TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

Extrait des minutes du Greffe du Tribunal RÉFÉRÉS judiciaire de Nanterre

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 Juin 2020

N° RG 20/00795 – N° Portalis DB3R-W-B7E-VQTV

N° :0:20/763

DEMANDERESSE S.A.S. ALTANA

[…]

[…]

représentée par M^e Alain PIREDDU, avocat au barreau de PARIS, S.A.R.L. X, S.A.R.L.

P.C.R.M. vestiaire D1014

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. X

[…]

[…]

représentée par M^e Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0400

S.A.R.L. P.C.R.M.

[…]

[…]

non comparante

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COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président: Agnès LATREILLE, Vice-Président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffier: Farrah CHAAR, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance Réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

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Nous, Président, après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 19 mai 2020, avons mis l’affaire en délibéré ce jour :

Par actes du 19 février 2019, la société ALTANA INVESTISSEMENTS, propriétaire de locaux commerciaux dépendant de l’ensemble immobilier sis […] donnés à bail successivement à la société PCRM avant cession de fonds de commerce par celle-ci à la société X, a assigné en référé ces dernières pour voir :

- constater la résiliation dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à partir du 26 janvier 2020 pour défaut de paiement des loyers dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 décembre 2017, condamner la société X à libérer les lieux loués, et ce sans délai, dès la signification de l’ordonnance à intervenir, et à défaut de libération spontanée, voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, condamner solidairement la société X et la société PRCM à lui payer la somme de 27.665,77 euros TTC à titre provisionnel sur les loyers et charges dus jusqu’au 26 janvier 2020,

- fixer, à titre provisionnel, à la somme de 6.504,67 euros TTC l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par la société X et la société PRCM à compter du 26 janvier 2020 et jusqu’au départ effectif des lieux,

- condamner solidairement ces dernières aux dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 19 mai 2020, la société X argue qu’en l’absence de clause de garantie solidaire inversée envers la cédante, elle n’est pas redevable de la somme de 490,59€ au titre de la régularisation des charges 2018. Elle oppose ensuite le cas de force majeure et l’exception d’inexécution pour soutenir que l’exigibilité des loyers et accessoires au titre de la période du 16 mars 2020 au 10 mai 2020 se heurte à une contestation sérieuse.

Réclamant par ailleurs le retrait des frais d’huissier et de clause pénale réclamés à hauteur de 4.279,16€ du décompte en ce que les premiers sont déjà inclus dans les dépens et qu’ils doive tous faire l’objet d’un traitement distinct de la condamnation en principal, elle demande de constater que sa dette s’élève à la somme de 30.094,05€, 2ème trimestre 2020 inclus, sauf à parfaire au jour de l’audience, et sollicite l’autorisation de s’acquitter de sa dette en 6 mensualités égales et consécutives de 5.015,67€ suivant l’ordonnance à intervenir, en sus des appels trimestriels de loyers et charges, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail durant ce plan d’apurement. Elle demande par ailleurs de réduire les montants des prétentions au titre de la clause pénale et des frais irrépétibles à la somme de 1.000€ chacune.

Enfin, elle demande de dire que la société PCRM devra lui rembourser la somme de 2.291,70€ au titre du prorata de taxe foncière 2019 (du 1/1/2019 au 30/09/2019) en vertu de la clause 5.1 de l’acte de cession.

Développant oralement ses écritures déposées à l’audience, la société ALTANA INVESTISSEMENTS maintient ses prétentions à titre principal, sauf à déduire les frais d’huissier de la somme réclamée pour les inclure dans les dépens, et en faisant droit à tout le moins à la clause pénale pour le montant de 1.000€ accepté par la débitrice, en faisant valoir que la fermeture administrative et l’interdiction de recevoir du public n’a pas d’effet sur l’activité de livraison et de dépôt de commandes ni sur l’usage du bâtiment. A titre subsidiaire, s’il était ordonné la suspension de la clause résolutoire par l’octroi d’un délai de paiement, elle demande de condamner solidairement les défenderesses à lui régler la somme de 42.593,23 euros en six mensualités égales et consécutives, le 20 de chaque mois au plus tard, et pour la première fois le 20 du mois suivant l’ordonnance à intervenir, en sus des appels trimestriels de loyers et charges, et d’ordonner que la clause résolutoire sera acquise de plein droit à défaut de règlement du loyer et charges trimestriels ou de l’une des six mensualités d’apurement de l’arriéré locatif après mise en demeure du locataire de régler sous quinze jours qui demeurerait infructueuse.

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En toute hypothèse, elle réclame leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 6.887,60 euros au titre de la clause pénale, aux dépens ainsi qu’à une somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1) Su la solidarité entre la cédante et cessionnaire du fonds de commerce et sur le recours de la société X contre la cédante

L’article 15 alinéa 8 du contrat de bail commercial souscrit le 17 avril 2014 par la société PRCM auprès de la société PITCH PROMOTION, aux droits de laquelle se trouve la société ALTANA INVESTISSEMENTS suite à cession immobilières attestée par notaire le 25 juillet 2014, prévoit qu’en cas de cession, le preneur demeurera garant et répondra solidairement avec le cessionnaire et tous ses successeurs du paiement des loyers et accessoires et de l’entière exécution des conditions du bail.

De plus, contrairement aux indications du bailleur, il a été jugé que les dispositions des articles L.145-16-1 et L145-16-2 du code de commerce créés par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 encadrant cette stipulation ne sont pas applicables aux contrats antérieurs comme en l’espèce (Civ. 3ème 11 avril 2019, n°18-16.121).

En conséquence, le principe de la garantie du cessionnaire, la société PCRM, qui a au demeurant été informée d’un solde débiteur tant par courrier recommandé dont l’avis de réception a été signé le 7 décembre 2019 que par la dénonciation en date du 30 décembre 2019 du commandement de payer visant la clause résolutoire, n’apparaît pas sérieusement contestable si bien qu’il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire avec la cédante du fonds de commerce.

Par ailleurs, il est constant que la cession du droit au bail opère transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat, si bien qu’au vu de la cession du fonds de commerce entre la société PRCM et la société X du 1er octobre 2019, l’opposition de la société X à l’exigibilité de la régularisation de charges 2018 n’est pas sérieuse et doit être écartée.

Au demeurant, le fait que loi PACTE du 11 avril 2019 ait prévu une dérogation au principe de solidarité du cessionnaire du bail avec le cédant en matière de procédure collective dans le troisième alinéa de l’article L.642-7 du code de commerce conforte l’existence de ce principe dans les conditions habituelles, ce principe étant au surplus expressément stipulé à la charge des ayant-droits du preneur dans l’article 21 du bail précité.

La solidarité des preneurs successif ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse de sorte qu’elle sera retenue.

Enfin, la société X ne justifiant pas avoir notifié à la société PCRM sa demande au titre du remboursement de la somme de 2.291,70€ au titre du prorata de taxe foncière 2019 (du 1/1/2019 au 30/09/2019) en vertu de la clause 5.1 de l’acte de cession, cette prétention se heurte à une contestation sérieuse quant à sa recevabilité au regard du principe du contradictoire posé par l’article 16 du code de procédure civile si bien qu’il convient de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

2) Sur la clause résolutoire

La société ALTANA INVESTISSEMENTS justifie, par la production du bail, du commandement de payer délivré le 26 décembre 2019 et du décompte au 1er avril 2020, que ses locataires successifs restaient lui devoir une somme de 42515,23€ au titre des loyers et charges hors clause pénale au 26 janvier 2020.

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Or, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, la société X ne conteste pas que le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 26 décembre 2019 soit demeuré infructueux durant un mois dès lors qu’elle expose avoir procédé à un premier règlement partiel par courrier du 10 février 2020, si bien qu’il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire de l’article 19 du contrat étaient remplies au 26 janvier 2020.

3) Sur les exceptions d’inexécution et de force majeure et sur l’acquisition de la clause résolutoire

Au soutien de sa contestation de l’exigibilité des loyers et charges pour la période du 16 mars au 11 mai 2020, la société X invoque les mesures gouvernementales prises contre la propagation du coronavirus l’ayant contrainte à fermer son établissement comme la majeure partie des commerces de distribution non indispensables, entraînant de facto la cessation de son activité d’autant plus que les clients, confinés, n’étaient pas autorisés à se rendre dans son local, et que son activité était particulièrement exposée au risque sanitaire, l’essayage des robes de mariées par les clientes se faisant en cabine, assistées par les vendeuses.

Elle soutient également que les arrêtés des 14 et 15 mars 2020 ont retiré provisoirement aux locaux loués leur caractéristique d’établissement recevant du public, supprimant par suite la possibilité d’user pleinement des locaux conformément à leur destination contractuelle et par suite la mise à disposition des lieux loués qui constitue la contrepartie du paiement des loyers.

Toutefois, selon l’extrait récent du registre du commerce produit aux débats, la société X exerce un commerce de gros textile, et selon l’acte de cession de bail, elle réalise toutes opérations se rapportant à l’importation, l’exportation, la vente en gros, en semi-gros ou détail, de produits textiles et notamment dans le domaine du mariage.

Dès lors, le seul fait que l’accueil de la clientèle particulière de robes de mariées ait été temporairement interrompu ne constitue pas une preuve suffisante de l’interruption totale et irrésistible de l’activité de gros et de semi-gros par livraison et encore moins que la société X ait été privée de la jouissance des locaux où elle entrepose sa marchandise, si bien qu’en l’absence de tout autre élément, ses contestations tirées de la force majeure et du défaut de délivrance des locaux n’apparaissent pas sérieuses.

En conséquence, il y a lieu de faire droit aux demandes relatives aux obligations de paiement des loyers et charges résultant du bail.

Enfin, les frais de délivrance et de dénonciation du commandement de payer ainsi que de l’acte introductif à la présente instance constituent des dépens, qui ne peuvent par suite être inclus dans les sommes dues.

Après déduction de ces sommes, il y a lieu d’accorder une provision d’un montant de : 46.872,39 – [ 3.887,60 + 220,51 + 232,54 +88, 85 + 70,17] = 42.372,72€ au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et clause pénale jusqu’au 1er avril 2020 inclus.

En revanche, la clause pénale, même prévue au contrat, étant quant à elle susceptible d’être réduite voire supprimée par le Juge du fonds en raison des circonstances, elle ne présente pas de caractère incontestable si bien que la demande à ce titre sera rejetée, sauf à l’égard de la société X qui l’admet à hauteur de 1.000€.

4) Sur la demande de délai de paiement

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Les perturbations du commerce résultant des mesures sanitaires liées à l’épidémie Covid-19 justifient l’octroi de délais de paiement pour les sommes réclamées et la suspension des effets de la clause résolutoire dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

5) Sur l’expulsion

Toutefois, l’article L.111-1 du code des procédures civiles d’exécution subordonnant l’expulsion à la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il ne peut être fait droit à la demande d’expulsion dès la seule signification de la décision, si bien que la demande à ce seul titre doit être rejetée.

Par ailleurs, la faculté de recourir à la force publique apparaît suffisante pour obtenir la libération des lieux sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Enfin, le maintien dans les lieux après la fin du 2ème trimestre 2020, dont l’échéance est incluse dans la provision précitée, cause au bailleur un préjudice qui est justement évalué au montant des loyers et charges courants, soit 6.504,67€ par mois, si bien qu’il sera fait droit à la demande provisionnelle pour ce montant.

6) Sur les autres demandes

Parties perdantes pour l’essentiel, les sociétés X et PRCM supportent les entiers dépens, et ce in solidum et non pas solidairement faute de stipulation expresse de solidarité pour les frais de justice.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, il également sera fait droit selon les mêmes modalités à la demande de la société ALTANA INVESTISSEMENTS à hauteur de

3.000€ au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens compte tenu des écritures fournies auxquelles elle a dû répondre.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond,

Par provision, les droits des parties étant réservés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement formée par la SARL X à l’encontre de la SARL PRCM de la somme de 2.291,70€ au titre du prorata de taxe foncière 2019 (du 1/1/2019 au 30/09/2019) en vertu de la clause 5.1 de l’acte de cession,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies au 26 janvier 2020,

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Condamnons solidairement les SARL PCRM et X à payer à la SAS ALTANA INVESTISSEMENTS la somme provisionnelle de 42.372,72€ au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et clause pénale pour la période allant jusqu’au 1er avril 2020 inclus,

Suspendons toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société X se libère de la provision ci-dessus allouée en cinq acomptes mensuels de 7.062 euros en plus des loyers et charges courants et un dernier versement comprenant le solde, les intérêts et les frais,

Disons que le premier règlement devra intervenir avant le 20 du mois suivant celui de la

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signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 20 de chacun des mois suivants,

Disons qu’à défaut d’un seul règlement ou d’un seul des loyers et charges courants à leur échéance et après mise en demeure du locataire de régler sous quinze jours qui demeurerait infructueuse :

- l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

-

- la clause résolutoire produira son plein et entier effet, il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la SARL X et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés […] à RUEIL-MALMAISON (92500), les SARL PCRM et X devront payer solidairement à la SAS ALTANA INVESTISSEMENTS, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme mensuelle de 6.504,67 euros à compter du 1er juillet 2020;

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SARL X à payer à SAS ALTANA INV^ES^TISSEMENTS ^la ^somme provisionnelle de 1.000€ à valoir sur la clause pénale,

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons in solidum les sociétés PCRM et X à payer à la SAS ALTANA INVESTISSEMENTS la somme de 3.0000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum les sociétés PCRM et X aux dépens.

FAIT A NANTERRE, le 16 Juin 2020.

GREFFIER, LE PRÉSIDENT.

WE M Pour copie certifiée conforme

08/06/2021 Nanterre, le DICIAIRE DE N le greffier P/^JU Farrah CHAAR, Greffier S.

Agnès LATREILLE, Vice-Président

[…]

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