TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Février 2025

N° RG 23/07476 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YZSM

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “L’OREE DU BOIS” sis 10/12 avenue Maximilien ROBESPIERRE 92290 CHATENAY-MALABRY représenté par son syndic :

C/

[V] [U]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “L’OREE DU BOIS” sis 10/12 avenue Maximilien ROBESPIERRE 92290 CHATENAY-MALABRY représenté par son syndic :

FONCIA IMMOBILIAS

13 avenue Lebrun

92160 ANTONY

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L107

DEFENDEUR

Monsieur [V] [U]

10, avenue Maximilien ROBESPIERRE

92290 CHATENAY-MALABRY

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2024 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [V] [U] est propriétaire des lots n°12, 17 et 58 (appartement, cave et garage) au sein d’un immeuble dénommé « L’orée du bois », situé au 10/12 avenue Maximilien Robespierre à Chatenay Malabry (92290) et soumis au statut de la copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 20 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 14 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10/12 avenue Maximilien Robespierre à Chatenay Malabry (92290) a fait assigner M. [U] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Nanterre, pour l’audience d’orientation du 5 avril 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, il demande au tribunal de :

Condamner M. [U] au paiement de la somme de 18.871,83 euros, avec intérêts de droit à compter de l’assignation;

Condamner M. [U] au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

Condamner M. [U] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la Selarl Cabinet ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamner M. [U] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [U] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 juin 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 17 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [U] est propriétaire des lots n°12, 17 et 58 de l’immeuble en copropriété sis 10/12 avenue Maximilien Robespierre à Chatenay Malabry (92290).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mai 2019, 24 septembre 2020, 23 mars 2022 et 30 septembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [U], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 17.600,12 euros.

M. [U] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus sur cette somme à compter du 14 septembre 2023, date de l’assignation.

– Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.040,00 euros à titre de « frais » et 187.23 euros à titre de « dépens » selon le décompte produit et qu’il intègre sans distinction aux sommes réclamées à M. [U], comprenant l’arriéré de charges et les frais exposés pour le recouvrement de la créance.

Le syndicat des copropriétaires fait état de deux mises en demeure des 13 mai 2020 et 5 mai 2022, ainsi que d’une relance du 25 mai 2022. Il ne produit néanmoins aucun justificatif d’envoi ou avis de réception desdites lettres recommandées qui auraient été adressées à M. [U]. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande.

Il s’évince par ailleurs de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « constitution dr [I] » ou « constitution dr [D] ».

Seuls seront pris en compte les frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges à hauteur de 187,23 euros, correspondant au commandement de payer délivré par commissaire de justice le 20 juillet 2023.

En conséquence, M. [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 187,23 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus sur cette somme à compter du 14 septembre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [U] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [U] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2020.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de M. [U] contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il ressort par ailleurs des pièces communiquées, notamment du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 30 septembre 2024, que les impayés de charges au sein de la copropriété ont nécessité le vote d’un appel de fonds exceptionnels à hauteur de 35.000 euros pour pallier un manque temporaire de trésorerie.

Enfin, l’absence de toute information de la part de M. [U] sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [U] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, M. [U] sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la Selarl Cabinet ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débat en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10/12 avenue Maximilien Robespierre à Chatenay Malabry (92290) les sommes de :

—  17.600,12 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er juillet 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 ;

—  187,23 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 ;

—  1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [U] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la Selarl Cabinet ELBAZ GABAY COHEN ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT