Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03084 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E3G3

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

C/

[K] [X]

[G] [T]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [K] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [T]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2022, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] un logement situé [Adresse 4] ([Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 339,20 euros, et 243,25 euros de charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 562,71 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois restés impayés à cette date.

Par notification électronique du 14 mars 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par actes de commissaire de justice du 2 septembre 2025 signifiés à étude, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;

dans tous les cas :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] au paiement des sommes suivantes:

—  1465,37 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 12 septembre 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 17 décembre 2025.

A l’audience du 17 décembre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes précisant que Monsieur [K] [X] n’a procédé à aucun règlement. Elle a actualisé sa créance à la somme de 1105,33 euros, et a mentionné que Madame [T] avait repris le paiement des loyers courants. La SA PLURIAL NOVILIA s’est montrée favorable quant à l’octroi de délais de paiement au profit de Madame [G] [T].

Madame [G] [T] a comparu en personne à l’audience et a expliqué être séparée de Monsieur [X], être mère d’un enfant et ajoute qu’elle souhaite continuer à occuper le logement. Elle indique avoir repris le versement du loyer courant et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement afin qu’elle s’acquitte d’une somme de 50 euros outre le paiement du loyer courant. Sur sa situation financière, elle explique être salariée en contrat à durée indéterminée et percevoir à ce titre un salaire mensuel entre 1100 et 1200 euros, outre des APL et le RSA.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien qu’assigné à étude, Monsieur [K] [X] ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 12 septembre 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 17 décembre 2025.

Par ailleurs, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septebre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir signifié aux locataires le 13 mars 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 14 mai 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 4 juin 2022, du commandement de payer délivré le 13 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 8 décembre 2025, que la SA PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 1105,33 euros.

Il convient de relever que même si Monsieur [K] [X] s’est séparé de Madame [T] et a quitté le logement, il n’a cependant pas informé son bailleur de son départ, par conséquent, il reste solidairement tenu au paiement de la dette.

En conséquence, Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] seront solidairement condamnés à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme totale de 1105,33 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Toutefois, compte tenu de la situation financière de Madame [G] [T] et des efforts produits par cette dernière, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts formulée par la SA PLURIAL NOVILIA à l’encontre des deux locataires. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [G] [T] sollicite des délais de paiement et justifie avoir repris le versement de son loyer courant et procédé à des versements volontaires en vue d’apurer sa dette locative. En outre la SA PLURIAL NOVILIA ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [G] [T] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, étant précisé que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Monsieur [X] ne s’est pas présenté à l’audience et n’a pas fait parvenir à la juridiction des éléments sur sa situation financière. Par conséquent, aucun délai de paiement ne lui sera accordé sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

Madame [G] [T] sollicite également que soient suspendus les effets de la clause résolutoire. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SA PLURIAL NOVILIA sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De même, il y a lieu de prévoir que Monsieur [K] [X], restant solidairement tenu au paiement du loyer en l’absence de congé délivré au bailleur, et Madame [G] [T] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

De plus, l’expulsion de Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] et de tout occupant de leur chef serait autorisée.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T], doivent supporter in solidum les dépens.

Condamnés aux dépens, Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] seront également condamnés à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable la demande de la SA PLURIAL NOVILIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 juin 2022 entre la SA PLURIAL NOVILIA d’une part, et Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] ([Adresse 5], sont réunies à la date du 14 mai 2025  ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA, la somme de 1105,33 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 8 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts échus formulée par la SA PLURIAL NOVILIA;

AUTORISE Madame [G] [T] à s’acquitter de la dette en 23 fois, en procédant à 22 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

RAPPELLE que Monsieur [K] [X] reste tenu solidairement au paiement des loyers en l’absence de congé délivré à son bailleur ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Par conséquent,

REJETTE la demande de la SA PLURIAL NOVILIA tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] à la SA PLURIAL NOVILIA à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, ;

Le cas échéant,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA l’indemnité d’occupation due, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire notamment ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [X] et Madame [G] [T] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 4] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 17 février 2026

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION