TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Novembre 2024

N° RG 21/09208 – N° Portalis DB3R-W-B7F-XAXW

N° Minute :

AFFAIRE

[M] [T]

C/

[L] [F]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [M] [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Mathilde BROSSOLLET- MAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0932

DEFENDEUR

Monsieur [L] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E448

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Juin 2024 en audience publique devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 07 Novembre 2024.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 31 mai 2018, Mme [M] [T], propriétaire d’un appartement, lot n°2 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Hauts-de-Seine), a signé une promesse unilatérale de vente moyennant le prix de 225 000 euros au bénéfice de M. [L] [F], pour une durée expirant le 31 août 2018 à 16h.

L’acte stipulait plusieurs conditions suspensives, et notamment l’obtention par M. [L] [F] d’un prêt bancaire selon diverses modalités au plus tard le 30 juillet 2018.

La vente ne s’est pas réalisée.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 juillet 2021, Mme [M] [T] a mis en demeure M. [L] [F] de procéder au règlement de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 22 500 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 12 novembre 2021, Mme [M] [T] a fait assigner M. [L] [F] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [M] [T] demande au tribunal au visa des articles 1103,1217 1583 et 1589 du code civil, de :

— Constater que M. [L] [F] est redevable de la somme de 24 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation (article 17) ;

En conséquence,

— Débouter M. [L] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Ordonner la libération de la somme de 4 500 euros séquestrée dans la comptabilité du notaire au bénéfice de Mme [M] [T] ;

— Condamner M. [L] [F] à payer à Mme [M] [T] la somme de 18.000 € au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;

— Condamner M. [L] [F] à verser à Mme [M] [T] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [L] [F] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Brossollet Maillard ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 11 janvier 2023, M. [L] [F] demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1186, 1231-5 du code civil, de :

— Débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Constater que M. [F] n’a pas pu obtenir son financement bancaire et que la promesse de vente liant les parties était assujettie à l’obtention d’un financement bancaire ;

— Constater que la demande de versement de l’indemnité d’immobilisation de 22.500 € est totalement injustifiée ; l’en débouter ;

— En toute hypothèse, rappeler que cette indemnité s’analyse en une clause pénale et que le juge a un pouvoir modérateur conformément à l’article 1231-5 al. 3 du code civil comme de la jurisprudence en la matière ;

— Ce faisant et à titre subsidiaire, le tribunal ne manquera pas de réduire à l’euro symbolique cette clause pénale d’autant que Mme [T] agissant plus de 3 années après les faits ne justifie pas avoir supporté le moindre préjudice alors que son bien a été vendu depuis ;

— Condamner Mme [T] à payer à M. [F] la somme de 10.000 € pour préjudice moral;

— Enjoindre à Mme [T] de donner instruction à son notaire de restituer la somme de 4.500 euros séquestrée en son étude à M. [F] dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ;

— Condamner Mme [T] à payer à M. [F] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [T] aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2023.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la défaillance de la condition suspensive

Mme [T] fait valoir que la promesse édictait à l’article 19.2.4. une condition suspensive aux termes de laquelle le promettant devait justifier du dépôt de ses demandes de prêts auprès d’au moins deux banques ou établissements financiers différents et notifier par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard à la date du 30 juillet 2018 de la non obtention d’une ou plusieurs offres de prêts ou de refus de prêt émanant d’au moins deux banques ou établissements financiers différents ; que M. [F] n’a transmis, par courrier simple, que le refus d’un seul établissement financier. Elle ajoute n’avoir jamais eu connaissance du refus du Crédit Mutuel versé aux débats dans la présente instance, daté du 7 juillet 2018 que M. [F] ne justifie d’ailleurs pas avoir communiqué dans le délai et selon les modalités prévues ; qu’en tout état de cause le montant ne correspond pas aux conditions financières visées à la condition suspensive, outre que M. [F] n’a pas respecté le formalisme prévu l’article 19.2.4 de la promesse.

M. [F] réplique avoir reçu deux refus de prêt immobilier, respectivement du Crédit Mutuel le 7 juillet 2018, dont il déclare n’avoir obtenu le justificatif de cet établissement bancaire que le 30 juillet, et de la Banque Monte Paschi le 30 juillet 2018, qu’il a transmis à l’étude notariale, invoquant une désorganisation de l’étude notariale pour expliquer que le notaire n’aurait pas informé la demanderesse de ce refus.

Appréciation du tribunal

L’article 1103 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte des articles 1304-3 et 1304-4 du code civil que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement et qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Il résulte de l’article 1304-3 qu’il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (voir, parmi une jurisprudence constante : 1re Civ., 13 novembre 1997, pourvoi n°95-18.276, Cass. 3e civ., 25 janv. 2018, n°16-26.385).

En l’espèce, M. [F] devait, en application de l’article 19.2.4. de la promesse unilatérale de vente, relatif à l’obtention d’une offre définitive de prêt, solliciter un prêt aux conditions suivantes :

Organisme prêteur : tout établissement bancaire européen notoirement solvable

Montant maximum de la somme empruntée : 150 000,00 euros

Durée de remboursement : 12 ans maximum

Taux nominal d’intérêt maximum : 2% pour cent (hors assurance)

Assurance du Prêt sur l’emprunteur :100 %

La promesse unilatérale de vente prévoyait à ce même article que :

« Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le Bénéficiaire devra :

✓ Justifier du dépôt de ses demandes de prêts auprès d’au moins deux banques ou établissements financiers différents et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

✓ Et notifier au Promettant et au notaire soussigné, au plus tard à la date du 30 juillet 2018, par courrier recommandé avec avis de réception, de la non obtention d’une ou plusieurs offres de prêts ou de refus de prêts devant émaner d’au moins deux banques ou établissements financiers différents.

A défaut d’avoir régulièrement notifié ces refus dans le délai imparti, le Bénéficiaire ne pourra plus invoquer le bénéfice de la condition suspensive. ».

Il n’est pas contesté que M. [F] a informé l’étude notariale du refus de prêt immobilier émanant de l’établissement bancaire Monte Paschi daté du 30 juillet 2018, conforme aux caractéristiques figurant à la promesse de vente. Cette information n’ayant pas été faite par lettre recommandée, il apparait que l’étude notariale en a eu connaissance au moins le 31 juillet 2018, tel que cela ressort d’un courriel du 6 août 2018 de Mme [Z] de l’étude notariale.

En revanche, si M. [F] produit un courrier daté du 7 juillet 2018 du Crédit Mutuel qui lui a refusé l’obtention d’un prêt immobilier, il ne démontre pas avoir transmis à l’étude notariale, et/ou à Mme [T], au plus tard au 30 juillet 2018 ledit refus. Il importe peu à cet égard que M. [F] se prévale d’une éventuelle désorganisation de l’étude notariale dès lors qu’il ne rapporte aucune preuve de l’envoi du refus du Crédit Mutuel au notaire et /ou à Mme [T], par quelque moyen que ce soit, étant rappelé que la promesse de vente énonçait que l’envoi devait être fait par courrier recommandé avec accusé de réception.

Au surplus, il est relevé que les conditions financières du prêt qu’il a sollicité auprès de cet établissement bancaire, à savoir 185 000 euros sur une durée de 180 mois (soit 15 ans), tel que cela ressort du courrier du Crédit Mutuel, ne peuvent pas être considérées comme conformes aux caractéristiques énoncées dans la promesse unilatérale, à savoir 150 000 euros sur une durée de 12 ans.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [F] ne rapportant pas la preuve qu’il a accompli les diligences qui lui incombaient, la condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée en sa faveur, est donc réputée accomplie.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Mme [T] se prévaut de ce que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 22 500 euros lui est intégralement acquise par application des dispositions contractuelles et elle sollicite à ce titre la somme de 4 500 euros séquestrée chez le notaire ainsi que le versement par M. [F] de la somme complémentaire de 18 000 euros. Elle soutient que l’indemnité d’immobilisation a pour objet de compenser l’immobilisation du bien pendant le délai d’option de la promesse unilatérale de vente ; que la somme de 4 500 euros ne constitue donc pas une clause pénale. A supposer que le surplus de l’indemnité d’immobilisation soit éventuellement qualifiée de clause pénale, elle considère qu’il n’existe aucune raison de la réviser, celle-ci n’étant pas excessive eu égard au prix de vente ; que le bien immobilier a été vendu plus de deux ans après la promesse de vente ; que si elle n’a assigné qu’en 2021, c’est parce qu’elle a attendu de disposer des fonds de la vente pour agir en justice ; qu’au demeurant, M. [F] n’a pas entendu faire libérer la somme de 4 500 euros à son profit.

M. [F] soutient que l’indemnité d’immobilisation s’analyse comme une clause pénale qu’il convient de modérer alors qu’il justifie avoir réalisé les démarches pour obtenir un financement ; qu’il avait sollicité une prorogation de la promesse de vente, laquelle aurait été de l’intérêt des parties et conforme aux usages ; que Mme [T] a attendu trois années avant d’agir en justice.

Appréciation du tribunal

L’article 1103 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’indemnité d’immobilisation est la contrepartie versée par le bénéficiaire au promettant de l’option qui lui est offerte pendant un certain délai. L’indemnité d’immobilisation rémunère donc l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire.

Elle se distingue de la clause pénale à moins qu’il ne soit établi qu’elle « avait pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence » concernant l’obtention du prêt nécessaire à l’acquisition. Dans ce cas, elle change de nature et constitue alors une clause pénale (Cass. 3e civ., 24 sept. 2008, n° 07-13.989).

En l’espèce, les dispositions de l’article 17 relatif à l’indemnité d’immobilisation stipulent que:

« 17.1. Fixation de l’indemnité d’immobilisation

En considération de la Promesse ferme qui est faite, les Parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT-DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (22.500,00 EUR).

17.2. Versement de l’indemnité d’immobilisation

De convention expresse entre les Parties, le Bénéficiaire, verse ce jour au Promettant, ainsi qu’il résulte de la comptabilité du notaire soussigné, la somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4.500,00 EUR) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

DONT QUITTANCE D’AUTANT

17.2.1. Nature de ce versement

Cette somme ne constituera pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du Code civil ne lui seront pas applicables.

17.2.2. Sort de ce versement

Cette somme ne portera pas intérêts.

Elle sera acquise au Promettant ou restituée au Bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la Vente promise, elle s’imputera sur le Prix et reviendra en conséquence intégralement au Promettant devenu Vendeur ;

b) en cas de non réalisation de la Vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au Promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains des Biens formant l’objet de la présente Promesse de Vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au Promettant même si le Bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai susvisé. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la Vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au Bénéficiaire lorsque cela est expressément envisagée et stipulée aux présentes ou si le Bénéficiaire se prévalait de l’un des cas suivants :

✓ si l’une au moins des Conditions Suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

✓ si les Biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de Vente au moyen des deniers provenant du prix.

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus le Bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par courrier avec accusé de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la Promesse de Vente. A défaut, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au Promettant.

17.3. Versement du surplus de l’indemnité d’immobilisation

Si au contraire, la Vente ne se réalisait pas pour une cause imputable au Bénéficiaire la somme ci-dessus versée sera acquise de plein droit au Promettant, à titre d’indemnité et de dommages-intérêts forfaitaires, et le Bénéficiaire devra verser le complément de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de DIX-HUIT MILLE EUROS (18.000,00 EUR) au plus tard dans le délai de huit jours calendaires de l’expiration du délai de réalisation de la Promesse. ».

Liminairement, il doit être rappelé, le défendeur entretenant une certaine confusion s’agissant des moyens invoqués à l’appui de sa requalification des dispositions précitées en clause pénale en invoquant de la jurisprudence relative au compromis de vente, que l’acte conclu entre les parties est sans équivoque une promesse unilatérale de vente par laquelle Mme [T], promettant, confère à M. [F], bénéficiaire, la faculté d’acquérir si bon lui semble ses biens immobiliers dans les délai et conditions fixés au terme de l’acte et le bénéficiaire acceptant la promesse de vente en tant que promesse mais se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra (article 5 objet du contrat).

— s’agissant de la somme de 4 500 euros

Il résulte des dispositions 17.2. précitées que l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 4 500 euros reste acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains des biens formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; qu’il s’ensuit que cette stipulation ne saurait s’analyser comme une clause pénale, aucune ambiguïté ne ressortant de ces dispositions, le montant de 4 500 euros représentant le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée de l’option.

Elle n’est donc pas susceptible de modération par le juge.

Il ressort des développements qui précèdent que la condition suspensive de prêt est réputée accomplie, à défaut pour M. [F] d’avoir justifié de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques et délai de la promesse et il est constant qu’il n’a pas levé l’option au 31 août 2018 à 16h.

Le bénéficiaire a versé le jour de la signature de la promesse une somme de 4 500 euros entre les mains du notaire du promettant, laquelle a été versée dans sa comptabilité.

Cette somme est par conséquent acquise à Mme [T] à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation du bien immobilier objet de la promesse.

M. [F] devra faire restituer à Mme [T] la somme précitée de 4 500 euros séquestrée dans la comptabilité du notaire.

En conséquence, M. [F] sera débouté de sa demande reconventionnelle de restitution de ladite somme.

— s’agissant de la somme de 18 000 euros

L’article 17.1 « Fixation de l’indemnité d’immobilisation » stipule que le montant de l’indemnité d’immobilisation est fixé à la somme forfaitaire 22 500 euros en considération de la promesse « ferme qui est faite ».

Les dispositions 17.3 stipulent « Si au contraire, la Vente ne se réalisait pas pour une cause imputable au Bénéficiaire la somme ci-dessus versée sera acquise de plein droit au Promettant, à titre d’indemnité et de dommages-intérêts forfaitaires, et le Bénéficiaire devra verser le complément de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de DIX-HUIT MILLE EUROS (18.000,00 EUR) au plus tard dans le délai de huit jours calendaires de l’expiration du délai de réalisation de la Promesse ».

Les dispositions 17.3 se distinguent ainsi de celles visées au 17.2 b, selon lesquelles la somme de 4 500 euros constitue expressément une indemnité forfaitaire compensant l’immobilisation entre les mains du bénéficiaire des biens immobiliers.

Il en résulte une certaine ambiguïté qui nécessite d’interpréter ces dispositions.

L’interprétation se fait en faveur de celui qui s’oblige, à savoir en l’espèce M. [F].

En prévoyant que la somme de 18 000 euros sera due à titre d’indemnité et de dommages et intérêts en cas d’absence de réalisation de la vente pour une cause imputable au bénéficiaire, la somme de 18 000 euros vient sanctionner l’inexécution d’un engagement pris par le bénéficiaire. Les dispositions 17.3 doivent s’interpréter en ce qu’elles ont pour but de faire assurer par le bénéficiaire l’exécution de son obligation de diligence et non de figurer une contrepartie de l’immobilisation pendant le délai d’option des biens immobiliers.

Il s’agit ainsi d’une clause pénale susceptible de modération par le juge.

Il a été retenu que M. [F] n’a pas justifié de deux refus de prêt dans les délai et conditions de la promesse de vente. Il ne peut pas, dans ces circonstances, être reproché à Mme [T] de ne pas avoir accepté de proroger le délai d’obtention du prêt, demande formée par M. [F] relayée par courriel de l’étude notariale du 30 août 2018, étant relevé que la levée d’option expirait le lendemain.

La non réalisation de la vente est imputable à M. [F] qui n’a pas fait les démarches que lui imposait la clause relative à la condition suspensive stipulée en sa faveur et qui par suite n’a pas levé l’option le 31 août 2018.

Le montant de la clause pénale n’est pas excessif eu égard au montant du prix convenu dans la promesse unilatérale, comme n’excédant pas 10% du prix, ce qui est usuel en matière de vente immobilière étant relevé que Mme [T] justifie que le bien immobilier n’a été vendu que le 30 mars 2020 ; que le fait qu’elle a attendu le 12 novembre 2021 pour agir en justice ne saurait justifier une réduction du montant prévu au titre de la clause pénale.

Sur la demande reconventionnelle de M. [F] au titre du préjudice moral

Dès lors que M. [F] n’a pas justifié des refus de prêt dans les délai et conditions de la promesse de la promesse unilatérale de vente, il est mal fondé à reprocher à Mme [T] de ne pas avoir souhaité proroger le délai de la promesse de vente, ce alors qu’elle n’y était contractuellement pas obligée, étant au surplus indiqué qu’il a été informé dès le 05 septembre 2018 de ce refus.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [F] qui succombe sera condamné aux dépens dont distraction au profit de Maître Brossollet Maillard par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de condamner M. [F] à payer à Mme [T] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Dit que l’indemnité d’immobilisation de 4 500 euros prévue dans la promesse unilatérale de vente du 31 mai 2018 est due par M. [L] [F] à Mme [M] [T] ;

Ordonne à M. [L] [F] de faire restituer à Mme [M] [T] la somme précitée de 4 500 euros séquestrée dans la comptabilité de la SCP Monceau notaire ;

Condamne M. [L] [F] à payer à Mme [M] [T] la somme de 18 000 au titre de la clause pénale ;

Déboute M. [L] [F] de ses demandes de dommages et intérêts et de restitution de la somme de 4 500 euros ;

Condamne M. [L] [F] à verser à Mme [M] [T] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [F] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Brossollet Maillard ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,