N° RG 24/05623 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZQA

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/05623 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZQA

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Abba ascher PEREZ

M^e Marie-claire VIOLIN

Le

Le greffier

M^e Abba ascher PEREZ

M^e Marie-claire VIOLIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 07 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

SCI MARLI, n° SIRET [Numéro identifiant 1]et agissant par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-claire VIOLIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59

DEFENDERESSE :

SARL KASVA, n° SIRET 88954004300011 et agissant par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Abba ascher PEREZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 185

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Avril 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

La SCI Marli est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à 67450 Lampertheim.

Compte tenu de l’existence d’impayés dans le remboursement d’un prêt immobilier consenti à la SCI Marli par la Caisse de crédit mutuel [Adresse 3], sur requête de cette dernière par ordonnance du 4 juin 2019 le tribunal d’instance de Schiltigheim a ouvert une procédure d’exécution forcée immobilière du bien situé [Adresse 2] à 67450 Lampertheim, et Me [X] [U], notaire associé de la SAS Notaria & associés, a été commis pour y procéder.

Par acte sous signature privée signé les 10 et 11 juillet 2020, la SCI Marli a donné cet immeuble à bail commercial à la SARL Kasva, pour une durée de neuf années à compter du 7 juillet 2020, en contrepartie d’un loyer mensuel de 4 500 € HC/HT.

Par courrier du 14 mai 2021 adressé à Me [I] [C], notaire de la SAS Notaria & associés, le Conseil de la SARL Kasva l’a informé que sa cliente avait eu connaissance en novembre 2020 de l’existence d’une procédure d’exécution forcée immobilière, de l’existence d’une procédure de vente amiable et de la volonté de la SARL Kasva de bénéficier de son droit de préemption en sa qualité de locataire.

Par courrier du 6 août 2021, Me [M] [D], notaire de la SAS Notaria & associés, a, visant l’article L. 145-46-1 du code de commerce, informé la SARL Kasva de ce que la SCI Marli entendait procéder à la vente du local loué au prix de 494 000 €, outre les frais, droits et émoluments de l’acte authentique, prix payable comptant le jour de la signature de l’acte ou dans un délai de quinze jours en cas de recours à un prêt hypothécaire.

Par courrier du 3 septembre 2021, le Conseil de la SARL Kasva a informé Me [B] [K], notaire de la SAS Notaria & associés, que celle-ci entendait acquérir les locaux de la SCI Marli aux conditions et charges consenties à Mme [Z] ou la société [Z].

* * *

Par assignation délivrée le 30 décembre 2021 à la SCI Marli, la SARL Kasva a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande de nullité de l’offre de vente du notaire, subsidiairement d’inopposabilité, d’une demande de condamnation à signer l’acte de vente et d’une demande indemnitaire, au motif que la notification de l’offre de vente du bien faite par le notaire n’aurait pas respecté le droit de préférence dont elle bénéficiait en tant que locataire commerçant.

Par ordonnance du 27 mars 2023, le tribunal de proximité de Schiltigheim a constaté le désistement du créancier poursuivant à la procédure d’exécution forcée immobilière ouverte à l’encontre de la SCI Marli, et ordonné la radiation de la vente forcée.

Par ordonnance du 28 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de la SCI Marli tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial.

Finalement, par jugement du 14 janvier 2025, le tribunal judiciaire a débouté la SARL Kasva de ses demandes, aux motifs que la vente projetée au sein de la promesse synallagmatique de vente conclue entre la SCI Marli et la SARL [Z] le 3 juin 2021, à partir de laquelle la SARL Kasva entendait exercer son droit de préférence, s’inscrivait dans le cadre de la procédure d’exécution forcée immobilière, laquelle paralysait l’application du droit de préférence légal dont bénéficie le preneur commercial aux termes de l’article L.145-46-1 du code de commerce, de même que son droit de préférence conventionnel, étant précisé que le fait que le notaire ait entendu purger, sans considération pour les règles précitées, un droit de préférence au bénéfice du preneur aux termes de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, n’était pas de nature à faire exister un droit de préférence légal dont l’application était exclue.

* * *

Parallèlement, par acte de commissaire de justice délivré à la SARL Kasva le 14 juin 2024, la SCI Marli a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande en paiement d’une somme de 103 500 € au titre des arriérés de loyers pour la période du 1er juillet 2022 au 31 mai 2024.

Par ordonnance du 20 mai 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer et l’exception de connexité présentées par la SARL Kasva dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Colmar sur l’appel formé à l’encontre du jugement du 14 janvier 2025, fondées sur l’existence d’un lien de connexité entre les deux instances justifiant de renvoyer la procédure devant la cour d’appel, expliquant que si la cour d’appel infirmait le jugement elle serait jugée propriétaire depuis le 3 septembre 2021 de sorte qu’aucun loyer ne serait dû à la SCI Marli.

Par ordonnance du 4 novembre 2025, le juge de la mise en état a rejeté la nouvelle demande de sursis à statuer formée par la SARL Kasva dans l’attente de l’issue de l’appel interjeté à l’encontre de l’ordonnance du 20 mai 2025.

La clôture a été prononcée le 16 novembre 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 3 février 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 7 avril 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, la SCI Marli demande au tribunal de :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— rejeter les conclusions de la défenderesse au principal, sur l’article 700 du code de procédure civile, l’exécution provisoire et les frais ;

— en conséquence, condamner la SARL Kasva à payer les sommes de :

* 139 500 € au titre des arriérés de loyers et charges en application du bail commercial, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er avril 2024 ;

* 2 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris ceux de la procédure d’incident ;

— constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au fondement des articles 1709, 1728 et 1221 du code civil, que la qualité de locataire de la SARL Kasva ne peut plus être remise en question par celle-ci suite au jugement du 14 janvier 2025, celle-ci ne pouvant dès lors revendiquer une qualité de propriétaire.

En réponse aux moyens développés par la SARL Kasva, la SCI Marli soutient que le bail conclu entre les parties est valable, dès lors qu’elle était en capacité de le signer malgré la procédure d’exécution forcée immobilière alors en cours, et que c’est d’ailleurs sur la base de ce bail que la SARL Kasva a revendiqué la titularité d’un droit de préemption.

Elle ajoute que les arriérés de loyers sont effectivement dus, que d’ailleurs le compte prévisionnel établi par la SARL Kasva en fait d’ailleurs mention à hauteur de 54 720 € annuels, et que la défenderesse n’a pas contesté le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 juillet 2022.

Sur l’obligation de délivrance du bailleur, la SCI Marli soutient que la SARL Kasva ne démontre pas ne pas avoir pu exploiter son fonds de commerce, qu’il lui appartient de produire ses bilans comptables sur les exercices 2021, 2022 et 2023 lesquels prouveraient qu’elle a bien exploité le fonds, et que pour prévenir toute contestation sur les dates des impayés de loyers elle avait cantonné sa demande en paiement.

Sur la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire, elle soutient que tel permettrait à la SARL Kasva d’obtenir des délais supplémentaires à ceux dont elle a pourtant déjà bénéficié par l’effet des procédures successives.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, la SARL Kasva demande au tribunal de :

— juger les demandes de la SCI Marli irrecevables et infondées ;

— juger que la SCI Marli ne justifie pas avoir exécuté son obligation de délivrance ;

— juger que la SCI Marli n’a pas garanti la jouissance paisible à la SARL Kasva ;

— réserver les droits de la SARL Kasva à conclure sur l’obligation de délivrance de locaux conformes ;

— en conséquence, débouter les demandes de la SCI Marli en paiement de loyers ;

— la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— la condamner au paiement de la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens ;

— écarter l’exécution provisoire, et à titre subsidiaire la subordonner à la constitution d’une garantie réelle à hauteur de 6 000 000 €.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir au fondement de l’article 166 de la loi du 1er juin 1924, que le bail a été signé alors que la procédure de vente forcée immobilière était déjà engagée, soit à un moment où la demanderesse ne pouvait plus disposer de son bien ni le donner en location, de sorte que sa demande en paiement, fondée sur un bail nul, ne peuvent prospérer.

Elle ajoute que le simple fait que le montant des loyers ait été provisionné dans le prévisionnel de la SARL Kasva ne permet pas en lui seul d’établir l’exigibilité des sommes ainsi comptabilisées. Elle maintient à l’inverse qu’elle est propriétaire des locaux depuis le 3 septembre 2021, date de son acceptation de l’offre émise par la demanderesse et son notaire.

