Tribunal Judiciaire de Nanterre, 7e chambre, 13 mars 2025, n° 19/10124

TJ Nanterre 13 mars 2025

Arguments

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Accepté
Manquement contractuel dû au retard de livraison
La cour a constaté que la SCCV a effectivement manqué à son obligation de livrer le bien dans le délai contractuel, engageant ainsi sa responsabilité.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que la SCCV, en perdant le procès, devait rembourser les frais exposés par les époux [M].
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a statué que la partie perdante, en l'occurrence la SCCV, devait supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 7e ch., 13 mars 2025, n° 19/10124
Numéro(s) :	19/10124
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hubert VERCKENXavier TERCQ
Parties :	Société SCCV [ Localité 9 ] REPUBLIQUE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Mars 2025

N° R.G. : 19/10124

N° Minute :

AFFAIRE

[V] [M], [G] [C] épouse [M]

Société SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Hubert VERCKEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0193

Madame [G] [C] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Hubert VERCKEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0193

DEFENDERESSE

Société SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Xavier TERCQ, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : C010

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2024 en audience publique devant :

Aurélie GREZES, Vice-présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe

Aurélie GREZES, Vice-Présidente

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié reçu en l’office notarial de Maître [B] [P] le 21 mars 2018, M. [V] [M] et Mme [G] [C] épouse [M] ont acquis, en état futur d’achèvement auprès de la SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE, un studio, une cave, ainsi qu’un emplacement de stationnement dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé sur la commune de [Localité 10], [Adresse 3].

L’acte notarié stipulait une livraison au 1er trimestre 2019.

Par courriers datés des 22 mai 2018, 22 octobre 2018 et 22 février 2019, la SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE a décalé à plusieurs reprises la date de livraison.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 mai 2019, les époux [M] se sont plaints du retard de livraison et ont sollicité la réparation de leur préjudice.

La livraison est intervenue en décembre 2020.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2019, les époux [M] ont fait assigner la SCCV SAINT-CLOUD REPUBLIQUE, devant le tribunal judiciaire de NANTERRE, aux fins de la voir condamner à l’indemniser des préjudices subis du fait du retard de livraison.

Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 18 novembre 2022, M. [V] [M] et Mme [G] [C] épouse [M] demandent au tribunal, de :

Condamner la société SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice consécutif au retard apporté par cette dernière dans la livraison du bien immobilier,Condamner la société SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE au paiement d’une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Débouter la société SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE de toutes ses demandes fins et conclusions,Condamner la société SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. *

Par conclusions signifiées par la voie électronique en date du 3 juin 2022, la SCCV SAINT-CLOUD REPUBLIQUE demande au tribunal, de :

Rejeter l’ensemble des demandes des époux [M] formuler à l’encontre de la SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE, à quelque titre que ce soit, et sur quelque fondement que ce soit, y compris au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,Condamner les époux [M] à payer à la SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Ordonner l’exécution provisoire sur les demandes de la SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE. *

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 octobre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025, puis prorogée au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’existence d’un manquement contractuel dû au retard de livraison

Aux termes des dispositions de l’article 1601-1 du code civil, « la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

Aux termes de l’article 1611 du code civil, « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

Selon l’article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’acte authentique de vente signé par les parties le 21 mars 2018 stipule que « le Vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des Biens vendus soient achevés et livrés au plus tard au 1er trimestre 2019 (31 mars 2019).

Sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, dont par exemple l’un des cas énumérés ci-dessous.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison

Pour l’application de cette clause, seront notamment considérés comme des cas de force majeure ou des causes légitimes de suspension de délais, les évènements suivants sans que la liste soit exhaustive :

— les jours d’intempéries justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche soit… ;

— les jours de retard consécutifs à une grève qu’elle soit générale ou particulière au bâtiment et à ses industries annexes ou spéciale aux entreprises intervenant sur le chantier ou à l’industrie du transport et à leurs fournisseurs ;

— le retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides ;

— tout retard imputable à l’ACQUEREUR, notamment en cas de retard dans le paiement au VENDEUR d’une fraction de prix payable à terme ;

— les anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;

— les retards entraînés par la défaillance de l’une des entreprises ou prestataires intervenant sur le chantier ou d’un de leurs fournisseurs, cette défaillance pouvant prendre la forme d’un abandon de chantier, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, d’une cessation de paiement ou d’une déconfiture ; et la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise ou d’un prestataire de services se substituant à une entreprise ou à un prestataire de services défaillants et à l’approvisionnement du chantier par ceux-ci ;

— la résiliation d’un marché aux torts d’une entreprise ou d’un prestataire intervenant sur le chantier ou d’un de leurs fournisseurs ;

— toute injonction d’ordre administratif ou judiciaire prononçant la suspension ou la limitation ou l’arrêt des travaux notamment en vue de la réalisation de prescriptions archéologiques ;

— les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériels et matériaux ;

— les dommages quelconques résultant d’évènements tels que d’hostilités, révolutions, guerre civile ou étrangère, mouvements de rue, actes de terrorisme ou de sabotage, cataclysmes naturels, tremblement de terre, cyclone, explosion de gaz, foudre, explosion atomique naturelle ou artificielle ;

— les retards liés à des accidents de chantier ;

— les retard de paiement par l’ACQUEREUR ou les éventuels travaux modificatifs que le VENDEUR aurait acceptés de réaliser ;

— les retards dus aux délais supplémentaires engendrés par des modifications techniques nécessaires à la règlementation en vigueur liées à des préconisations complémentaires émises par le bureau de contrôle et/ou l’organisme de certification suite aux tests qui seront réalisés in situ.

En cas de survenance de l’un des évènements énumérés ci-dessus, le terme du délai de réalisation des travaux sera différé du temps égal au double de celui pendant lequel l’évènement considéré aura mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour la détermination des jours de retard consécutifs aux évènements ci-dessus visés, les Parties déclarent, de convention expresse, s’en remettre et accepter les termes du certificat établi par le maître d’œuvre d’exécution de l’opération, le tout sous réserve des dispositions des articles L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation et 1184 du code civil.

Le Maître d’œuvre déterminera alors le nombre de journées neutralisées par les causes de suspension de délai ci-dessus indiquées. »

Les causes légitimes de suspension du délai de livraison susceptibles d’être invoquées par le vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement dont l’obligation de livraison est une obligation de résultat doivent nécessairement, pour l’exonérer, revêtir le caractère de la force majeure. La charge de la preuve de l’existence d’un cas de force majeure résultant des causes prévues au contrat pèse sur le vendeur.

Par ailleurs, il convient de rappeler que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non professionnel ou consommateur, qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistrée en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet ni pour effet de créer au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et n’est pas abusive.

Les époux [M] entendent engager la responsabilité contractuelle de la SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE qui, en ne livrant pas leur bien à la date prévue au contrat de VEFA, a manqué à son obligation de résultat. Ils font valoir en effet que le contrat de VEFA prévoyait une date de livraison au plus tard le 31 mars 2019 et que leur appartement leur a été livré en décembre 2020, soit avec 21 mois de retard, soit 84 semaines.

La SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE soutient qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles, en ce que le délai de livraison a été légitimement différé par des causes légitimes de suspension contractuellement prévues.

La SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE fait valoir en premier lieu que la mise en place de fondations spéciales consécutives aux études hydrogéologiques complémentaires a entraîné un retard de 12 semaines, soit 24 semaines en application de la clause contractuelle de majoration.

La SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE produit aux débats une attestation du maître d’œuvre en date du 26 avril 2018 attestant « un retard sur avancement des travaux de fondations de 12 semaines consécutives aux études hydrogéologiques complémentaires et adaptation du système de fondations profondes de type Pieux forés. »

Les époux [M] ne contestent pas cette cause légitime de suspension invoquée par la SCCV [Localité 8] CLOUD REPUBLIQUE.

Un report légitime de 24 semaines est donc retenu.

La SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE fait valoir par ailleurs que la découverte imprévue de pollution des sols a entraîné un retard de 3 semaines, soit 6 semaines en application de la clause contractuelle de majoration.

Elle produit aux débats une attestation du maître d’œuvre du 15 octobre 2018 attestant d’un « retard sur l’avancement des travaux de terrassement de 3 semaines consécutif à la découverte d’une pollution imprévue et dépollution du sol à l’Est du terrain zone rampe parking ».

Un report légitime de 6 semaines sera en conséquence retenu.

La SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE fait également état de journées d’intempérie ayant entraîné un décalage de 34 semaines.

Elle verse aux débats une attestation du maître d’œuvre en date du 15 octobre 2018 attestant « à fin juillet 2018, un bilan cumulé de 26 journées d’intempéries depuis l’ouverture du chantier » et une attestation du maître d’œuvre en date du 21 janvier 2021, attestant un « bilan cumulé de 85 journées d’intempéries depuis l’ouverture du chantier à l’achèvement de l’opération ».

Cependant, la SCCV SAINT-CLOUD REPUBLIQUE ne produit pas aux débats les relevés de la station météorologique la plus proche, tel que cela est prévu par l’acte de vente et les attestations du maître d’œuvre ne permettent pas de savoir quels critères il a retenu pour qualifier les jours d’intempéries ni explicitent le calcul et les jours retenus empêchant le tribunal de vérifier que seuls ont bien été pris en considération les jours d’intempéries antérieurs à la date contractuelle de livraison.

Au regard de ces éléments, les jours d’intempéries ne pourront pas être retenus comme cause légitime de suspension du délai de livraison.

La SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE évoque également la défaillance du sous-traitant de la société SGB, titulaire du lot gros-œuvre ayant entraîné un retard de livraison de 6 semaines, soit 12 semaines en application de la clause contractuelle de majoration.

Elle produit aux débats une attestation du maître d’œuvre en date du 21 février 2019 attestant d’un retard sur l’avancement des travaux de gros-œuvre de six semaines à la suite de la défaillance d’une entreprise sous-traitante de SGB titulaire du marché de gros-œuvre.

Cependant, l’attestation du maître d’œuvre ne précise nullement la nature de la défaillance de l’entreprise qui ne saurait s’entendre d’un simple retard, fût-il prolongé. Il n’est produit aux débats aucune lettre de mise en demeure, aucun justificatif d’un éventuel abandon de chantier ou de placement de l’entreprise en redressement ou en liquidation judiciaire expliquant la nature de la défaillance de l’entreprise et ses conséquences sur l’avancement du chantier.

Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir la défaillance de l’entreprise sous-traitante comme cause légitime de suspension du délai de livraison.

La SCCV [Localité 9] fait état d’un grave accident chantier le 8 octobre 2018, ayant entraîné la nécessité de réaliser un renforcement au droit des appuis de butons sur demande du bureau de contrôle et ayant décalé le délai de livraison de 4 semaines, soit 8 semaines en application de la clause contractuelle de majoration.

La SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE produit une attestation du maître d’œuvre en date du 21 février 2019 attestant d’un retard sur l’avancement des travaux de gros œuvre de quatre semaines pour l’arrêt de chantier ordonné par l’inspection du travail à la suite d’un accident de chantier lié au non-respect des règles de sécurité.

En conséquence, un report légitime du délai de livraison de 8 semaines sera retenu.

Enfin, la SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE évoque la crise sanitaire de la COVID-19 qui aurait entraîné un retard de 24 semaines.

Cependant, la crise sanitaire, qui est apparue en France au mois de mars 2020 est postérieure à la date de livraison contractuelle et ne saurait être prise en considération pour justifier du report du délai de livraison.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE justifie d’un retard légitime de 48 semaines sur le retard total de 84 semaines, soit un retard injustifié de 36 semaines.

Il en résulte que la SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE, en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, a manqué à son obligation de livrer les biens vendus aux dates prévues, en application de l’article 1601-1 du code civil et que sa responsabilité est engagée de ce chef à l’égard des acquéreurs.

2. Sur la réparation des préjudices subis

Les époux [M] sollicitent une indemnisation à hauteur de 20.000 euros en faisant valoir qu’ils ont acheté leur bien en vue d’un investissement locatif qui devait générer un revenu de 1.000 euros par mois, ce qui correspond au rendement généré par ce type d’investissement compte tenu du prix d’acquisition de 300.000 euros.

Cependant, les époux [M] ne produisent aucune pièce justificative démontrant leur intention de louer leur appartement et chiffrant la valeur locative du bien.

Néanmoins, il est certain que le retard de livraison les a privés de la jouissance de leur bien pendant plus de 9 mois.

Il convient d’indemniser leur préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 5.000 euros.

En conséquence, la SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE sera condamnée à payer aux époux [M] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

3. Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Supportant les dépens, la SCCV [Localité 9] REPUBLIQUE sera condamnée à payer aux époux [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il résulte des articles 514 et 515 du code de procédure civile, dans leur rédaction en vigueur au 31 décembre 2019 et applicable aux instances introduites avant le 1er janvier 2020, que l’exécution provisoire peut être ordonnée pour tout ou partie des condamnations à la demande des partie ou d’office chaque fois qu’elle est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

L’ancienneté et la nature du litige justifient le prononcé de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCCV [Localité 8] CLOUD REPUBLIQUE à payer M. [V] [M] et Mme [G] [C] épouse [M] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 8] CLOUD REPUBLIQUE à payer M. [V] [M] et Mme [G] [C] épouse [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 8] CLOUD REPUBLIQUE aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

signé par Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,