TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

22 Septembre 2025

N° RG 23/05598 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YRZH

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. [11]

C/

S.E.L.A.R.L. [L] [13], S.E.L.A.R.L. [10] et [9]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. [11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-noël COURAUD de la SELAS DÉNOVO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0178

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [L] [13]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0040

INTERVENANT

S.E.L.A.R.L. [10] et [9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Hugues WEDRYCHOWSKI de la SCP SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0511

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 22 Septembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La société [12] exploitait un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6], donné à bail par la société [11]. Elle a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris du 2 octobre 2013, convertie en liquidation judiciaire par jugement du 21 novembre 2018 ayant désigné la société [L] [13], prise en la personne de Me [O] [L], en qualité de liquidateur.

Par courrier du 28 mars 2019, Me [L] a notifié à la société [11] la résiliation du contrat de bail consenti à la société [12].

Par courrier du 14 juin 2019, la société [11] a mis en demeure la société [L] [13] de lui restituer les locaux et de lui régler des loyers impayés postérieurs au jugement ayant prononcé la liquidation judiciaire.

Par courrier du 17 juin 2019, la société [L] [13] a informé la société [11] que les clefs lui seraient remises après la vente du mobilier devant être réalisée par le commissaire-priseur.

Les clés du local ont été restituées à la société [11] le 3 février 2020.

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, la société [11] a fait assigner la société [L] [13] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, la société [L] [13] a fait assigner en garantie la société [10] et [9] désignée dans le cadre de la liquidation judiciaire.

Les deux instances ont été jointes au cours de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, la société [11] demande au tribunal de :

— condamner la société [L] [13] à lui verser la somme de 67 559,55 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner la [L] [13] aux dépens,

— condamner [L] [13] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, la société [L] [13] demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter la société [11] de ses demandes,

— à titre subsidiaire, condamner la société [10] et [9] à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— condamner la société [11] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, la société [10] et [9] demande au tribunal de :

— juger que le présent litige ne peut la concerner que pour la somme de 39 390,80 euros, au regard des périodes au cours desquelles elle est intervenue,

— débouter la société [L] [13] de son appel en garantie,

— condamner la société [L] [13] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation de la société [L] [13] à verser des dommages et intérêts à la société [11]

La société [11] se fonde sur l’article 1240 du code civil et expose que la société [L] [13] a commis plusieurs fautes délictuelles. Elle souligne que selon les articles L. 641-11-1 et suivants du code de commerce, l’occupant qui se maintient dans les lieux à compter de la résiliation du bail est redevable d’une indemnité d’occupation. Elle indique que la société [L] [13] lui a notifié la résiliation du bail le 28 mars 2019 mais que les locaux n’ont été restitués que le 3 février 2020, soit plus de dix mois après la résiliation et quatorze mois après la liquidation judiciaire, malgré ses relances et mises en demeure ; que le liquidateur l’a laissée dans une situation incertaine et que la société [L] [13] s’est maintenue en sachant qu’elle ne serait pas en mesure de payer les indemnités d’occupation.

Elle fait valoir que la vente des meubles ne saurait justifier le délai puisque les éléments de mobiliers devaient lui être restitués, sans être vendus, en application du contrat de bail ; que le liquidateur savait que les locaux ne pouvaient être restitués dès la résiliation puisque des actifs dépendant de la liquidation s’y trouvaient et que le commissaire-priseur l’avait informée d’un problème d’électricité qui empêchait l’accès aux locaux ; que le liquidateur s’est contenté d’un envoi en recommandé, le 22 mai 2019, au fournisseur d’électricité ; que la restitution des clés n’est intervenue que le 3 février 2020 alors que la vente a eu lieu le 21 novembre 2019.

Sur le préjudice, elle affirme qu’elle a perdu une chance de relouer les locaux et d’en percevoir les revenus, du 28 mars 2019 au 3 février 2020 ; qu’elle a également été privée de la possibilité de percevoir les indemnités liées à l’occupation des locaux postérieurement à la résiliation du bail ; que la procédure prévue à l’article L. 641-12 3° du code de commerce, invoquée par le liquidateur, permet d’obtenir la résiliation du bail et non la restitution effective des locaux ; que son préjudice résulte du délai de restitution imputable à la carence du liquidateur.

La société [L] [13] oppose qu’aucune faute n’est démontrée et qu’elle ne pouvait imaginer, lors de la résiliation du bail, les difficultés qui surviendraient pour libérer les locaux ; qu’il appartenait au commissaire-priseur, désigné en novembre 2018, de veiller au bon déroulement des opérations et qu’elle a tout mis en œuvre pour que la vente se réalise au plus vite. Elle ajoute que le bailleur pouvait saisir le juge-commissaire pour obtenir la résiliation du contrat et que le préjudice allégué trouve sa source dans son inaction ; qu’il n’est démontré en tout état de cause aucune perte de chance de relouer le local.

La société [10] et [9] indique qu’elle ne peut être concernée que pour la période postérieure à sa désignation ; qu’elle n’a été saisie que le 27 mars 2019 pour procéder à un recollement d’inventaire et qu’elle ne pouvait procéder à la vente tant que l’ordonnance du juge commissaire ne lui avait pas été transmise ; qu’à compter de cette transmission, il devait avoir accès aux locaux et procéder aux formalités de publication.

Elle ajoute que la société [8] n’a pu résoudre le problème d’électricité et qu’elle a été contrainte de faire intervenir un serrurier ; que ce dernier n’a pu intervenir que le 8 octobre 2019 pour intervenir sur le rideau de fer, et que l’intervention a été à nouveau décalée puisque cette intervention supposait l’autorisation du bailleur ; que les clés ont été restituées dès que le matériel a été vendu le 21 novembre 2019, et retiré des locaux.

Appréciation du tribunal,

Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, suite au prononcé de la liquidation judiciaire le 5 novembre 2018, la société [L] [13] a écrit le 28 mars 2019 à la société [11] pour lui indiquer qu’elle résiliait le contrat de bail consenti, conformément à l’article L. 641-12 du code de commerce.

La société [11] a écrit à la société [L] [13] pour réclamer la restitution des locaux par courriers des 8 avril 2019 et l’a relancée les 14 juin, 6 juillet et 16 septembre 2019, puis le 29 janvier 2020.

Préalablement à cette résiliation, le commissaire-priseur avait écrit par courriel à la société [L] [13], le 27 mars 2019, pour lui demander de solliciter de la société [8] la remise en place de l’électricité afin de permettre l’accès au local (pièce n°4 du liquidateur).

Consécutivement à cette résiliation, il résulte des courriers et courriels versés aux débats que :

— le 15 mai 2019, le commissaire-priseur a indiqué au liquidateur que le local ne disposait toujours pas d’électricité afin d’ouvrir les rideaux métalliques, ce qui n’empêchait toute vente aux enchères publiques (pièce n°8 du liquidateur) ;

— le 22 mai 2019, le liquidateur a écrit à la société [8] pour solliciter la remise du courant afin de procéder à la restitution du matériel (pièce n°9 du liquidateur, le courrier étant daté « Paris le 28 mars 2019 Relance le 22 mai 2019 ») ;

— le 28 juin 2019, le liquidateur a indiqué au commissaire-priseur que selon la société [8], l’électricité n’était pas coupée, ce dont le commissaire a dit prendre note et fixer une date de vente au plus vite (pièce n°11 du liquidateur);

— le 25 juillet 2019, le commissaire-priseur a informé le liquidateur qu’il était impossible de rentrer dans les locaux et qu’aucune vente n’aurait lieu avant septembre (pièce n°15 du liquidateur) ;

— le 1er octobre 2019, le commissaire-priseur a indiqué au liquidateur que l’intervention d’un serrurier était prévue le 8 octobre 2019 (pièce n°19 du liquidateur) ;

— le 11 octobre 2019, le liquidateur a écrit au commissaire-priseur pour lui demander sous quel délai les actifs seraient vendus et les locaux restitués (pièce n°20 du liquidateur) ;

— le même jour, le commissaire-priseur a indiqué au liquidateur que le serrurier était intervenu mais qu’il était impossible d’ouvrir le local, qu’il convenait de procéder à une découpe du rideau de fer qui requérait l’autorisation du bailleur ;

— la vente des meubles a eu lieu le 21 novembre 2019 ;

— la restitution des clés a eu lieu le 3 février 2020.

En premier lieu, à compter de la date de résiliation, le liquidateur était tenu d’assurer l’efficacité de cette résiliation en libérant les lieux.

Or, lorsqu’il a indiqué le 28 mars 2019 à la société [11] qu’il résiliait le contrat de bail, le liquidateur avait eu connaissance, la veille, que le commissaire-priseur était dans l’impossibilité d’accéder au local. Il ne pouvait donc ignorer qu’une difficulté allait se présenter pour procéder, consécutivement à la résiliation du contrat, à la restitution des clés, d’autant qu’une vente du matériel non restitué s’avérait très probablement nécessaire.

Ce faisant, le liquidateur a commis une faute dont il doit répondre personnellement (Voir, pour la caractérisation d’une telle faute : Com., 12 nov. 2020, pourvoi n°19-17.602).

Pour autant, la société [11] n’indique ni ne démontre en quoi la résiliation prématurée du contrat de bail, qui a changé la nature de sa créance (loyer avant à la résiliation, indemnité d’occupation après celle-ci), lui a causé un quelconque préjudice. Et si elle n’a été payée d’aucune de ces créances, cette circonstance n’a pas été causée par la faute préalablement retenue, mais par l’insuffisance de l’actif de la société en liquidation. Enfin, dans ses conclusions, la demanderesse n’apparaît invoquer qu’un préjudice résultant du retard dans la restitution des locaux.

En deuxième lieu, sur le retard dans la restitution des locaux pour la période préalable à la résiliation du contrat du bail, le liquidateur a sollicité le maintien des contrats, y compris d’électricité, dans l’objectif de vendre le fonds de commerce (pièces du liquidateur n°36 à 38). Il résulte du courrier de résiliation du bail qu’aucune offre n’a été retenue lors d’une audience du 27 mars 2019 (« Je fais suite à l’audience d’ouverture des offres sous pli qui s’est tenue au tribunal de commerce de Paris le 27 courant. A l’issue de cette audience, il est apparu qu’aucune offre n’a été reçue »). Le contrat de bail a donc été résilié le lendemain de cette audience, sans qu’un quelconque retard fautif puisse être caractérisé.

En troisième lieu, à compter de la date de résiliation, le liquidateur était tenu d’assurer l’efficacité de cette résiliation en libérant les lieux. Cette obligation incombe au liquidateur et il appartient à la juridiction de déterminer si celui-ci s’en est acquitté dans un délai satisfaisant ou avec un retard tel qu’il constitue une faute civile engageant sa responsabilité. Les diligences réalisées par le liquidateur doivent s’apprécier au regard des difficultés d’accès aux locaux qui peuvent rendre leur restitution plus longue qu’usuellement.

La société [11] indique que le mobilier lui était acquis conformément au contrat de bail et que le local aurait donc dû lui être remis immédiatement. Toutefois, s’il a en effet communiqué cette information au liquidateur -sans pour autant se référer à une disposition précise du contrat-, il ne résulte d’aucune des dispositions du contrat de bail que le mobilier devenait, en cas de départ du locataire, propriété du bailleur. Sur ce point, la clause b) figurant en page 2 du contrat, n’édicte pas expressément un tel droit de gage (« le preneur devra constamment tenir les lieux mis à sa disposition garnis de matériel et marchandises en quantité et de valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement du loyer et de l’exécution des charges et conditions du présent bail »).

A titre d’appréciation globale du délai pris pour restituer les clés, il résulte des courriels précités que le liquidateur et le commissaire-priseur se sont heurtés à de réelles difficultés d’accès aux locaux compte tenu de la présence d’un rideau de fer au niveau de la devanture qui ne pouvait plus être relevé. Ils ont manifestement conclu dans un premier temps à un problème électrique, raison pour laquelle le liquidateur a réalisé une relance auprès de la société [8], mais celle-ci a répondu que le courant électrique n’était pas coupé, si bien que le seul moyen d’entrer dans les locaux s’est avéré être de procéder à la découpe du rideau. Le liquidateur s’est donc heurté à une situation complexe qui a d’abord requis d’écarter la solution qui semblait la plus évidente (problème électrique) avant d’entamer des démarches pour la réalisation d’une solution intrusive (découpe du rideau de fer). Il y a lieu d’apprécier les diligences réalisées à chacune de ces étapes afin de déterminer si le liquidateur a commis une faute.

Dans la première phase lors de laquelle les intervenants ont pensé à un problème électrique, le liquidateur a écrit à la société [8] le 28 mars 2019 (comme le suggère la mention « Paris le 28 mars 2019 Relance le 22 mai 2019 » dans ce dernier courrier), suite au message transmis la veille par le commissaire priseur. Toutefois, alors qu’il n’avait manifestement eu aucune réponse de cette société, il a attendu que le commissaire-priseur se déplace sur place le 15 mai, soit un mois et demi après, pour relancer la société [8]. Le tribunal considère ce délai comme anormalement long et estime que le liquidateur aurait dû, en l’absence de réponse, relancer la société [8] sans attendre le nouveau déplacement du commissaire-priseur. Le tribunal retiendra à ce titre un mois de retard.

Par suite, si la date de la réponse de la société [8] informant de la non coupure de l’électricité n’est pas connue, il ne peut qu’être présumé que le liquidateur a transmis celle-ci au commissaire-priseur dès sa réception, et celui-ci est alors intervenu dans un délai inférieur à un mois (courrier 28 juin 2019, réponse du commissaire-priseur du 25 juillet), soit un délai que le tribunal estime non fautif.

Lors de la seconde phase, le commissaire-priseur a prévu une intervention d’un serrurier le 8 octobre 2019. Il justifie ce délai par les vacances d’été et les contraintes liées à la nature de l’opération, la découpe d’un rideau de fer. Toutefois, si la première raison peut en effet expliquer une partie de ce long délai, il ne saurait en être de même pour la seconde qui n’était manifestement pas prévue, ou insuffisamment préparé, ce qui peut être déduit du motif de report (pièce n°4 du commissaire-priseur : « L’intervention avec serrurier a bien eu lieu mais impossible d’ouvrir le local. Il faut découper le rideau métallique »). Le tribunal retiendra à ce titre un délai fautif d’un mois.

Enfin, une fois l’intervention réalisée, semble-t-il à la fin du mois d’octobre ou au début du mois de novembre, la vente a été organisée pour le 21 novembre 2019, soit un délai considéré comme non fautif. Toutefois, postérieurement à cette date, les clés n’ont été restituées que le 3 février 2020, et si le commissaire-priseur invoque des difficultés ultérieures, il ne les explicite ni n’en justifie. Par ailleurs, il n’expose pas ce qui n’a pas pu être vendu le 21 novembre 2019 et ce qui devait donc être retiré du local. Par conséquent, il sera retenu que le retrait du mobilier et la remise des clés auraient pu intervenir dans un délai de sept jours suivant le 21 novembre 2019, soit un retard fautif retenu à deux mois.

Il résulte de l’ensemble des éléments précédents que le retard fautif total est de quatre mois, dont le liquidateur, à qui incombait l’obligation de restitution, est responsable à l’égard du bailleur.

En quatrième lieu, sur le préjudice, si le local avait été restitué au bailleur quatre mois avant le 2 février 2021, cela lui aurait permis de le remettre en location dès cette date. La demanderesse a ainsi perdu une chance de le remettre en location et de percevoir des loyers pendant quatre mois.

La société [L] [13] oppose qu’il appartenait au bailleur de saisir le juge-commissaire afin d’obtenir la résiliation du bail, si bien que son dommage résulte de sa propre abstention. Toutefois, la possibilité d’obtenir de la part du juge-commissaire une résiliation du contrat de bail est totalement indifférente au manquement retenu et au préjudice présentement liquidé, qui résulte du retard effectif du liquidateur pour libérer les lieux postérieurement à la résiliation du bail qu’il a lui-même initiée.

Sur l’évaluation, la société [11] se contente de fournir les décomptes de loyers sur la période litigieuse. Or, son préjudice n’est aucunement lié à ces loyers, dont le paiement n’incombe pas au liquidateur, mais à la non perception de revenus suite à une remise en location. Elle ne verse donc aucune pièce qui permettrait au tribunal d’évaluer son préjudice, notamment le nouveau contrat de bail qu’elle n’a pas manqué de conclure suite à la remise des clés.

Néanmoins, le tribunal ne peut la débouter pour ce motif dès lors qu’il résulte de l’article 4 du code civil que le juge ne peut refuser de réparer un dommage dont il a constaté l’existence en son principe (pour un rappel récent de ce principe, Assemblée plénière, 27 juin 2025, pourvoi n°22-21.146).

Dès lors, le préjudice sera calculé sur la base d’une remise en location à un loyer équivalent à l’ancien (3 934,68 euros), et la perte de chance sera considérée comme modérée et évaluée à un taux de 70 %, soit un préjudice de 11017,10 euros (3 934,68 x 4 mois x 70 %), que la société [L] [13] devra indemniser, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’appel en garantie

La société [L] [13] indique qu’il appartenait au commissaire-priseur, désigné en novembre 2018, de veiller au bon déroulement des opérations, que celui-ci pouvait agir avant les vacances d’été, et qu’il devait réaliser un inventaire dans les trois semaines de sa désignation.

Il sera renvoyé aux observations préalablement énoncées pour la société [10] et [9].

Appréciation du tribunal,

Au visa de l’article 1240 du code civil, et des éléments de fait préalablement énoncés et analysés, il résulte clairement que sur les quatre mois de retard fautif retenus, les trois derniers (intervention du serrurier et les deux mois de décembre 2019 et janvier 2020) sont totalement imputables à une faute de la société la société [10] et [9]. Ainsi, celle-ci sera condamnée à garantir la société [L] [13] dans la limite des trois-quarts du préjudice retenu, soit à hauteur de 8262,82 euros.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société [L] [13] aux dépens. La société [10] et [9] sera condamnée à garantir la société [L] [13] à hauteur de trois-quart des dépens.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner la société [L] [13] à verser à la société [11] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société [10] et [9] sera condamnée à garantir la société [L] [13] à hauteur de trois-quart de cette somme. Les autres demandes formées à ce titre seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne la société [L] [13] à verser à la société [11] la somme de 11017,10 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs du local,

Déboute la société [11] du surplus de ses demandes d’indemnisation,

Condamne la société [10] et [9] à garantir la société [L] [13] au paiement des dommages et intérêts à verser à la société [11], dans la limite de 8262,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Condamne la société [L] [13] aux dépens,

Condamne la société [L] [13] à verser à la société [11] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [10] et [9] à garantir la société [L] [13] du paiement des dépens et de la somme allouée à la société [11] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans la limite de trois-quart,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT