TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 19 Décembre 2024

N°R.G. : 24/01150

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZO4J

N° Minute :

S.C.P.I. ACCIMMO PIERRE, représentée par sa société de gestion en exercice, S.A. BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT FRANCE

c/

S.A.S. ESERVGLOBAL

DEMANDERESSE

S.C.P.I. ACCIMMO PIERRE, représentée par sa société de gestion en exercice, S.A. BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1806

DEFENDERESSE

S.A.S. ESERVGLOBAL

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 02 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 06 novembre 2024, délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2008, la société LFI [Localité 7], aux droits de laquelle vient la société ACCIMMO PIERRE, a donné à bail commercial à la société ESERVGLOBAL des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 8] pour une durée de 9 années et moyennant un loyer annuel de 1.534.100 euros hors charges et hors taxes.

Par acte en date du 28 juin 2018, le bail initial a été modifié et renouvelé pour une partie des locaux à compter du 1er juillet 2019 pour une durée de 9 années et moyennant un loyer annuel actualisé à la somme de 163.175 euros hors charges et hors taxes.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice en date du 1er mars 2024, la société ACCIMMO PIERRE a fait délivrer à la société ESERVGLOBAL un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial pour une somme de 211.420 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû au 31 décembre 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte du 15 mai 2024, la société ACCIMMO PIERRE a fait délivrer une assignation en référé à la société ESERVGLOBAL devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 14 avril 2008 renouvelé le 28 juin 2018 au 1er avril 2024 et ordonner l’expulsion du défendeur au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— ordonner la conservation du montant du dépôt de garantie,

— condamner la société ESERVGLOBAL au paiement de la somme provisionnelle de 224.333,98 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 avril 2024 avec intérêts au taux conventionnel, équivalent au taux de base de la SOCIETE GENERALE, majoré de deux points, à compter de la signification du commandement de payer,

— condamner la société ESERVGLOBAL au paiement de la somme provisionnelle de 22.433 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée au bail,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d’une année,

— condamner la société ESERVGLOBAL à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer et les frais d’exécution forcée.

A l’audience du 2 octobre 2024, la société ACCIMMO PIERRE a maintenu ses demandes.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la société ESERVGLOBAL n’a pas comparue à l’audience et ne s’est pas fait représenter. L’huissier de justice s’est déplacé sur les lieux et aucune personne n’a répondu à l’identification du destinataire de l’acte. Après renseignements, il est apparu que la société ESERVGLOBAL est en cours de déménagement à une adresse inconnue. L’huissier a fait des recherches au Kbis, ainsi qu’auprès de son mandant, qui se sont révélées vaines.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 1er mars 2024 se décompose comme suit :

-211.420 euros au titre des loyers et charges impayés,

-396,03 euros au titre du coût de l’acte.

La société ACCIMMO PIERRE précise avoir commis une erreur dans le commandement de payer en incluant les loyers dus au 2ème trimestre 2024 et reconnaît qu’au 1er trimestre de la même année, l’arriéré de loyers est de 143.863,24 euros.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 143.863,24 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 1er avril 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’expulsion de la défenderesse étant ordonnée, il ne paraît pas nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux, aucune preuve d’une quelconque résistance de sa part n’étant rapportée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes et factures des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail. Cependant, il apparaît dans le décompte arrêté au 26 avril 2024 une somme de 419,99 euros portée au débit du solde de la dette au titre de frais d’huissier. Il convient de relever que les frais d’huissier pour signifier d’éventuels actes sont déjà pris en compte dans les dépens de sorte qu’il convient de retirer cette somme du solde de la dette de la société ESERVGLOBAL. Il y a donc lieu de condamner par provision la société ESERVGLOBAL à verser à la société ACCIMMO PIERRE la somme de 223.913,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er mars 2024 pour la somme de 143.863,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le bailleur conservera le montant du dépôt de garantie en cas de résiliation pour une cause quelconque imputable au preneur à titre de dommages et intérêts s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Il en est de même de la clause du bail qui prévoit qu’en cas de non-paiement à l’échéance du loyer dû par le preneur, les sommes dues seront majorées de 10% du montant de la quittance de loyer, outre un intérêt de retard calculé prorata temporis au taux de base de la SOCIETE GENERALE majoré de 2 points, cette clause s’analysant en clause pénale de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur son application.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la société ACCIMMO PIERRE sollicite qu’il soit ordonné la capitalisation des intérêts. Cette dernière ayant subi un préjudice du fait des retards de paiement des loyers par la société ESERVGLOBAL, elle est bien fondée à obtenir la capitalisation des intérêts qui sera ordonnée.

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société ESERVGLOBAL, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer du 1er mars 2024.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société ESERVGLOBAL à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 1er avril 2024 à 24h,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société ESERVGLOBAL ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 8],

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte,

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons à titre provisionnel la société ESERVGLOBAL à payer à la société ACCIMMO PIERRE la somme de 223.913,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er mars 2024 pour la somme de 143.863,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

Ordonnons la capitalisation des intérêts,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à une indemnité forfaitaire à hauteur de 22.433 euros,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la société ESERVGLOBAL aux dépens,

Condamnons la société ESERVGLOBAL à payer à la société ACCIMMO PIERRE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

FAIT À [Localité 9], le 19 Décembre 2024.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

David MAYEL, Vice-président