Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 3]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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[Localité 10] Civil

N° RG 23/01281 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MHSJ

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MINUTE N°

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Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e Laurent CREMEL

— M^e Frank RUGRAFF

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Contradictoire

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES BOULEAUX

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Laurent CREMEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 104

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [V]

né le 26 Avril 1976 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Frank RUGRAFF, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 337

Madame [G] [E] épouse [V]

née le 14 Août 1980 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Frank RUGRAFF, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 337

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire,

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 11 Septembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Octobre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 septembre 2010 avec effet au 4 décembre 2010, la SCI Les Bouleaux a donné à bail à M. [F] [V] et Mme [G] [E] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation Duplex 2ème et 3ème étages, une cave n° 35 sis [Adresse 4] et un garage lot 67 sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 750 € et une provision pour charges de 100,00 €.

Des loyers et accessoires étant demeurés impayés, la SCI Les Bouleaux a fait signifier à M. [F] [V] et Mme [G] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mars 2024 pour un montant en principal de 2 742,08 € portant sur des décomptes de charges et des augmentations de loyers ;

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives qui lui en accusé réception le 28 mars 2023.

La SCI Les Bouleaux a fait assigner M. [F] [V] et Mme [G] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 1er août 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement à titre provisionnel.

Le diagnostic social et financier a été établi le 4 octobre 2023.

L’affaire a été renvoyée au contradictoire et à la demande des parties à neuf reprises.

Les locataires ont notifié le 13 novembre 2023 leur décision de résiliation du bail, l’état des lieux de sorties a été établi contradictoirement le 11 mars 2024.

A l’audience du 11 septembre 2024, la SCI Les Bouleaux, représentée, au soutien de ses conclusions récapitulatives et responsives n° 2 du 18 juin 2024 demande :

— avant dire-droit, d’enjoindre à M. [F] [V] et Mme [G] [E] de justifier de leur adresse actuelle et de confirmer qu’ils habitent toujours au [Adresse 5] à [Localité 13] ;

Sur le fond,

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

— condamner solidairement M. [F] [V] et Mme [G] [E] à lui payer la somme de 7 411,01 € avec intérêt au taux légal à compter du 17 mars 2023, date du commandement de payer ;

Sur les demandes reconventionnelles des défendeurs,

— déclarer irrecevables en tout état de cause mal fondées leurs demandes reconventionnelles ;

— les débouter de l’ensemble de leurs fins et prétentions,

En toutes hypothèses,

— condamner solidairement M. [F] [V] et Mme [G] [E] à lui payer la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. [F] [V] et Mme [G] [E], représentés, ont soutenu leurs conclusions en répliques et demandes reconventionnelles n° 2 du 24 juin 2024 dont il ressort par l’application des usages qu’il s’agit de conclusions récapitulatives.

Ils demandent au tribunal de :

— juger la demande irrecevable ;

— débouter la SCI Les Bouleaux de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions ;

A titre subsidiaire, pour le cas où des justificatifs seraient produits et qu’ils fonderaient les demandes d’arriérés de charges de leur accorder un délai de 12 mois pour régler la somme due, en sus des loyers et charges courants ;

Reconventionnellement, ils demandent :

— de condamner la SCI Les Bouleaux à leur payer une provision de 8 000 € à titre de dommages et intérêts pour les troubles de jouissance er le préjudice moral qu’ils ont subi du fait d’avoir dû vivre dans des conditions rudimentaires depuis des années ;

— de condamner la SCI Les Bouleaux à leur restituer le dépôt de garantie soit la somme de 750 € avec intérêts au double du taux légal, à compter du 11 mars 2024, date de l’état des lieux de sortie ;

— le cas échéant, d’ordonner la compensation judiciaire des sommes dues de part et d’autre ;

— de condamner la SCI Les Bouleaux à leur payer une somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 1er août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Les Bouleaux dont il n’est pas rapporté le caractère familial justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 28 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE D’INJONCTION D’AVOIR A COMMUNIQUER ET JUSTIFIER DE LEUR ADRESSE PAR LES DEFENDEURS

Il sera constaté qu’il est fait droit à cette demande par les conclusions des défendeurs.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 837 disposant « A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction… »

Les articles 4 et 5 du code de procédure civile disposent respectivement, article 4 « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. » et article 5, « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. »

La SCI Les Bouleaux demande au tribunal de condamner solidairement M. [F] [V] et Mme [G] [E] à lui payer la somme de 7 411,01 € avec intérêt au taux légal à compter du 17 mars 2023, date du commandement de payer et produit aux débats des situations établies au 11 avril 2023 pour les charges de l’exercice clos au 31 mars 2022, au 31 octobre 2023 pour l’exercice clos au 31 mars 2023 outre des rappels de révision du loyer.

M. [F] [V] et Mme [G] [E] lui oppose des contestations qu’ils estiment sérieuses.

En tout état de cause force est de constater que la condamnation dont le prononcé est demandé ne revêt plus la forme d’une provision aux termes des écritures successives. Si l’oralité de la procédure permet de retenir les demandes successives, il en va autrement en présence de conclusions récapitulatives et responsives.

Qu’en conséquence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé ne saurait qu’excéder ses pouvoirs en statuant sur une telle demande. Que force est de constater que, pour autant qu’elle soit admise, la passerelle prévue par l’article 837 du code de procédure civile n’a pas été demandée et que l’affaire n’est pas en cet état.

Qu’ainsi la SCI Les Bouleaux sera déboutée de sa demande à ce titre.

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE PROVISION À TITRE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS POUR TROUBLES DE JOUISSANCE ET PRÉJUDICE MORAL

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Article 6, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

M. [F] [V] et Mme [G] [E] produisent aux débats :

— leur lettre recommandée du 10 décembre 2021 aux termes de laquelle ils enjoignent le propriétaire de réaliser des travaux au niveau de fenêtres oscillo-battantes et se plaignent de la présence d’humidité dans l’entrée et la cuisine ayant provoqué la panne des prises murales dans une partie du salon, du couloir et de la chambre du 1er niveau, indiquant avoir cessé de payer les actualisations de loyer afin de provoquer la réaction de la propriétaire,

— un constat d’huissier en date du 16 novembre 2023 établissant que dans l’entrée, la cuisine et le salon les lés de papier peint dans le haut des murs se décollent, gondolent et que la partie visible sous le papier peint comporte de la moisissure. Il est mentionné que 4 prises sur 6 ne fonctionnent pas dans le salon, de même que celle du couloir et 2 dans la chambre à coucher. Il est indiqué que les autres prises du logement ainsi que le tableau électrique sont en parfait état.

Le commissaire de justice mentionne que les désordres se situent à proximité de la fuite de la chaudière. Il constate que dans la chambre du bas le « Velux » côté rue n’est plus manœuvrable. A l’étage, le velux côté rue est défectueux (sans autre précision) et ne se verrouille pas. Il constate la présence de traces d’infiltration d’eau au niveau des velux des 2 chambres. S’ensuivent des considérations qui ne relèvent pas de constatations.

L’état des lieux de sortie est produit. Cet état des lieux établit contradictoirement est signé par les parties. Il ne reprend aucun des désordres précédemment constatés à l’exception du décollement du papier peint (mentionné comme imputé à la fuite de la chaudière) et de la mention en chambre 2 velux usé par le soleil.

Qu’il ne ressort pas de ces seuls éléments la preuve de l’établissement d’un préjudice de jouissance de nature à donner lieu et à permettre l’évaluation d’une indemnisation fut-elle provisionnelle par référence aux textes susvisés alors que de surcroît la preuve de l’origine et de l’imputabilité des désordres n’est pas rapportée. Que par ailleurs, l’existence d’un préjudice moral n’est pas autrement rapportée.

En conséquence, M. [F] [V] et Mme [G] [E] seront déboutés de leur demande à ce titre.

IV. SUR LA DEMANDE EN RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE

Aux termes de l’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 Le dépôt de garantie « … est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile… »

Il est constant que chacune des parties à la présente instance en référé a pris des libertés avec l’application des dispositions légales régissant les baux d’habitation.

Qu’il ressort toutefois du décompte définitif de sortie du 11 mars 2024 et, en dehors de toute considération sur les impayés antérieurs à ce dernier exercice, que les locataires demeuraient redevables au titre de leurs obligations locatives selon arrêté de compte provisoire au prorata des charges récupérables à hauteur de 1 144,64 €, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à hauteur de 121,73 €, de l’entretien de la chaudière pour 150,03 € alors qu’aucune provision pour charges n’a été réglée pour cette période, que de surcroît, les locataires ne se sont pas acquittés du prorata du loyer du mois de mars.

Que ces sommes sont réclamées par le propriétaire dans le cadre de la présente procédure, que les locataires n’établissent pas s’en être acquittés. Qu’ainsi la demande de M. [F] [V] et Mme [G] [E] ne saurait prospérer.

En conséquence, M. [F] [V] et Mme [G] [E] seront déboutés de leur demande à ce titre.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Chacune de parties succombant au principal, elles conserveront la charge de ses propres dépens, les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toutes demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE la SCI Les Bouleaux de sa demande de condamnation solidairement de M. [F] [V] et Mme [G] [E] à lui payer la somme de 7 411,01 € avec intérêt au taux légal à compter du 17 mars 2023, date du commandement de payer dont le juge des référés ne peut connaître ;

DEBOUTE M. [F] [V] et Mme [G] [E] de leur demande reconventionnelle de provision à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et préjudice moral ;

DEBOUTE M. [F] [V] et Mme [G] [E] de leur demande de restitution de leur dépôt de garantie ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes de condamnation aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le greffier Le Juge des contentieux et de la protection