par M^e Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 170

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 17 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars puis prorogé au 05 mai 2026, puis prorogé au 12 Mai 2026.

Et ce jour, douze Mai deux mil vingt six, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant procès-verbal du 22 juin 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé 45 rue de l’Orme à Malzéville (54220), a désigné aux fonctions de syndic la société VIL Immobilier en lieu et place de la société MB IMMOBILIER.

*

Faisant valoir que les archives n’ont pas été remises par le précédent syndic, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 45 rue de l’Orme à Malzéville (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) ont, par actes du 19 décembre 2024, fait assigner la société MB IMMOBILIER et la société civile professionnelle (SCP) [U] [X], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société MB IMMOBILIER devant le président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant en référé (RG 24/694).

À l’audience du 21 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties aux audiences des 11 février 2025, 11 mars 2025, 29 avril 2025, 24 juin 2025, 16 septembre 2025 et 21 octobre 2025.

Par acte du 23 septembre 2025, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires ont fait assigner en intervention forcée la SCP [U] [X], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MB IMMOBILIER (RG 25/529).

À l’audience du 21 octobre 2025, la jonction des instances a été ordonnée et l’affaire renvoyée aux audiences des 25 novembre 2025, 6 janvier 2026, 27 janvier 2026 et 17 février 2026.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires demandent de :

— Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la société VIL Immobilier ès qualités de syndic de la copropriété située 45 rue de l’Orme à Malzéville agissant comme nouveau syndic non seulement pour son compte mais aussi en représentation du syndicat ;

— Prendre acte du courrier officiel du liquidateur concernant l’impossibilité de transmettre les pièces sollicitées ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la société VIL Immobilier ès qualités de syndic de la copropriété les intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure en date du 25 juillet 2024 sur les fonds bloqués ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus après un an ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété situé 45 rue de l’Orme à Malzéville, représenté par la société VIL Immobilier 2 000 euros au titre de dommages et intérêts à titre provisionnel pour résistance dommageable ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER la restitution au syndicat des copropriétaires de la copropriété situé 45 rue de l’Orme à Malzéville, représenté par la société VIL IMMOBILIER la somme de 450 euros correspondant aux prélèvements d’honoraires illicites ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la requérante ès qualités de syndic et du syndicat des copropriétaires de la copropriété situé 45 rue de l’Orme à Malzéville 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la demande de remise de pièces sous astreinte, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires déclarent qu’en dépit des deux mises en demeure en date des 25 juillet et 12 septembre 2024, le syndic ne possède toujours pas de nombreux documents administratifs et comptables appartenant aux archives du syndicat.

Sur la demande indemnitaire, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires estiment subir un préjudice certain, résultant de l’impossibilité d’exercer normalement sa mission de syndic, faute de disposer des documents indispensables à la gestion de la copropriété.

Sur la demande de remboursement d’honoraires, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires soutiennent que la société MB IMMOBILIER a effectué des virements d’honoraires en dehors de tout mandat ou relation contractuelle.

*

En défense, la SCP [U] [X], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MB IMMOBILIER, demande de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires et la société VIL Immobilier de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Les condamner à lui verser une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux dépens.

Sur la demande de remise de pièces sous astreinte, la SCP [U] [X], ès qualités, exposent que les archives papier du syndicat des copropriétaires ont été remises en main propre par la société MB IMMOBILIER à la société VIL Immobilier et que les documents électroniques ont été communiqués par voie dématérialisée. Selon elle, la société VIL Immobilier a refusé de remettre une décharge à la société MB IMMOBILIER . Elle indique que le 18 novembre 2025, elle a communiqué une clé USB contenant l’intégralité des archives du syndicat des copropriétaires. Elle prétend que, selon une jurisprudence établie, l’obligation de restituer les documents énumérés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne pèse sur l’ancien syndic que s’il les détient effectivement. Cette obligation n’aurait pas pour objet de contraindre l’ancien syndic à établir, après son dessaisissement, des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement ou ne s’était pas procurés, même s’il l’aurait dû.

Sur la demande indemnitaire, la SCP [U] [X], ès qualités, estime que la société MB IMMOBILIER ne peut être tenue de remettre à son successeur des documents qui ne lui avaient pas été transmis par ses prédécesseurs. Selon elle, elle n’était, en outre, pas tenue de communiquer à son successeur des documents relatifs postérieur à la fin de son mandat. Le nouveau syndicat ne démontrerait pas l’existence du préjudice dont il solliciterait l’indemnisation.

Sur la demande de remboursement d’honoraires, la SCP [U] [X], ès qualités, soutient que le contrat de syndic conclu avec le syndicat des copropriétaires et la société MB IMMOBILIER prévoyait une rémunération forfaitaire annuelle de 900 euros. Elle indique qu’il existait un trop-perçu à hauteur de 450 euros qui a été restitué au syndicat des copropriétaires.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, prorogé au 12 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise de pièces sous astreinte

Selon l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces : « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18 doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical. »

Si les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application prévoient la transmission de l’ensemble des documents et archives du syndicat et notamment de toutes conventions, pièces, correspondances, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat, outre les documents comptables du syndicat, et si la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic, il n’en demeure pas moins que l’article 18-2 de cette loi n’est destinée qu’à organiser la transmission du nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien syndic et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à communiquer postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas détenus préalablement.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que :

— La société VIL Immobilier a, par courriers recommandés avec avis de réception en date des 25 juillet et 12 septembre 2024, mis en demeure la société MB IMMOBILIER d’avoir à lui transmettre divers documents administratifs et comptables appartenant au syndicat des copropriétaires (pièce n° 3 des demandeurs) ;

— Par jugement du 28 janvier 2025, le tribunal des activités économiques de Nancy a prononcé la liquidation de la société MB IMMOBILIER, désignant en qualité de liquidateur la SCP [U] [X], prise en la personne de Me [U] [X] 161, rue André Bisiaux – ZAC Solvay, Plateau de Haye – 54320 Maxéville (pièce n° 9 des demandeurs) ;

— Par courrier en date du 18 novembre 2025, le conseil de Me [U] [X], ès qualités, a adressé au conseil des demandeurs une clé USB « contenant les archives du syndicat des copropriétaires » (pièce n° 6 de la partie défenderesse).

En dépit de cet envoi, les demandeurs soutiennent, aux termes de leurs dernières conclusions, ne toujours pas posséder les documents suivants :

— Pour exercice courant :

— État des dépenses 2024

— Annexes comptables de l’exercice 2024 (détails budget + budget travaux en cours)

— Appels de fonds de l’exercice 2024

— Rapprochements bancaires de l’exercice 2024

— Pour exercices clôturés sur les 10 dernières années

— Balance 2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020

— Grand livre 2014-2015-2016-2017-2018

— Annexes comptables 2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021-2022-2023

— Appels de fonds 2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021-2022-2023

— Décomptes de charges 2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021-2022-2023

— Rapprochements bancaires 2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021-2022-2023

— Relevés bancaires 2014-2015-2016-2017-2019-2020-2021

— Factures 2014-2015-2016-2017

— Relevés compteurs d’eau 2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021-2023

— Etat des dépenses 2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020

— Convocations et courriers annexes AG 2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021-2023

— Accusés de réception convocation AG 2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021-2022-2023

— PG AG 2015-2017-2020-2023

— Notification PV AG 2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021-2022-2023

— Feuille de présence AG 2015-2016-2017-2019-2020-2021-2023

— Vote par correspondance AG 2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021-2022-2023

— Pouvoirs AG 2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021-2022-2023

— Fiches synthétiques de 2019 à 2023

— Attestations MAJ AG de 2020 à 2023

— Diagnostics : PLOMB parties communes, amiante parties communes, DTG Parties communes

— Dossiers sinistres

— Dossiers contentieux

Documents administratifs

— Numéro ICS

— Détail des clés de répartition

— Contrats en cours (eau, entretien divers, électricité, gaz)

— Contrats résiliés

— Dossiers de mutation

— Dossiers dégâts des eaux (sinistre 2023)

— Dossiers travaux :

— Dossier des travaux effectués en 2016 – permis de construire, déclaration d’achèvement des travaux

— Dossiers technique rehausse toiture de l’entreprise CHAPEST et la garantie décennale

Par courrier du 31 décembre 2025, le conseil de Me [U] [X], ès qualités, a écrit au conseil des demandeurs les informant que la société MB IMMOBILIER n’étant pas en possession des documents figurant dans cette liste, son liquidateur ne pouvait les produire (pièce n° 7 de la partie défenderesse et 10 des demandeurs).

À la suite de ce courrier la partie demanderesse a modifié sa prétention initiale, demandant de :

— Prendre acte de ce courrier,

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la VIL Immobilier en sa qualité de syndic de la copropriété, les intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure en date du 22 mai 2024 sur les fonds bloqués,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus après un an, ce qui, du tout, il lui sera donné acte.

Il sera fait droit à ces dernières demandes.

Sur la demande indemnitaire

Il résulte de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose, en son dernier alinéa : « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’ancien syndic n’a pas communiqué au nouveau syndic l’ensemble des documents et archives dans les délais impartis.

Toutefois, les demandeurs n’établissent pas en quoi l’absence de transmission de ces documents leur a causé un préjudice et ne produisent aucune pièce justifiant que la copropriété aurait été dans l’incapacité d’agir en recouvrement, de gérer la copropriété ou de faire voter les budgets.

Leur demande de dommages et intérêts provisionnels ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur la demande de remboursement d’honoraires

Il résulte du procès-verbal du 13 juillet 2022 versé aux débats que :

— La société MB IMMOBILIER a été désigné en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires pour une durée de douze mois à compter du 14 juillet 2022 ;

— Les honoraires annuels de gestion courante ont été arrêtés à la somme de 900 euros (pièce n° 1 de la partie défenderesse).

Il en résulte que le mandat de la société MB IMMOBILIER a pris fin le 13 juillet 2023, ce que reconnaît la partie défenderesse.

Si les demandeurs affirment que la société MB IMMOBILIER a effectué postérieurement à cette dernière date quatre virements d’honoraires de 225 euros chacun pour les 3e et 4e trimestres 2023 et les 1er et 2e trimestres 2024, soit pour une somme totale de 900 euros, ils ne produisent pas aux débats les relevés bancaires du syndicat des copropriétaires justifiant ces prélèvements prétendument illicites.

Dans ces conditions, leur créance souffre d’une contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu’elle soit fixée au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1er, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il est constant que lorsqu’une partie ne succombe que partiellement, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la réparation des dépens, en mettant par exemple l’intégralité des dépens à la charge de l’une des parties perdantes.

Dans ces conditions, la société défenderesse supporta exclusivement les dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de faire droit à hauteur de 1.500 euros à la demande d’indemnité formulée par les demandeurs, qui se sont vus contraints d’engager une procédure en justice pour obtenir communication de la clé USB le 18 novembre 2025, au titre des frais avancés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DONNONS acte à la société VIL Immobilier et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 45 rue de l’Orme à Malzéville (54220) de ce que le liquidateur de la société MB IMMOBILIER ne peut produire les documents et pièces susmentionnés ;

FIXONS au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la VIL Immobilier en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 45 rue de l’Orme à Malzéville (54220), les intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure en date du 22 mai 2024 sur les fonds bloqués ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DÉBOUTONS la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 45 rue de l’Orme à Malzéville (54220) de leur demande tendant à fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires 2 000 euros au titre de dommages et intérêts à titre provisionnel pour résistance dommageable ;

DÉBOUTONS la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 45 rue de l’Orme à Malzéville (54220) de leur demande tendant à fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires 450 euros, correspondant aux prélèvements d’honoraires prétendument illicites ;

FIXONS au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la société VIL Immobilier en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 45 rue de l’Orme à Malzéville (54220) et du syndicat des copropriétaires de la copropriété située 45 rue de l’Orme à Malzéville (54220) la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par la SCP [U] [X], ès qualités de liquidateur de la SAS MB IMMOBILIER, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCP [U] [X], ès qualités de liquidateur de la SAS MB IMMOBILIER, aux dépens.

La greffière Le président