Elle soutient, au fondement de l’article 1719 du code civil, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes, mais également à son obligation de délivrance continue, que c’est au bailleur de démontrer qu’il a exécuté cette obligation et non au preneur de démontrer qu’il n’est pas rentré en jouissance, et que tel autorisait en conséquence la SARL Kasva à lui opposer l’exception d’inexécution et donc à ne pas régler les loyers afférents. Elle ajoute que la date de délivrance du local ne peut être antérieure au 27 mars 2023, date de l’ordonnance ayant constaté le désistement du Crédit mutuel de la procédure de vente forcée, et que dans les faits, la SARL Kasva n’a pu ouvrir ses locaux, au mieux, qu’à compter du mois d’avril 2023 – sans que tel ne vaille reconnaissance d’une date d’ouverture. Elle produit ses bilans 2021 et 2022, afin de démontrer qu’elle n’a pu générer aucun chiffre d’affaires réalisé pendant toute cette période.

Elle demande enfin d’écarter l’exécution provisoire, au motif que si la cour d’appel infirmait le jugement du 14 janvier 2025, il en résulterait qu’elle serait propriétaire des locaux depuis le 3 septembre 2021, de sorte qu’aucune demande ne pourrait aboutir à son encontre au titre de prétendus loyers ou indemnités d’occupation d’aucune sorte, alors que dans l’attente la SCI Marli aurait la possibilité de mettre en œuvre la clause résolutoire, ou demander l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à son encontre, entraînant sa faillite.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

Par ailleurs, si la SARL Kasva demande dans le dispositif de ses dernières conclusions que les demandes de la SCI Marli soient déclarées irrecevables, elle ne développe aucune fin de non-recevoir dans la partie discussion, étant par ailleurs relevé que selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

1. Sur la demande principale

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

1.1 Sur la validité du bail

Aux termes de l’article 166, alinéa 1er de la loi du 1er juin 1924, les aliénations, charges, hypothèques, baux et locations consentis par le débiteur après l’inscription de l’ordonnance d’exécution forcée ne sont opposables ni au créancier poursuivant, ni aux créanciers hypothécaires antérieurement inscrits, ni au futur adjudicataire.

En l’espèce, la SARL Kasva soutient que le bail commercial signé les 10 et 11 juillet 2020 serait nul au motif qu’il aurait été conclu postérieurement à l’ouverture de la procédure d’exécution forcée immobilière, privant de ce fait de cause les demandes de la SCI Marli.

Toutefois, les dispositions précitées prévoient comme sanction, non la nullité de l’acte conclu dans ces conditions, mais son opposabilité, et ce seulement à l’égard du créancier poursuivant, des créanciers hypothécaires antérieurement inscrits et du futur adjudicataire, qualités que la SARL Kasva ne revêt pas.

En conséquence, le bail est régulier et opposable à l’égard de la SARL Kasva, en application duquel cette dernière est redevable du paiement des loyers en sa qualité de preneur à bail.

Il sera rappelé à titre surabondant que la validité du bail n’a jusqu’alors pas été remise en question par la SARL Kasva, dont cette dernière se prévaut d’ailleurs pour réclamer le bénéfice d’un droit de préemption dans le cadre de l’instance pendante à hauteur d’appel, alors que nul ne peut se contredire au détriment d’autrui.

1.2 Sur l’exception d’inexécution

1.2.1 Sur l’obligation de délivrance de locaux conformes

Dans ses dernières conclusions, la SARL Kasva sollicite la réserve de ses droits à conclure sur l’obligation de délivrance de locaux conformes, expliquant souhaiter conclure ultérieurement sur ce point.

Toutefois, force est de constater que par courriel du 15 décembre 2025, en réponse à celui du même jour du Conseil de la SCI Marli – ce mode de communication ayant été adopté compte tenu d’un dysfonctionnement ayant empêché l’accès au réseau privé virtuel justice (RPVJ) –, le Conseil de la SARL Kasva s’est associé à la demande de clôture formulée par son contradicteur, renonçant ainsi de fait à toute demande de renvoi pour développer plus amplement ses moyens. Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à cette demande.

1.2.2 Sur l’obligation de délivrance continue

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1719, 1° et 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail.

Il est constant qu’il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré entièrement de cette obligation, tel étant accompli, en matière immobilière, par la remise des clés au locataire (3e Civ., 25 juin 2008, n° 07-14.341).

De plus, les obligations de délivrance de la chose et d’en assurer la jouissance paisible au preneur pendant la durée du bail, constituent des obligations continues du bailleur, qui sont exigibles pendant toute la durée du bail (3e Civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491 ; 4 déc. 2025, n° 23-23.357).

A défaut d’exécution de ces obligations, le preneur peut, en application de l’article 1217 du code civil, opposer au bailleur l’exception d’inexécution tant que la délivrance n’a pas eu lieu, ou que les locaux loués sont impropres à leur destination (3e Civ., 17 sept. 2013, n° 12-10.120), et ce, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable au bailleur (3e Civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005).

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’en début de bail, la SCI Marli a remis les clefs du local commercial à la SARL Kasva, et qu’elle a ainsi exécuté son obligation de délivrance, la SARL Kasva indiquant d’ailleurs dans ses conclusions que suite à la signature du bail elle avait commencé à réaliser des travaux d’envergure dans ce local pour pouvoir y aménager son commerce.

Toutefois, il est tout aussi constant que dans le cadre de la procédure d’exécution forcée immobilière, une affichette a été placardée sur le local avec les termes suivants :

« PROCEDURE D’EXECUTION FORCEE IMMOBILIERE EN [Localité 2]

ORDONNEE par le Tribunal d’Instance de SCHILTIGHEIM selon ordonnance en date du 4 juin 2019 sous références RG-14-19/40.

L’accès au bâtiment est strictement interdit à toutes personnes non autorisées par le Tribunal d’Instance de SCHILTIGHEIM. […] »

Dans ce contexte, par courrier du 15 novembre 2020 adressé à la SARL Kasva, la SCI Marli relate que la SARL Kasva s’est manifestée auprès d’elle dès le 9 novembre 2020 à la vue de ce document affiché sur la porte d’entrée, et que la date du 9 novembre 2020 lui par ailleurs été confirmée par son notaire, Me [U] quant à l’apposition de l’affichette. Le bailleur, en réplique à la sollicitation de la SARL Kasva, lui a indiqué que « Nous sommes en pleine discussion avec notre banque et le notaire en vue de trouver rapidement une solution à ce différend dont nous doutons de sa pleine capacité juridique. Nous vous informerons bien entendu dès que vous pourrez à nouveau accéder au local en question. / Il va de soi que les journées de non accessibilité vous seront créditées en bonne et due forme. »

Il résulte de ce courrier, d’une part, que l’affichette a été apposée sur le local commercial à compter du 9 novembre 2020, et qu’à compter de cette date la SARL Kasva a ainsi été empêchée de réintégrer son local ; d’autre part, que le bailleur reconnaissait que les loyers n’étaient pas dus pendant toute la période d’inoccupation pour cause d’interdiction de pénétrer dans les lieux ; enfin, qu’il appartenait au bailleur, conformément à son engagement, de revenir spontanément vers le preneur pour l’informer de l’évolution de la situation.

Il n’est pas contesté que l’impossibilité pour le preneur d’accéder au local ne résulte pas d’un cas de force majeur.

Il appartient au bailleur de démontrer qu’il a, par la suite, mis en mesure le preneur de jouir à nouveau du local donné à bail, et non, tel que le soutient la SCI Marli, à la SARL Kasva de prouver qu’elle était dans l’impossibilité d’en jouir jusqu’alors – tel constituant au demeurant une preuve impossible.

A cet égard, si, par ordonnance du 27 mars 2023, le tribunal de proximité de Schiltigheim a constaté le désistement du créancier poursuivant à la procédure d’exécution forcée immobilière ouverte à l’encontre de la SCI Marli et a ordonné la radiation de la vente forcée, le bailleur ne justifie pas avoir informé la SARL Kasva de possibilité pour celle-ci de réintégrer le local donné à bail, et partant d’avoir exécuté son obligation de délivrance des lieux loués.

A l’inverse, dans son ordonnance du 28 septembre 2023, le juge des référés a constaté que « La société Kasva assure n’avoir pu reprendre l’exploitation des lieux qu’à compter de la fin de l’année 2022 pour une ouverture dans le courant du mois de mars 2023. Si aucun élément ne vient conforter ces dates, elles ne sont pas non plus contestées par la SCI Marli qui justifie seulement que le magasin était ouvert le 10 mai 2023, ce qui n’est pas contesté par la société Kasva et qui est hors champ de la demande qui porte sur la période de novembre 2020 à juillet 2022. Dès lors, compte tenu de l’exception d’inexécution justifiée de novembre 2020 à mai 2021 et fortement probable ensuite jusqu’à mars 2023, il existe bien une contestation sérieuse à la demande d’expulsion sur la base d’une clause résolutoire et au paiement d’une provision. Il n’y a donc pas lieu à référé ».

Cette situation est encore corroborée par la production des bilans comptables de la SARL Kasva pour les exercices 2021 et 2022 – laquelle était au demeurant sollicitée par la SCI Marli dans ses conclusions pour démontrer que le preneur avait en réalité repris possession du local et avait généré un bénéfice –, dont il ressort que le chiffre d’affaires de la SARL Kasva est strictement nul pour ces deux exercices.

Il ressort néanmoins des termes de l’ordonnance de référé ci-avant rappelés, qu’il a été justifié par la SCI Marli de la réouverture du magasin le 10 mai 2023. Tel est en cohérence avec les affirmations de la SARL Kasva dans ses conclusions selon lesquelles elle n’était pas en mesure de rouvrir ses locaux avant au mieux avril 2023. Il sera observé qu’aucun élément comptable n’est versé au titre de l’exercice 2023.

Par conséquent, il est démontré que jusqu’au 9 mai 2023, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance du bien loué, justifiant l’exception d’inexécution opposée par la SARL Kasva au paiement des loyers.

A l’inverse, la SCI Marli justifie s’être acquittée de son obligation de délivrance à compter du 10 mai 2023, date à compter de laquelle les loyers ont été à nouveau dus par la SARL Kasva.

En conséquence, il convient de condamner la SARL Kasva à payer à la SCI Marli la somme de 93 193,55 € à titre d’arriérés de loyers pour la période du 10 mai 2023 au 1er janvier 2025 [(22/31 jours x 4 500 €) + (20 x 4 500 €)].

S’agissant des intérêts moratoires, si la partie demanderesse est fondée à obtenir sur les sommes réclamées des intérêts de retard, ils ne sauraient courir avant mise en demeure soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1344 et 1344-1 du code civil.

En l’espèce, la mise en demeure du 1er avril 2024 dont se prévaut la SCI Marli, portant sur une somme totale de 262 168,67 €, correspond, selon le décompte figurant en annexe, à des sommes réclamées seulement jusqu’au mois d’avril 2024.

Dès lors, les intérêts réclamés seront calculés sur la somme de 52 693,55 €, correspondant au montant des loyers dus pour la période du 10 mai 2023 au 1er avril 2024, à compter de la réception de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception soit le 4 avril 2024, et à compter du présent jugement pour le surplus, compte tenu de l’augmentation des demandes de la SCI Marli.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SARL Kasva, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris ceux des incidents élevés dans le cadre de la présente instance.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SARL Kasva sera condamnée à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 € au profit de la SCI Marli.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

L’article 514-5 du même code dispose que le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l’exécution provisoire de droit et le rétablissement de l’exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d’une partie ou d’office, à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

En l’espèce, d’une part, il n’est pas établi, notamment en l’absence de production de tout élément financier et comptable postérieur à l’exercice 2022, que la SARL Kasva ne serait pas en mesure de s’acquitter de la condamnation prononcée aux termes de la présente décision, étant observé qu’elle ne démontre pas s’être trouvée dans l’impossibilité de provisionner ou consigner les loyers dus pour la période retenue.

D’autre part, tel qu’indiqué dans l’ordonnance du 20 mai 2025, en cas d’infirmation du jugement du 14 janvier 2025, le montant recouvré au titre des arriérés de loyer pourra s’imputer sur le prix de vente, de sorte qu’un défaut d’exécution de la SCI Marli n’est pas établi en cas d’infirmation.

Enfin, il y a lieu de rappeler que l’exécution forcée d’une décision de justice intervient aux risques et périls du créancier, et que dès lors, en cas d’infirmation de la décision de première instance, la partie exécutante doit restitution des sommes recouvrées, outre l’indemnisation de toutes les conséquences dommageables qui en découleraient.

Compte tenu de ces éléments, il n’est pas justifié que l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l’affaire, non plus de la nécessité pour la SCI Marli de constituer une garantie.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui s’attache de plein droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SARL Kasva à payer à la SCI Marli la somme de 93 193,55 € (quatre-vingt-treize mille cent quatre-vingt-treize euros et cinquante-cinq centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024 sur la somme de 52 693,55 € (cinquante-deux mille six cent quatre-vingt-treize euros et cinquante-cinq centimes), et du présent jugement pour le surplus ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de la SARL Kasva, en ce compris ceux des incidents élevés dans le cadre de la présente instance ;

CONDAMNE la SARL Kasva à verser à la SCI Marli une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL Kasva de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

DIT n’y avoir lieu à constitution d’une garantie par la SCI Marli.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY