TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 08 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01815 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZOGW

N° de minute : 24/2026 QUATER

Commune de [Localité 8]

c/

S.A.R.L. LE CHAT DU SACRE COEUR

DEMANDERESSE

Commune de [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Hubert DIDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0955

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE CHAT DU SACRE COEUR

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 30 septembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE :

La société OCHITO, filiale du groupe TRIMAX, a été créée en 2016 pour exploiter le centre commercial [Localité 7] situé entre le 2 et le [Adresse 4] à [Localité 8], et était propriétaire de 50% de la galerie commerciale, dont elle louait les cellules au travers de contrats précaires ou de baux commerciaux.

Selon acte sous seing privé en date du 12 mars 2021, la société OCHITO a donné à bail dérogatoire à la société LE CHAT DU SACRÉ COEUR dans les conditions de l’article L145-5 du code de commerce par dérogation au statut des baux commerciaux, des locaux situés dans le centre commercial [Localité 7], lot n° 1211 (immeuble Le Zodiaque) moyennant un loyer annuel de 10 000 euros hors taxes payable mensuellement et d’avance, prenant effet le 15 avril 2021 et prenant fin le 14 avril 2023.

Par lettre recommandée du 4 janvier 2023, la société OCHITO a demandé à la société LE CHAT DU SACRÉ COEUR de restituer les locaux pour l’échéance du 14 avril 2023.

Suite à l’ouverture de son redressement judiciaire par jugement du tribunal de Commerce de Paris du 19 octobre 2023, par jugement du tribunal de Commerce de Paris du 1er mars 2024, l’EPIC Etablissement Public Foncier d’Ile de France a repris les actifs immobiliers de la société OCHITO y compris les baux.

Par acte sous seing privé du 2 mars 2024, l’EPIC Etablissement Public Foncier d’Ile de France a transféré la gestion et la jouissance de ces immeubles à la Commune de [Localité 8].

Par acte d’huissier des 31 mai et 4 juillet 2024, la Commune de [Localité 8] a assigné en référé la société LE CHAT DU SACRÉ COEUR aux fins principalement de le voir :

— ordonner l’expulsion de LA SOCIÉTÉ LE CHAT DU SACRÉ COEUR des locaux du lot n° 1211 du Centre commercial [Localité 7] situés [Adresse 1]

— condamner LA SOCIÉTÉ LE CHAT DU SACRÉ COEUR à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation de 1000 euros à compter du 15 avril 2023 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés

— condamner LA SOCIÉTÉ LE CHAT DU SACRÉ COEUR à lui payer une indemnité contractuelle de 26 040 euros

— condamner LA SOCIÉTÉ LE CHAT DU SACRÉ COEUR à lui verser 3000 euros d’indemnité de procédure et aux dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 30 septembre 2024.

A l’audience, la Commune de [Localité 8] maintient les prétentions de son exploit introductif d’instance et soutient que la défenderesse est occupante sans droit ni titre depuis le 15 avril 2023 du fait de l’arrivée du terme du bail dérogatoire le 14 avril 2023. Sur demande du président elle indique qu’elle communiquera par note en délibéré un extrait Kbis de la défenderesse et un décompte locatif actualisé à septembre 2024 , ce qu’elle fait par note en délibéré du même jour en précisant que la défenderesse occupe toujours les lieux.

Au soutien de ses prétentions, elle fait principalement valoir que la volonté du bailleur de ne pas poursuivre le bail au-delà de son terme contractuel du 14 avril 2023 résulte de la lettre recommandée envoyée le 4 janvier 2023, alors que malgré cela le preneur exploite toujours les locaux à ce jour ; que le bail prévoit dans ce cas une indemnité de maintien illicite dans les lieux à hauteur de 70 euros par jour qu’il convient d’appliquer , en plus de la condamner à verser une indemnité d’occupation.

Bien que régulièrement assignée (remise à étude), la société LE CHAT DU SACRÉ COEUR n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION :

Si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion et les demandes qui en découlent

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Selon l’article 145-5 du code de commerce :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »

En l’espèce,

Il résulte du bail versé aux débats une prise d’effet le 12 mars 2021 et un terme le 14 mars 2023, soit deux années de bail, et l’article 2-Durée indique :

« le preneur se reconnait d’ores et déjà mis en demeure d’avoir à quitter les lieux pour la date du 14 avril 2023. Si contre toute attente, le preneur se maintenait en possession, il devrait être considéré comme occupant sans droit ni titre, et son expulsion aurait lieu en vertu d’une ordonnance de référé rendue par Monsieur le président du tribunal judiciaire territorialement compétent.

Au cas où les locaux ne seraient pas libérés à ladite date, le Preneur devra verser au propriétaire une indemnité de 70 euros par jour de retard sans que le versement de cette indemnité puisse être considéré comme une quelconque tolérance du Bailleur à la prolongation de l’occupation. En outre, la persistance de l’occupation du Preneur au-delà de cette date ne pourrait créer à son profit aucun droit quelconque au maintien dans les lieux ou au renouvellement du bail »

La demanderesse verse aux débats une lettre de la société OCHITO remise en main propre en date du 24 janvier 2023 à la gérante de la société Le Chat du Sacré Cœur, indiquant qu’il convient de la contacter pour organiser l’état des lieux de sortie en vue de l’échéance du 14 avril 2023.

Néanmoins, aucune autre pièce n’est versée aux débats pour la période postérieure à cette lettre, ni avant ni après le terme contractuel du 14 avril 2023, ni sommation de déguerpir ni même simple courriel relançant le preneur. Or la demanderesse soutient que la société preneuse exploite toujours les locaux au jour de l’audience. L’exploitation des locaux pendant plus d’un an après le terme contractuel sans la moindre manifestation du bailleur postérieurement à janvier 2023, est susceptible d’être considéré par le juge du fond comme une volonté des parties de poursuivre le bail selon le statut des baux commerciaux, conformément à l’article 145-5 du code de commerce reproduit ci-dessus.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur le fait que le preneur soit désormais sans droit ni titre pour se maintenir dans les locaux, et donc sur la demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion et sur la demande qui en découle de fixation d’une indemnité d’occupation.

De même, l’indemnité contractuelle de retard de 70 euros par jour en cas de maintien illicite dans les lieux conformément au titre de l’article 2 du bail, reproduit ci-dessus, n’est susceptible d’être due que si le preneur se maintient sans droit ni titre, dès lors il n’y a pas lieu à référé sur ladite demande d’indemnité.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La demanderesse, qui succombe, doit supporter la charge des dépens en application des dispositions susvisées. L’équité commande de la débouter de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à paiement d’une indemnité d’occupation,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle d’indemnité de retard de 26 040 euros,

Condamne la Commune de [Localité 8] aux dépens,

Déboute la Commune de [Localité 8] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

FAIT À NANTERRE, le 08 novembre 2024.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente