TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00057 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DE2N

Minute n°

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 824 541 148, prise en la personne de son représentant légal

C/

M. [L] [O]

comparant en personne

Mme [T] [X]

non comparante, ni représentée

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M. [L] [O]

— Mme [T] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Roger LEMONNIER

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 824 541 148, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Pierre-henri BARRAIL, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [T] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER assistée de Madame STOSKOBF, magistrat à titre temporaire

Greffier : Sarah COGHETTO

DÉBATS :

Audience publique du 02 juin 2025

Mise en délibéré au 22 juillet 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 22 juillet 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2022, la société civile immobilière Marcel a donné à bail à Mme [T] [X] et M. [L] [O], un logement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 580,00 euros, outre 20,00 euros de provision sur charges.

Se prévalant d’un contrat de cautionnement VISALE en date du 29 juin 2022 et de loyers impayés, la société par actions simplifiée à associé unique Action Logement Services (ci-après « la SASU Action Logement Services ») a fait délivrer le 11 décembre 2024 un commandement de payer la somme principale de 3 646,54 euros au titre du des loyers et charges de juillet à décembre 2024.

La SASU Action Logement Services a ensuite fait assigner Mme [T] [X] et M. [L] [O] par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire et, à titre subisdiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur;

— ordonner l’expulsion de Mme [T] [X] et M. [L] [O] ;

— condamner solidairement Mme [T] [X] et M. [L] [O] au paiement de la somme de 4 926,18 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 décembre 2024 sur la somme de 3 646,54 euros et pour le surplus à compter de l’assignation;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges;

— condamner solidairement Mme [T] [X] et M. [L] [O] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SASU Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance surbogative;

— condamner solidairement Mme [T] [X] et M. [L] [O] au paiement d’une somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il résulte du diagnostic social et financier que M. [L] [O], éléctricien intérimaie, célibataire avec deux enfants à charge, n’occupe plus le logement et doit encore restituer les clés. Par ailleurs, la nouvelle adresse de son ex-compagne n’est pas connue.

A l’audience du 2 juin 2025, la SASU Action Logement Services, représentée par avocat et déposant son dossier, maitient ses demandes actualisant la dette à la somme de 6 845,64 euros suivant décompte au 26 mai 2025 et laisse la demande de délais à l’apréciation du juge.

M. [L] [O], comparant en personne, indique avoir quitté les lieux il y a deux mois mais ne pas avoir encore restitué les clés. Il indique avoir sollicité le propriétaire qui ne lui a pas répondu. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 250,00 euros par mois précisant avoir un revenu mensuel de 1 800,00 euros avec deux enfants à charge. Il s’engage à fournir ses justificatifs de revenus en cours de délibéré.

Convoquée par acte de Commissaire de Justice déposé à étude, Mme [G] [J] n’est ni présente ni représentée. En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire est mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, M. [L] [O] a transmis ses contrats de mission temporaire.

MOTIVATION

I- SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ET LA RECEVABILITÉ DE SES DEMANDES

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il convient en outre de préciser que la convention quinquennale 2015-2019 conclue le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’UESL (Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement) – Action logement, en application de l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, a prévu dans son article 2.2.3.2 que le nouveau dispositif de sécurisation du logement privé, dit VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi) entrant en vigueur le 1er janvier 2016 et remplaçant l’ancien système de garantie des risques locatifs dit GRL, sera régi par une convention entre l’Etat et l’UESL dont la mise en œuvre interviendra au plus tard le 1er janvier 2016.

Cette convention a été conclue entre l’Etat et l’UESL le 24 décembre 2015. Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la bailleresse à l’encontre de sa locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, le contrat de cautionnement conclu le 26 août 2021 entre le bailleur et la SASU Action Logement Services dans le cadre du dispositif VISALE n’a pas été revêtu de la signature manuscrite de ces dernières, ne régularisant pas ainsi le défaut de preuve du procédé de signature électronique utilisé.

Cependant, la quittance subrogative émise 12 mai 2025 et indiquant que le bailleur a été indemnisé pour les loyers et charges impayés, ce pour un montant total de 6 845,64 euros démontre une exécution du contrat de cautionnement par la SASU Action Logement Services et le consentement des parties à celui-ci.

Il convient en conséquence de considérer que la SASU Action Logement Services démontre sa qualité à agir à l’encontre de Mme [T] [X] et M. [L] [O] de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-[Localité 9] par voie électronique le 5 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 mars 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail contient une clause résolutoire (VIII) et un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 11 décembre 2024 pour la somme en principal de 3 646,54 euros.

Il y a donc lieu de constater que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 février 2025.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

Les défendeurs seront condamné à payer à la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur sous réserve de la production d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à compter du 1er juin 2025, au montant du loyer et charges actuel, soit la somme de 639,82 euros.

— Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité.

La SASU Action Logement Services produit un décompte démontrant que les défendeurs restent devoir la somme de 6 845,64 euros au titre des loyers et charges incluant le mois de mai 2025.

Les sommes réclamées à compter du 12 février 2025 sont dues à titre d’indemnités d’occupation.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront, par conséquent, condamnés solidairement au paiement de cette somme de 6 845,64 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de mai 2025), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 décembre 2024 sur la somme de 3 646,54 euros, à compter de l’assignation du 4 mars 2025 sur la somme de 1 279,64 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, M. [L] [O] popose de régler la dette locative en mensualités de 250,00 euros et justifie d’une activité professionnelle régulière.

Un tel échelonnement lui permettra de payer la quasi totalité de la somme due, le solde étant inférieur à un mois de son revenu mensuel, il semble supportable.

Dès lors, M. [L] [O] sera autorisé, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, à se libérer du montant de sa dette en 23 mensualités de 250,00 euros chacune et une 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [T] [X] et M. [L] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU Action Logement Services, Mme [T] [X] et M. [L] [O], seront condamnés solidairement à lui verser une somme qu’il est équitable de fixer à 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société par actions simplifiée à associé unique Action Logement Services ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juillet 2022 entre la société civile immobilière Marcel d’une part, et Mme [T] [X] et M. [L] [O] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] réunies à la date du 12 février 2025;

ORDONNE en conséquence à Mme [T] [X] et M. [L] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [T] [X] et M. [L] [O] pourront être expulsés ainsi que tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [X] et M. [L] [O] à verser à la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, sous réserve de la production d’une quittance surbogative, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

FIXE, à compter du 1er juin 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 639,82 euros ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [X] et M. [L] [O] à verser à la société par actions simplifiée à associé unique Action Logement Services la somme de 6 845,64 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de mai 2025), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 décembre 2024 sur la somme de 3 646,54 euros, à compter de l’assignation du 4 mars 2025 sur la somme de 1 279,64 euros et à compter du présent jugement pour le surplus;

AUTORISE M. [L] [O] à s’acquitter du solde de sa dette en 23 mensualités de 250,00 euros chacune, outre une 24ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance, et après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [X] et M. [L] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [X] et M. [L] [O] à verser à la société par actions simplifiée à associé unique Action Logement Services la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,