TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Septembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 24 Juin 2025

GROSSE :

Le 23 Septembre 2025

à M^e Marie-ange MATTEI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 Septembre 2025.

à

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/07941 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52YD

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marie-ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [I]

née le 11 Janvier 1967 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante

Madame [E] [I]

née le 03 Janvier 2001 à , demeurant [Adresse 6]

non comparante

Monsieur [F] [X] né 19 decembre 1994 demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 septembre 1999, l’OPAC a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [I] et M. [R] [H] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1478,59 francs, actualisé au jour de l’adience à 422,92 euros par mois.

Par courrier non daté, M. [R] [H] a informé peu de temps après la signature du bail qu’il quittait le logement, laissant Mme [T] [I] seule titulaire du bail.

Se plaignant d’impayés de loyers à compter de 2023, l’office 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a mandaté le cabinet d’enquête privé SRC pour rencontrer Mme [T] [I] dans son appartement.

Le rapport d’enquête du 2 mars 2023 a alors conclu que le logement est occupé par Mme [E] [I], fille de la locataire, ainsi que par son compagnon, M. [X] [F], ces derniers expliquant que Mme [T] [I] a quitté ce logement pour mettre à l’abri sa fille cadette, Mme [G] [V], des agressions qu’elle subirait dans le quartier.

Un second rapport d’enquête du 29 mars 2023 a conclu que Mme [T] [I] est titulaire d’un nouveau bail concernant un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Après avoir tenté de régulariser la situation par courriers recommandés du 1er septembre 2023, l’office 13 HABITAT a saisi le présent tribunal en référé, qui par ordonnance du 21 novembre 2024 s’est finalement déclaré incompétent au profit du juge du fond.

Entre temps, par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à Mme [T] [I] un commandement de payer la somme principale de 4204,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

Par assignations délivrées le 4 décembre 2024, l’office 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a ensuite fait assigner Mme [T] [I], Mme [E], [C] [I] et M. [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [I] et de tout occupant de son chef, et obtenir le paiement des sommes suivantes :

6728,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 422,92 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 24 juin 2025, l’office 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que la notification à la CCAPEX du commandement de payer n’est pas nécessaire dans la mesure où la locataire titulaire du bail, Mme [T] [I], a quitté les lieux et que Mme [E], [C] [I] et M. [X] [F] sont occupants sans droit ni titre.

Bien que régulièrement assignées par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [T] [I], Mme [E], [C] [I] et M. [X] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé d’user paisiblement des lieux loués, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 3 juin 2024, Mme [T] [I] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 4204,09 euros qui y était mentionnée.

Mme [T] [I] n’a également pas prévenu son bailleur qu’elle a quitté les lieux, alors même q''il ressort clairement des deux enquêtes du 2 et 29 mars 2023 qu’elle est titulaire d’un nouveau bail portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 9], ce qui est confirmé par l’huissier au moment de la délivrance de l’assignation. Il ressort également des enquêtes sociales et des assignations que le logement litigieux est occupé par sa fille, Mme [E] [I] et le compagnon de cette dernière, M. [X] [F]. Or, la situation n’a jamais été régularisée, malgré les courriers de mise en demeure du bailleur envoyés en septembre 2023.

Mme [E], [C] [I] et M. [X] [F] sont ainsi occupants sans droits ni titre du bien litigieux.

L’office 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC verse également aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 novembre 2024, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 6728,15 euros, soustraction faite des frais non justifiés.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnées in solidum à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, le départ effectif des lieux par la locatataire en titre, Mme [T] [I], et l’occupation illégale du logement par sa fille et son compagnon, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [T] [I] et l’expulsion de l’ensemble des occupants de son chef.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de Mme [T] [I] ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 415,30 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’office 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC ou à son mandataire.

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [I], Mme [E], [C] [I] et M. [X] [F], qui succombent à la cause, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, du départ de la locataire des lieux, de l’occupation sans droit ni titre du logement et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 septembre 1999 entre l’office 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, d’une part, et Mme [T] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 10],

CONSTATE que Mme [T] [I] a quitté les locaux litigieux et que Mme [E], [C] [I] et M. [X] [F] sont occupants sans droit ni titre,

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 31 octobre 2024, date du dernier décompte produit,

ORDONNE à Mme [T] [I], Mme [E], [C] [I] et M. [X] [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum Mme [T] [I], Mme [E], [C] [I] et M. [X] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 415,30 euros (quatre cent quinze euros et trente centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à condition qu’une éventuelle indexation ou régularisation soit notifiée aux défendeurs par courrier recommandé, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE in solidum Mme [T] [I], Mme [E], [C] [I] et M. [X] [F] à payer à l’office 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC la somme de 6553,48 euros (six mille cinq cent cinquante-trois euros et quarante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, mois d’otobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [T] [I], Mme [E], [C] [I] et M. [X] [F], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’office 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [T] [I], Mme [E], [C] [I] et M. [X] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 4 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge