TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

12 Décembre 2024

N° RG 21/03628 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WSGW

N° Minute :

AFFAIRE

[S] [T]

C/

S.C.P. HOURMANT-BERNARD, BERTRAND MOREL, AURELIE CHAPLAIN, CAMILLE DU MESNIL DU BUISSON, ERICE CHEVILLOTTE, AURELIE VILLETTE-LAPLAIGE ET PIERRRE DE PARADES OU AUTREMENT DENOMMES ENSEMBLE 1694 / NOTAIRES,

Etienne BONNEAU, Guy SCHWEITZER, Julien MERVEILLE et Ingrid KIRSH, notaires associés, S.A.S. Société BEAUHARNAIS IMMOBILIER

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [S] [T]

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par M^e Nadia TIHAL, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 395 et Maître Franck BENALLOUL, avcoat plaidant au barreau de Marseille

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [E] [K] [C]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

S.C.P. HOURMANT-BERNARD , BERTRAND MOREL Aurélie CHAPLAIN, Camille DU MESNIL DU BUISSON, ERICE CHEVILLOTTE Aurélie VILLETTE-LAPLAIGE ET PIERRE DE PARADES OU AUTREMENT DENOMMES ENSEMBLE 1694 / NOTAIRES, société civile professionnelle

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 365

S.E.L.A.R.L. Etienne BONNEAU, Guy SCHWEITZER, Julien MERVEILLE et Ingrid KIRSH, notaires associés

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435

S.A.S. Société BEAUHARNAIS IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par Maître Michel BELLAICHE de l’ASSOCIATION beldev, Association d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R061

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2024 en audience publique devant :

Elsa CARRA, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Elsa CARRA, Juge

Timothée AIRAULT, Vice-Président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [C] était propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un box, correspondant aux lots n°5, 54 et 93 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 11], en vertu d’une donation-partage affectée d’une interdiction d’aliéner, consentie par ses grands-parents à sa mère, Mme [U] [G], ensuite décédée, dont il est le seul héritier.

Par acte sous signature privée du 10 septembre 2020, il a conclu avec Mme [S] [T] une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives portant sur ces lots de copropriété.

Il était convenu que l’acte portant réitération de la vente sous la forme authentique serait régularisé au plus tard le 15 décembre 2020.

Cette régularisation n’a pu intervenir à la date fixée, la grand-mère de M. [C], Mme [A] [L] veuve [G], donateur survivant, devant préalablement renoncer à l’interdiction d’aliéner stipulée à l’occasion de la donation-partage.

C’est dans ces conditions que, par actes judiciaires des 9 et 16 avril 2021, Mme [S] [T] a fait assigner devant ce tribunal :

— M. [Z] [C],

— la société civile professionnelle Marie Hourmant-Bernard, Bertrand Morel, Aurélie Chaplain, Camille du Mesnil du Buisson, Eric Chevillotte, Aurélie Villette-Laplaige et Pierre de Parades ou autrement dénommés ensemble 1694/ Notaires (ci-après la société 1694/ Notaires), notaire de ce dernier,

— la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Etienne Bonneau, Guy Schweitzer, Julien [D] et Ingrid Kirsch (ci-après la société Etienne Bonneau), son propre notaire, et,

— la société par actions simplifiée Beauharnais immobilier, agence immobilière rédactrice de la promesse,

ce aux fins essentiellement de les voir condamner in solidum à lui verser la somme de 42 200 euros au titre de la clause pénale stipulée à la promesse et de voir mettre les honoraires dus à l’agence immobilière à la charge exclusive de M. [C].

Par jugement en date du 17 mai 2021, le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du tribunal de proximité de Saint Germain en Laye a habilité M. [J] [G], fils de Mme [A] [L] veuve [G], à représenter cette dernière pour renoncer à l’interdiction d’aliéner les lots de copropriété en cause.

L’acte portant réitération de la vente sous la forme authentique a ensuite pu être signé le 28 septembre 2021.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2023, Mme [S] [T] demande au tribunal de :

— condamner in solidum M. [Z] [C], la société 1694/ Notaires, la société Etienne Bonneau et la société Beauharnais immobilier à lui verser la somme de 42 200 euros,

— juger que les honoraires qui seraient dus à la société Beauharnais immobilier dans le cadre de cette vente seront à la charge exclusive de M. [C],

— condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande de paiement de la somme de 42 200 euros, Mme [T] fait valoir les moyens suivants :

— à l’égard de M. [C] : elle explique que, lors de la signature de la promesse, il a déclaré qu’il disposait de la pleine propriété du bien et de la capacité et des pouvoirs nécessaires à la réalisation de la vente, alors que tel n’était pas le cas en raison du droit d’interdiction d’aliéner dont disposait sa grand-mère. Elle ajoute qu’en raison de cette défaillance de M. [C], la vente n’a pas pu être réitérée le 15 décembre 2020 et qu’elle l’a seulement été le 28 septembre 2021, sans que le compromis ne soit prorogé. Elle en conclut, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, que ce dernier est redevable du montant de la clause pénale. En réponse aux moyens développés par le défendeur, elle indique que, si l’annonce de l’impossibilité de signer la vente a émané du notaire de M. [C], le refus de signer est bien imputable à ce dernier. Elle précise également qu’elle ne lui reproche pas de ne pas avoir justifié de sa capacité et des autorisations ou pouvoirs nécessaires à la vente mais de ne pas avoir eu la pleine propriété du bien. Elle soutient encore que la clause pénale peut être invoquée sans que soit exigée une vente forcée ou une résolution de la vente ;

— à l’égard de la société Beauharnais immobilier : elle lui reproche, en sa qualité de rédacteur de la promesse, de ne pas avoir vérifié la libre disposition du bien par le vendeur et ainsi de ne pas s’être assurée de l’efficacité de l’acte. Elle en déduit que la défenderesse a engagé sa responsabilité civile délictuelle à son égard. En réponse aux moyens développés par cette dernière, elle soutient qu’elle ne peut invoquer une impossibilité d’identifier la difficulté juridique dès lors que l’existence d’une donation-partage était mentionnée dans l’attestation notariée que lui avait remise le vendeur en vue de la rédaction de la promesse. Elle précise en outre qu’elle a obtenu son prêt dans le délai convenu et que, si elle a refusé de réitérer la vente le jour convenu en raison de l’état de la chaudière et de l’absence de remplacement des huisseries, ladite réitération était en tout état de cause impossible ;

— à l’égard tant de son notaire que de celui du vendeur : elle relève qu’ils n’ont pas vérifié la libre disposition du bien par le vendeur dans les temps et qu’ils ont dès lors fait preuve de négligence, ce qui a contribué à la défaillance de M. [C] et, partant, à l’inefficacité du compromis et à l’absence de réitération à la date prévue. Elle précise qu’ils ont identifié la difficulté juridique seulement le jour où la vente aurait dû être signée. En réponse aux moyens développés en défense, elle rappelle que la société 1694/ Notaires a recueilli la donation-partage contenant l’interdiction d’aliéner en cause et qu’elle a rédigé l’attestation notariée ayant servi à la rédaction du compromis, laquelle indiquait, de manière erronée, que M. [C] avait la pleine propriété du bien. Elle considère dès lors qu’il est indifférent que le compromis ait été signé hors de sa vue. Ella ajoute que la société Etienne Bonneau aurait quant à elle pu faire régulariser la situation à partir du moment où elle a été saisie, ce dans le délai imparti par la promesse. Elle considère par ailleurs qu’elle était en droit de refuser de signer, d’une part, un avenant prorogeant le délai de réalisation de la vente et, d’autre part, un prêt à usage lui permettant d’entrer dans les lieux par anticipation, de tels actes la laissant dans un état de précarité et n’étant en tout état de cause pas de nature à faire disparaître la faute commise par les notaires, ni les préjudices qu’elle a subis. Elle prétend également que le fait qu’elle ait finalement acquis le bien n’empêche pas la mise en œuvre de la clause pénale, dont l’objet est de sanctionner l’absence de réitération de la vente à la date prévue.

Concernant les honoraires de l’agence immobilière, elle explique que, si le compromis de vente les met en principe à sa charge, la clause pénale prévoit qu’en l’absence de réitération à la date prévue, ils seront à la charge exclusive de la partie défaillante. En réponse aux moyens développés par le défendeur, elle prétend là-encore que la clause pénale peut être invoquée sans que soit exigée une vente forcée ou une résolution de la vente.

Par ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2022, M. [Z] [C] demande au tribunal de :

— débouter Mme [S] [T] de toutes ses demandes dirigées à son encontre,

— subsidiairement, condamner la société 1694/ Notaires et la société Beauharnais immobilier à le garantir et à le relever de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner celles des parties qui succomberont au principal à lui régler la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens.

M. [C] soutient qu’il n’a jamais refusé de régulariser la vente, que la vente a d’ailleurs été régularisée le 28 septembre 2021, que ses déclarations concernant sa capacité et ses pouvoirs n’étaient pas inexactes, n’étant ni mineur, ni majeur protégé et agissant pour son seul compte, et qu’en tout état de cause, celles-ci faisaient l’objet d’une condition suspensive. Il indique encore que la demanderesse ne justifie d’aucun préjudice, à l’exception de contrariétés qu’il a lui-même également vécues, et qu’ainsi, à tout le moins, le tribunal doit réduire le montant de la clause pénale, qui s’élève à 40 200 euros et non à 42 200 euros au vu de son mode de calcul.

Il considère par ailleurs que la prise en charge de la rémunération du mandataire par la partie défaillante n’est envisagée que si l’une des parties refuse de régulariser l’acte et que l’autre, qui n’est pas en défaut, poursuit la vente forcée du bien ou prend acte de la résolution du contrat. Or, selon lui, la vente a été régularisée, aucune des deux parties ne s’y étant refusée. Il précise enfin qu’il n’est pas responsable de la signature de cette régularisation de manière décalée, la demanderesse ayant elle-même voulu repousser le rendez-vous de signature en raison de la prétendue absence de réalisation de quelques travaux d’entretien.

Subsidiairement, si une condamnation était prononcée à son encontre, il fait valoir, au soutien de sa demande en garantie, que les autres défenderesses ont failli dans leur obligation de vérification de son titre de propriété et dans leur devoir de conseil.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2022, la société 1694/ Notaires demande au tribunal de :

à titre principal :

— la recevoir en ses écritures, l’y déclarer bien fondée et y faisant droit,

— déclarer que le compromis de vente a été régularisé par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2020 sans intervention du notaire,

— déclarer que dans un premier temps Mme [T] n’a pas jugé utile de donner une suite favorable aux démarches entreprises par le notaire pour palier la difficulté relative à l’origine de propriété du bien litigieux et pour proroger les effets de la promesse de vente, mais que par la suite elle a finalement choisi de régulariser la vente,

par conséquent,

— débouter Mme [T] ou toute partie à l’instance de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— débouter Monsieur [C] et l’agence immobilière de leur demande de garantie et de relèvement formée à titre subsidiaire à son encontre,

— prononcer sa mise hors de cause,

à titre subsidiaire, en cas de condamnation prononcée contre elle :

— juger que le préjudice de Mme [T] ne peut excéder la somme de 40 200 euros,

en tout état de cause :

— condamner Mme [T] ou toute partie à l’instance à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance,

— condamner Mme [T] ou toute partie à l’instance aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la société civile professionnelle d’avocats Courtaigne avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société 1694/ Notaires souligne que le compromis de vente a été signé hors sa vue, qu’elle a averti les parties de la difficulté tenant à l’interdiction d’aliéner le bien avant la signature de l’acte authentique et qu’elle a effectué de nombreuses diligences pour lever cette difficulté. Elle reproche en outre à la demanderesse de ne pas avoir, dans un premier temps, jugé utile de donner une suite favorable aux démarches qu’elle a entreprises pour régler la difficulté et proroger les effets de la promesse. Elle indique encore qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice allégué et qu’elle pourrait uniquement être condamnée à réparer un préjudice né, certain et actuel, lequel n’est pas établi par Mme [T], qui demande uniquement le versement de la clause pénale. Elle estime qu’à tout le moins, le montant de la clause pénale, qui s’élève à un dixième du prix de vente et donc à 40 200 euros et non à 42 200, doit être minoré.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, la société Etienne Bonneau demande au tribunal de :

— débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre elle,

— condamner la demanderesse à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la demanderesse aux entiers dépens de l’instance et dire que M^e Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 du code de procédure civile, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision.

La société Etienne Bonneau explique que, si elle n’a pas participé à l’élaboration et à la signature du compromis de vente, elle a perçu la difficulté avant l’expiration du délai pour la réitération de la vente par acte authentique, qu’elle en a alerté la demanderesse et qu’elle a tenté de trouver une solution pour y remédier. Elle précise également que Mme [T] a refusé de régulariser un avenant prorogeant le délai pour la réitération de la vente, ainsi qu’un prêt à usage lui permettant d’entrer dans les lieux par anticipation. Encore, selon elle, l’impossibilité pour M. [C] de pouvoir disposer librement de son bien et ainsi de pouvoir réitérer la vente n’est pas liée à ses propres diligences et à son office, de sorte qu’elle n’aurait pu l’empêcher. Elle conclut dès lors à l’absence de lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le paiement de la clause pénale, qui ne constitue pas un préjudice dont l’indemnisation pourrait lui être réclamée et qui n’est en tout état de cause pas dû dès lors que la vente a finalement été menée à son terme.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2022, la société Beauharnais immobilier demande au tribunal de :

à titre principal :

— débouter Mme [T] de l’intégralité de ses prétentions indemnitaires à son encontre,

— condamner la même à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés entre les mains de son conseil conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit aux demandes de Mme [T] :

— condamner M. [C] et la société 1694/ Notaires à la relever et garantir indemne de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance,

— condamner les mêmes à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés entre les mains de son conseil conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où elle serait condamnée, sans garantie de M. [C] et de la société 1694/ Notaires :

— ramener aux exactes proportions les préjudices de Mme [T], lesquels ne sauraient excéder la somme de 40 200 euros,

— condamner toutes parties succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés entre les mains de son conseil conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Beauharnais immobilier estime qu’elle a procédé aux vérifications élémentaires afférentes au droit de propriété de M. [C], ce en contactant le notaire de ce dernier et en se faisant remettre une attestation de propriété, la dévolution successorale et l’acte de notoriété. Elle précise que ces éléments ne lui ont pas permis d’identifier la difficulté qui est survenue ultérieurement. Elle indique par ailleurs qu’aucun lien de causalité n’est démontré entre sa prétendue faute et l’absence de réitération de la vente dans le délai convenu. Au contraire, selon elle, ce délai n’a pas été respecté car Mme [T] a obtenu son prêt tardivement et car elle a refusé de réitérer la vente en raison d’un prétendu défaut de la chaudière et d’une prétendue inaccessibilité de la cave et du box, lesquels sont uniquement imputables à M. [C]. Elle en conclut qu’elle ne peut se prévaloir de la clause pénale, dont le montant s’élève à un dixième du prix de vente, soit à 40 200 euros et non à 42 200 euros comme indiqué dans le compromis aux termes d’une erreur matérielle.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne le détail de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 16 mai 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « recevoir », « déclarer bien fondée », « faire droit » et « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il convient par ailleurs de préciser que la demande de mise hors de cause formée par la société 1694/ Notaires s’analyse en réalité, au regard de la discussion de ses écritures, en une demande de rejet des prétentions adverses.

1 – Sur la demande de paiement formée en application de la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1231-5, alinéas 1 et 2, du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article 1199 du code civil énonce quant à lui que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

En l’espèce, en vertu de la promesse synallagmatique de vente conclue entre M. [Z] [C] et Mme [S] [T], l’acte portant réitération de la vente sous la forme authentique aurait dû être régularisé au plus tard le 15 décembre 2020.

Il était toutefois précisé que « Cette durée pourra être prorogée de plein droit pour expirer quinze jours à partir de la date à laquelle la dernière des pièces nécessaires à la constitution du dossier de vente aura été communiquée à l’ACQUEREUR ou remise à son notaire. Cette date n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter ».

La promesse incluait également une clause pénale rédigée comme suit :

« En application de la rubrique « REALISATION » ci-avant, il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Toutefois la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, la somme de (1/10ème) quarante-deux mille deux cents Euros (40 200 €) à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code Civil, indépendamment de tous dommages et intérêts. Il est précisé que la présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de poursuivre l’autre en exécution de la vente. » (Sic).

Il ressort de l’attestation immobilière communiquée que M. [C] a hérité des lots de copropriété, objet de la promesse, de sa mère, qui est décédée le 23 octobre 2019, et que celle-ci les avait elle-même reçus suite à une donation-partage établie le 26 novembre 1982, aux termes de laquelle était stipulée, en faveur des donateurs, une interdiction d’aliéner les lots.

L’un des donateurs, à savoir la grand-mère du vendeur, étant toujours en vie, une autorisation d’aliéner était nécessaire à la vente.

Les parties conviennent que, le 15 décembre 2020, M. [C] ne disposait pas d’une telle autorisation.

Celle-ci devant être regardée comme une pièce nécessaire à la constitution du dossier de vente, au sens des stipulations de la promesse, le délai dont disposaient les parties pour réitérer la vente a été prorogé de plein droit en application des stipulations ci-avant rappelées.

En tout état de cause, il apparaît qu’en réitérant la vente de manière spontanée le 28 septembre 2021, sans y être contraintes, les parties ont manifesté, de manière implicite mais non équivoque, leur volonté de proroger ledit délai.

Aussi, l’acte portant réitération de la vente sous la forme authentique ayant été signé spontanément par les parties, Mme [T] n’a ni poursuivi l’exécution forcée du contrat, ni invoqué sa résolution.

Or, seules ces deux hypothèses ouvraient droit à l’indemnisation forfaitaire prévue par la clause pénale.

Partant, la demanderesse ne peut invoquer l’application de la clause pénale précitée, dont les conditions de mise en œuvre ne sont pas réunies, ce peu important les fautes reprochées aux défendeurs.

A titre surabondant, il peut être relevé que, par courriel adressé le 15 décembre 2020 à 12 heures 29, Mme [T] a informé M. [C] de son refus de régulariser la vente le jour même à 16 heures, tel que prévu, en raison d’une défectuosité de la chaudière de l’appartement et de la porte du box et d’une impossibilité d’accéder audit box et à la cave. Elle lui demandait, en conclusion, de revenir vers elle et son notaire afin de convenir d’un nouveau rendez-vous sur place, avant la fixation d’une nouvelle date de signature.

Ainsi, même si la clause pénale avait pu recevoir application, n’établissant pas la réalité des griefs évoqués dans son courriel, la demanderesse n’aurait pu imputer l’absence de réitération de la vente au 15 décembre 2020 aux seuls défendeurs.

Enfin, il convient de rappeler qu’une clause pénale n’a vocation à s’appliquer qu’entre les parties et que les tiers au contrat ne peuvent en être débiteurs, peu important que leur responsabilité délictuelle puisse par ailleurs être engagée.

En conséquence, il convient de débouter Mme [S] [T] de sa demande tendant à la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 42 200 euros.

2 – Sur la demande tendant à voir mettre les honoraires dus à la société Beauharnais immobilier à la charge exclusive du vendeur

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la clause pénale contenue au sein de la promesse synallagmatique de vente conclue entre M. [Z] [C] et Mme [S] [T] stipulait in fine que :

« De plus, dans l’une et l’autre éventualité, la rémunération du mandataire dont le montant figure ci-après à la rubrique « NEGOCIATION », sera à la charge exclusive de la partie défaillante, l’opération étant définitivement conclue (Art.74 du Décret 72.678 du 20 Juillet 1972). ».

Il résulte toutefois des développements ci-avant que ladite clause pénale ne peut recevoir application.

En conséquence, il convient de débouter Mme [S] [T] de sa demande tendant à voir mettre les honoraires dus à la société Beauharnais immobilier à la charge exclusive de M. [Z] [C].

3 – Sur les frais du procès

3.1 – Sur les dépens

Mme [S] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs d’autoriser la société Courtaigne avocats, M^e Barthélemy Lacan et M^e Michel Bellaiche à recouvrer ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, ce en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

3.2 – Sur l’article 700 du code de procédure civile

Mme [S] [T], condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et devra quant à elle verser aux défendeurs les sommes suivantes :

—  3 000 euros à M. [Z] [C],

—  2 000 euros à la société 1694/ Notaires,

—  2 000 euros à la société Etienne Bonneau,

—  2 000 euros à la société Beauharnais immobilier.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE Mme [S] [T] de sa demande tendant au paiement de la somme de 42 200 euros,

DEBOUTE Mme [S] [T] de sa demande tendant à voir mettre les honoraires dus à la société Beauharnais immobilier à la charge exclusive de M. [Z] [C],

CONDAMNE Mme [S] [T] aux dépens de l’instance,

AUTORISE la société civile professionnelle d’avocats Courtaigne avocats, M^e Barthélemy Lacan et M^e Michel Bellaiche à recouvrer ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE Mme [S] [T] à payer à M. [Z] [C] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [T] à payer à la société civile professionnelle Marie Hourmant-Bernard, Bertrand Morel, Aurélie Chaplain, Camille du Mesnil du Buisson, Eric Chevillotte, Aurélie Villette-Laplaige et Pierre de Parades ou autrement dénommés ensemble 1694/ Notaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [T] à payer à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Etienne Bonneau, Guy Schweitzer, Julien [D] et Ingrid Kirsch la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [T] à payer à la société par actions simplifiée Beauharnais immobilier la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [S] [T] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,