MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 08 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/01641 – N° Portalis DBZE-W-B7I-I6VF

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 12] C/ Monsieur [X] [J], Madame [C] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 12] sis [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 13] [Localité 1], représenté par son Syndic en exercice, la SARL MIDON BAUDOIN IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social se situe [Adresse 2] (54), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Guillaume CROUVIZIER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 27

DEFENDEURS

Monsieur [X] [J], demeurant [Adresse 7]

défaillant

Madame [C] [J], demeurant [Adresse 7]

défaillante

Clôture prononcée le : 12 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 08 Janvier 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 08 Janvier 2026.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [J] et Madame [C] [J] sont copropriétaires de l’immeuble de la résidence [16] sise [Adresse 3] à [Localité 10].

Par lettre recommandée du 9 octobre 2023 reçue le 13 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [16] sise [Adresse 6] à [Localité 9] (ci-après désigné « le [Adresse 15] ») a mis en demeure Monsieur et Madame [J] de lui régler la somme de 12.449,85 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre la somme de 200 euros au titre du coût de la mise en demeure.

La même mise en demeure a été adressée le même jour à la société FONCIA, gestionnaire des biens de Monsieur et Madame [J].

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 février 2024, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 19 juin 2024, le SDC [Adresse 14] a constitué avocat et a fait assigner Monsieur et Madame [J], au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de :

— dire et juger le syndicat des copropriétaires bien fondé en ses demandes ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [J] à lui verser la somme de 12.110,74 euros au titre des charges de copropriété impayées, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [J] à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [J] à lui verser la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [J] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Bien que régulièrement assignés, à personne s’agissant de Monsieur [J] et dans les conditions prévues aux articles 656 et 658 du code de procédure civile s’agissant de Madame [J], les défendeurs n’ont pas constitué avocat. La présente décision est donc réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 12 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

La procédure s’est poursuivie sans audience, conformément à la demande du conseil du demandeur et dans les conditions prévues à l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire.

Le demandeur a été invité à déposer son dossier au greffe avant le 6 novembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions du demandeur que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

1°) Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Par ailleurs, l’article 14-1 I de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’exigibilité des charges est donc sous-tendue à leur approbation par les copropriétaires en assemblée générale et à compter de l’établissement du compte individuel de chacun des copropriétaires par application des clés de répartition des dépenses fixées au règlement de copropriété.

Selon une jurisprudence établie et conformément à l’article 1353 du code civil, le syndicat qui prétend être créancier de charges de copropriété doit rapporter la preuve quant à la réalité, la liquidité et l’exigibilité de la créance. Réciproquement, c’est au copropriétaire qui se prétend libéré de son obligation de justifier du bien-fondé de sa contestation. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de produire le procès-verbal de l’assemblée générale portant approbation de l’arrêté de compte de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel pour le nouvel exercice, les documents comptables ainsi que le décompte de répartition des charges.

Enfin, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, la qualité de copropriétaires de Monsieur et Madame [J] est attestée par la présence de leur nom sur les procès-verbaux d’assemblée générale produits aux débats.

Par ailleurs, le syndicat demandeur verse aux débats notamment les éléments suivants :

L’annexe de répartition des charges du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 qui mentionne que Monsieur et Madame [J] détiennent 91 tantièmes au titre du lot n°23 (appartement) et 8 tantièmes au titre du lot n°106 (parking) ;Les appels de fonds entre le 1er avril 2022 et le 31 mars 2024 ; Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 février 2022, qui a approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 mars 2021 et a voté le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 ; Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mars 2023, qui a approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 mars 2022 et a voté le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ; Une mise en demeure du 9 octobre 2023 reçue le 13 octobre 2023, adressée aux défendeurs ainsi qu’à leur gestionnaire de biens, d’avoir à régler la somme de 12.449,85 euros au titre des charges de copropriété impayées et la somme de 200 € au titre du coût de la mise en demeure;Un extrait de compte s’agissant des lots n°23 et 106 appartenant à Monsieur et Madame [J], arrêté au 26 janvier 2024, reprenant l’historique des opérations depuis le 1er avril 2022 et faisant apparaître un solde débiteur de 12.310,74 € ; Le contrat de syndic.

L’ensemble de ces éléments permet de constater la réalité et l’exigibilité de la créance du [Adresse 15] à l’encontre de Monsieur et Madame [J].

L’extrait de compte arrêté au 26 janvier 2024 fait apparaître un solde débiteur de 12.310,74 €, étant précisé que cette somme inclut les frais de mise en demeure à hauteur de 200 €.

Les défendeurs, qui n’ont pas constitué avocat, ne produisent aucun élément permettant de remettre en cause les pièces précitées.

Par conséquent, Monsieur et Madame [J] seront condamnés in solidum à verser au SDC Résidence Square Gallé la somme de 12.110,74 euros au titre des charges de copropriété impayées, en deniers ou quittances, outre intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023, date de la mise en demeure.

En outre, l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par conséquent, et au vu de la facture n°54/23 du 9 octobre 2023 d’un montant de 200 € produite par le demandeur, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur et Madame [J] à lui régler la somme de 200 € au titre de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023.

2°) Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le [Adresse 15] ne justifie ni de la mauvaise foi de Monsieur et Madame [J], ni du préjudice distinct causé par l’absence de paiement des charges de copropriété. En outre, il y a lieu de tenir compte des règlements opérés par les défendeurs le 17 octobre 2023 et le 26 janvier 2024, postérieurement à la mise en demeure.

Par conséquent, le SDC Résidence Square [Adresse 11] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3°) Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur et Madame [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur et Madame [J], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer au [Adresse 15] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [16] sise [Adresse 6] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la somme de 12.110,74 euros, en deniers ou quittances, au titre des charges de copropriété impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [16] sise [Adresse 6] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la somme de 200 € au titre de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [16] sise [Adresse 6] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [16] sise [Adresse 6] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [C] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE