TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Mai 2025

N° RG 23/07260 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YXPS

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble DES JARDINS DU LANDY 1-3 rue des Bateliers 92110 CLICHY représenté par son syndic :

C/

[T] [Y] [N] [L]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble DES JARDINS DU LANDY 1-3 rue des Bateliers 92110 CLICHY représenté par son syndic :

Société ZAVANI & COMPAGNIE

28 rue Palloy

92110 CLICHY

représentée par M^e Yves FARRAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0376

DEFENDERESSE

Madame [T] [Y] [N] [L]

3 rue des Bateliers

92110 CLICHY

défaillante

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier de l’immeuble des Jardins du Landy sis 1-2 rue des Bateliers à CLICHY (92210) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de Madame [T] [L] dans le règlement des charges dont elle est redevable alors qu’elle a déjà été précédemment condamnée par jugements en dates des 26 novembre 2015, 1er juin 2017, 16 novembre 2017, et 18 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société ZAVANI & COMPAGNIE l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 4 septembre 2023, aux fins de :

CONDAMNER Madame [L] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis à Clichy, 1-3 rue des Bateliers :

o 14.275.34 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er juillet 2018 au 1er juillet 2023, 3ème trimestre 2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

o 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

o 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER Madame [T] [L], en tous les dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Yves FARRAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Madame [T] [L], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 14.275,34 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2023 compris, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de Madame [T] [L] pour la période du 1er juillet 2018 au 1er juillet 2023,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 7 juin 2017, 20 juin 2018, 13 juin 2019, 28 décembre 2020, 15 septembre 2021, 30 juin 2022, et 28 juin 2023, et les attesta-tions de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que Madame [T] [L] est propriétaire des lots n° 1112, 1132 et 11130 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 13 juin 2019, 28 décembre 2020, 15 septembre 2021, 30 juin 2022, et 28 juin 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 14.275,34 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 1er juillet 2018 au 1er juillet 2023, appels de provisions du 3ème trimestre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à la date de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965:

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, Madame [T] [L] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.275,34 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 1er juillet 2018 au 1er juillet 2023, appels de provisions du 3ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 septembre 2023.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de Madame [T] [L] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi de la défenderesse est d’autant plus caractérisée qu’elle a déjà été condamnée par le tribunal de grande instance de Nanterre en date du 26 novembre 2015 pour les charges impayées arrêtées au 3 novembre 2014, et par le tribunal d’instance d’ASNIERES en dates des 1er juin 2017 pour les charges arrêtées au 23 janvier 2017, et 18 septembre 2018 pour les charges arrêtées au 18 septembre 2018.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, que Madame [T] [L] sera condamnée à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [L], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens pourront par ailleurs être recouvrés par Maître Yves FARRAN dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Madame [T] [L] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble des Jardins du Landy sis 1-2 rue des Bateliers à CLICHY (92210) représenté par son syndic :

— la somme de 14.275,34 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 1er juillet 2018 au 1er juillet 2023, appels de provisions du 3ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 septembre 2023,

— la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [L] au paiement des dépens de l’instance,

DIT que les dépens pourront être recouvrés par Maître Yves FARRAN dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT