« RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS"

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE REFERE

EXTRAIT DES MINUTES DU 07 SEPTEMBRE 2021

DU GREFFE

Numéro R.G. : No RG 21/00291 – N° Portalis DBWH-W-B7F-FXFL

: 21/300 MINUTE N°

Dans l’affaire entre :

Monsieur Y X né le […] à […]

, demeurant […]

représenté par M^e Nicolas BES, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Charline VUILLERMOZ, avocat au barreau de LYON
Madame Z X née le […] à […]

représentée par M^e Nicolas BES, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Charline VUILLERMOZ, avocat au barreau de LYON

DEMANDEURS

et

S.A.S. A ETUDE APPATHOTELS dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Marie MERCIER DURAND, avocat au barreau d’AIN, M^e Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Marie-Charlotte DELANNOY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Débats en audience publique le 20 Juillet 2021

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au Prononcé : greffe le 07 Septembre 2021

EXPOSÉ DU LITIGE
Madame Z X et Monsieur Y X ont fait l’acquisition

à des fins locatives d’un appartement sis […]-GENIS POUILLY (01), suivant acte notarié du 19 septembre 2001.

Ils ont régularisé le même jour un contrat de bail commercial de logement meublé

< suites home résidence » avec la société d’Investissement Hôtelier (S.I.H.) portant sur le logement n°419 au niveau du 4 du bâtiment et la place de parking n°94, à effet au 1er avril 2002, moyennant un loyer mensuel de 32.875 francs HT.

Selon l’article 3 du contrat de bail, la destination exclusive de ce bail était l’exercice par le preneur dans les locaux constituant la résidence, dont celui objet des présentes, d’une activité d’exploitation de résidence avec services para-hôteliers, consistant en la sous location meublée des logements situés dans ladite résidence pour un usage d’habitation, pour des durées en général supérieures à un mois et ne relevant pas d’une exploitation hôtelière.

Le bail a ensuite été transféré à la société ANTAEUS dans le cadre de la restructuration de la société d’Investissement Hôtelier, puis à la société A B C suite à l’acquisition du fonds de commerce, à effet au 1er avril 2006, de la société ANTAEUS.

Par courrier en date du 28 avril 2020, le groupe A B a informé Monsieur et Madame X que les loyers seraient suspendus à compter du 1er avril 2020 et jusqu’au 30 juin 2020 en raison de la crise sanitaire liée à la Covid 19.

Par courriers en date des 4 juin et 6 octobre 2020, Monsieur et Madame X ont vainement mis en demeure le groupe A B de régler les loyers impayés depuis avril 2020.

Par acte d’huissier en date du 18 juin 2021, Monsieur et Madame X ont assigné la SAS A B C devant le président du tribunal statuant en référé en résiliation de bail et expulsion et en condamnation de cette dernière à leur payer des provisions correspondant aux loyers impayés et à l’indemnité d’occupation à compter du […].

Dans leurs dernières conclusions déposées et reprises à l’audience du 20 juillet 2021, Monsieur et Madame X, représentés par leur conseil, sollicitent, au vu du bail commercial conclu le 19 septembre 2001, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 mars 2021, des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles L 145-41 et suivants du code de commerce : de condamner la société A B C à leur payer une provision de 7.757,76 euros au titre des loyers et charges dus au 9 avril 2021,

GENIS-POUILLY, 01354, depuis le […],

d’ordonner en conséquence la libération immédiate de ces mêmes locaux, occupés indûment, comme à défaut par elle d’y satisfaire, d’ordonner l’expulsion de la société A B C ainsi que celle de tout occupants éventuels de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, comme l’enlèvement des biens garnissant éventuellement encore lesdits locaux loués, dans les conditions fixées par les articles R 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, de condamner, à titre provisionnel, la société A B C au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du […], dont le montant sera identique aux échéances de loyer et charge du bail résilié, étant précisé que la condamnation de la société A B C interviendra en quittances et deniers, de rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la société A B C, de condamner la société A B C à leur payer la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner la même aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 juillet 2021 et reprises à l’audience du 20 juillet 2021, la SAS A B C sollicite, au vu des articles 108, 122, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1131 et 1134 anciens du code civil et des articles 1104, 1134, 1195, 1218, 1219, 1343-5, 1719 et 1722 du code civil:

A Sur l’irrecevabilité des demandes compte tenu de l’instance en référé enregistrée sous le n° RG 21/00234 et pendante devant la juridiction de céans : de déclarer irrecevables les époux X en leurs demandes en raison de la première instance pendantes devant la juridiction de céans sous le n° RG 21/00234 et portant sur les mêmes demandes,

B- Sur le sursis à statuer compte tenu de la procédure de conciliation ouverte au bénéfice de la société A B C : de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure de conciliation et de renvoyer l’affaire à une audience postérieure au 11 septembre 2021,

C – Sur la demande de condamnation, à titre de provision, au paiement des loyers dus au 9 avril 2021:

A titre principal, de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande des bailleurs de condamnation à titre de provision au paiement des loyers dus au 9 avril 2021 du fait de l’existence de contestations sérieuses tenant à :

➤ la pandémie de Covid-19 et les mesures prises pour en limiter l’expansion qui constituent un cas de force majeure ou, à tout le moins, un «< événement grave ou des circonstances exceptionnelles », selon les termes constractuels insérés dans le contrat de bail,

-l’inexécution par les bailleurs de l’obligation de délivrance et de jouissance maisihla at à louronation Aliusvánutinn sunnahs su kaillaven

➤la théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi,

de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond,

A titre subsidiaire,

d’ordonner le report du paiement des loyers dus au 9 avril 2021 avec un décalage de 24 mois, à compter de l’ordonnance à intervenir,

D – Sur les demandes relatives à la résiliation du bail, à la libération des locaux et à l’expulsion de la société défenderesse

de juger que l’existence d’une obligation au paiement des loyers est sérieusement contestable et qu’aucun défaut de paiement fautif n’est démontrable en l’espèce, de juger que la constatation de la résolution du contrat est sérieusement contestable et se heurte à des contestations sérieuses, de juger qu’une mesure d’expulsion de A B C et de tous occupants de son chef se heurte à des contestations sérieuses, de juger que la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation excède le pouvoir du juge des référés, En tout état de cause, de rejeter les demandes des demandeurs, de condamner les demandeurs à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile, de condamner les demandeurs aux entiers dépens.

A l’audience du 20 juillet 2021 à laquelle les débats se sont tenus, chaque partie, représentée par son conseil, a réitéré ses prétentions. Pour le surplus, il est renvoyé à leurs dernières conclusions susvisées régulièrement déposées.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes

En l’espèce, la SAS A B C soulève l’irrecevabilité des demandes pour défaut de droit d’agir compte tenu de l’instance en référé enregistrée sous le n° RG 21/00234 par laquelle les époux X ont saisi le juge des référés des mêmes demandes.

Cependant, il apparaît que dans le cadre de cette autre instance enregistrée sous le n° RG 21/00234, le juge des référés a constaté le désistement des demandeurs.

Dès lors, Monsieur et Madame X disposent toujours du droit d’agir à l’encontre de la SAS A B C, de sorte que leurs demandes formées dans le cadre de la présente instance sont parfaitement recevables.

Sur la demande de sursis à statuer

La SAS A B C sollicite un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure de conciliation qui a été ouverte à son bénéfice par ordonnance du tribunal de commerce de PARIS le 11 mai 2021 jusqu’au 11 septembre 2021, au motif que l’issue de cette procédure permettrait d’avoir une vision plus précise de sa situation financière actuelle et à venir, ce à quoi s’opposent les demandeurs, considérant cette demande comme dilatoire.

Les poursuites individuelles des créanciers ne cessant pas avec l’ouverture d’une

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Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

En droit, l’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (…) peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article L 145-41 alinéa 2 du même code prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, les époux X justifient leur demande de résiliation du bail commercial litigieux par l’existence de la clause résolutoire prévue à l’article 11 dudit bail et l’absence de règlement des loyers dus depuis le mois d’avril 2020 dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer la visant en date du 9 mars 2021.

Si la juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit

d’un bail, elle est toutefois tenue de vérifier l’absence de contestation sérieuse.

Or, la SAS A B C s’oppose à cette résiliation de bail et aux conséquences qui s’en suivraient en raison de l’existence, selon elle, de diverses contestations sérieuses affectant l’obligation à paiement des loyers, à savoir un cas de force majeure dû à la pandémie de Covid-19, la survenance d’un « événement grave ou des circonstances exceptionnelles » liées à la pandémie de Covid-19 tel que prévu à l’article 12 du contrat de bail, l’absence de délivrance des locaux par le bailleur, la destruction ou disparition partielle des lieux loués, et l’application de la théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi.

En ce qui concerne la force majeure, l’article 1148 du code civil dispose qu’il n’y a lieu à aucun dommage et intérêts lorsque par suite d’une force majeure, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il s’était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Cependant, si l’épidémie de Covid-19 est un événement par essence imprévisible, elle ne peut toutefois être considérée comme un événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d’exécution, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire, qu’elle est toujours susceptible d’être exécutée, et que de simples difficultés d’exécution provisoires, dues en l’occurrence non à l’épidémie elle même mais aux mesures administratives prises pour la contenir, ne sont pas de nature à caractériser une irrésistibilité.

Dès lors, la force majeure invoquée par la SAS A B C ne constitue pas une contestation sérieuse de nature à justifier le non-paiement des loyers.

« Dans le cas où, après la date de livraison, le PRENEUR se verrait privé de la jouissance effective et normale des immeubles désignés dans le présent bail, en raison de la survenance d’événements graves ou de circonstances exceptionnelles ne relevant pas de son fait et présentant les caractères de force majeure, le loyer ci-avant défini serait suspendu jusqu’à l’expiration du mois au cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin. »

L’appréciation de cette clause qui présente une part de subjectivité, et la question de savoir si la crise de la Covid-19 et les mesures gouvernementales prises pour enrayer son expansion seraient de nature à caractériser cet événement de « grave » ou ces circo^nstances ^d' « exceptionnelles », nécessitent d’interpréter cette clause contractuelle, ce qui ne relève pas de l’évidence, et s’opposent donc à une quelconque interprétation du juge des référés.

S’agissant des moyens liés à l’absence de délivrance des locaux par le bailleur et à la destruction ou disparition partielle des lieux loués, si le preneur est bien en possession des locaux loués, ces moyens justifiant une exception d’inexécution aux yeux du preneur nécessitent l’appréciation des obligations et comportements de chaque partie et des conséquences éventuelles de l’épidémie sur leurs relations contractuelles, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés. za

S’agissant enfin de la mauvaise foi des parties que celles-ci se reprochent respectivement et de l’appréciation de la théorie de l’imprévision en vertu de l’article 1195 alinéa 1er du code civil, celles-ci supposent une analyse tant des divers manquements que se reprochent les parties, que du contexte de la crise sanitaire et des bouleversements économiques qu’elle a pu engendrer, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, plusieurs des moyens soulevés par la SAS A B C constituent des contestations sérieuses relevant de la seule compétence du juge du fond, ce que la nature des écritures et les nombreuses jurisprudences produites par les parties ne font que confirmer.

Sur la demande en paiement de provisions

En droit, l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’il appartient aux demandeurs d’établir l’existence de leur créance, c’est à la société défenderesse de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, s’il est constant que depuis le 1er avril 2020, la SAS A B C n’a pas versé les loyers dus aux époux X, il n’en demeure pas moins que les contestations opposées par cette dernière telles que résumées supra ne rendent pas la créance, à ce stade, non sérieusement contestable.

Aussi convient-il de considérer que la présente affaire relève de l’appréciation du juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé.

Sur les mesures accessoires
Monsieur et Madame X succombant, ils supporteront solidairement les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Déclarons recevables les demandes formées par Monsieur et Madame X;

Déboutons la SAS A B C de sa demande de sursis à

statuer;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires ;

Laissons à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles ;

Condamnons solidairement Monsieur et Madame X aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE JUGE DES RÉFÉRÉS LE GREFFIER

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EN CONSÉQUENCE, LA RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE,

[…]

SUR CE F, DE METTRE LE PRÉSENT

JUGEMENT A EXÉCUTION,

AUX PROCUREURS GÉNÉRAUX ET AUX

PROCUREURS DE LA RÉPUBLIQUE PRÈS

LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES

D’Y TENIR LA MAIN.

A TOUS COMMANDANTS ET

OFFICIERS DE LA FORCE PUBLIQUE DE

PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN

D E F.

EN FOI DE QUOI LE PRÉSENT JUGE

MENT A ÉTÉ SIGNÉ SUR LA MINUTE PAR

LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER.

POUR PREMIÈRE GROSSE CERTIFIÉE

[…]

AM. ^MERCIER, PARAB LE 07.09.2084

LE GREFFIER

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