TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

14 Mai 2025

N° RG 21/02412 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WPLL

N° Minute :

AFFAIRE

[B] [W], [G] [N] épouse [W]

C/

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES IDF – [Localité 14]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [W]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [G] [N] épouse [W]

[Adresse 5]

[Localité 9]

tous deux représentés par M^e Christian CALFAYAN, avocat postulant au barreau de PARIS, vestiaire : E1732 et M^e Gérard MATTEI, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES IDF – [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Dispensée du ministère d’avocat, conformément aux articles

761 du Code de Procédure Civile et R.* 202-2 du Livre des Procédures Fiscales

L’affaire a été appelée le 15 Janvier 2025 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 07 Mai 2025.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 20 janvier 2017, la direction générale des finances publiques a envoyé des demandes de renseignements adressées à M. et Mme [T] [V], à la SCI CNFJ et à la SCI [Adresse 2].

M. et Mme [T] [V] ont par suite reçu, le 24 avril 2017 :

— une proposition de rectification modèle 3905 réévaluant la valeur des parts des SCI précitées déclarée dans leurs déclarations d’ISF 2014 et 2015

— une proposition de rectification modèle 2120 tirant les conséquences du rehaussement des SCI et modifiant la valeur de la résidence secondaire à [10] (14 430) aux termes de laquelle ils se trouvaient être redevables de la somme de 10 642 euros au titre de l’ISF 2014 et de 10 339 euros au titre de l’ISF 2015.

Par courriers du 22 juin 2017, M. et Mme [T] [V] ont fait part de leurs observations et contesté ces propositions.

Par lettre du 6 juillet 2017, la DGFIP a maintenu partiellement les propositions de rectification, leur indiquant qu’ils étaient redevables de la somme de 9 949 euros au titre de l’ISF 2014 (8 318 euros en droits, 1 131 euros en intérêts de retard) et de 9 548 euros au titre de l’ISF 2015 (8 776 euros en droits, 772 euros en intérêts de retard) au titre de l’ISF 2015.

L’imposition a été mise en recouvrement pour les montants précités par avis du 16 octobre 2017.

M. et Mme [T] [V] ont formulé une réclamation contentieuse le 28 décembre 2020 qui a fait l’objet d’un rejet par décision datée du 7 janvier 2021.

Par acte d’huissier du 18 mars 2021, M. [B] [T] [V] et Mme [G] [N], son épouse, ont assigné la Direction régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 14] en décharge des impositions et rectifications mises à leur charge au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour les années 2013 à 2015 en vertu de deux propositions de rectification du 24 avril 2017.

Par ordonnance du 7 mars 2022, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré irrecevable pour défaut de pouvoir juridictionnel la demande de la Direction régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 14] tendant à la confirmation de la décision de rejet du 7 janvier 2021, cette prétention touchant au fond du litige et devant être tranchée par le tribunal statuant au fond ;

— ordonné une mesure d’expertise ;

— désigné pour y procéder, en qualité d’expert [M] [U] avec pour mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

— convoquer les parties et entendre leurs explications ;

— décrire, le cas échéant en se rendant sur les lieux après y avoir convoqué les parties ou leurs représentants :

• les biens immobiliers détenus par la SCI Paul Vaillant Couturier (PVC), soit deux appartements à usage d’habitation situés [Adresse 3] à Levallois-Perret;

• les biens immobiliers détenus par la SCI CNFJ, soit des locaux à usage commerciaux et/ou de bureaux situés [Adresse 7] à Courcouronnes ;

— proposer, en précisant la méthode d’évaluation adoptée et en donnant son avis technique sur la pertinence des méthodes d’évaluation retenues par les parties ainsi que sur les termes de comparaison qu’elles ont pu exploiter et les abattements pratiqués en répondant à l’intégralité de leurs arguments déjà échangés et de leurs dires, une évaluation des immeubles appartenant aux SCI PVC et CNFJ ainsi que de la valeur des parts sociales correspondantes au 1er janvier des années 2014 et 2015, ou, le cas échéant, de toute autre date pertinente pour résoudre le litige ;

— fournir tous éléments techniques, d’information et de fait de nature à éclairer le tribunal sur la solution du litige ;

— fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par M. [B] [W] et Mme [G] [N]

— dit qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

— réservé à l’examen du litige au fond les demandes des parties au titre des dépens.

L’expert judiciaire a déposé son rapport au greffe le 09 novembre 2023.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 12 mars 2024, M. [B] [T] [V] et Mme [G] [N] épouse [T] [V] demandent au tribunal de :

— prononcer la décharge de l’ensemble des impositions et rectifications mises à la charge de M. [B] et Mme [G] [T] [V] au titre de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (I.S.F.) des années 2013, 2014 et 2015 (droits simples, intérêts de retard, majorations, amendes et pénalités compris) ;

— condamner l’administration fiscale à verser à M. [B] et Mme [G] [T] [V], la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’administration fiscale aux entiers dépens, par application des dispositions des articles 699 du Code de Procédure Civile et R.* 207-1 du Livre des Procédures Fiscales ;

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 12 mars 2024, la directrice régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris demande au tribunal de :

— confirmer les rappels d’impôt,

— confirmer la décision de rejet du 7 janvier 2021

— débouter M. [B] et Mme [G] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— ordonner le cas échéant la répartition des frais d’expert en proportion de la valeur rejetée

— ordonner que les frais de constitution d’avocat restent à la charge de M. [B] et Mme [G] [T] [V]

— rejeter la demande en paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. [B] et Mme [G] [T] [V] aux dépens de l’instance, frais d’expertise compris.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2024.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est relevé que les propositions de rectification et l’avis de recouvrement litigieux portent sur des sommes dont l’administration fiscale estime que les demandeurs sont redevables au titre de l’ISF 2014 et de l’ISF 2015. Par conséquent, ils seront déboutés de leur demandes formées au titre de l’ISF 2013 qui n’est pas concerné par la procédure fiscale litigieuse.

Sur la régularité de la procédure

Les demandeurs soutiennent que la proposition de rectification modèle n°3905 est irrégulière et insuffisamment motivée au visa des articles L57 et R 57-1 du livre des procédures fiscales au motif que les termes de comparaison y figurent en des termes généraux ; que la proposition de rectification ne comporte pas le notaire instrumentaire et le descriptif des termes de comparaison ; que ce n’est que dans la décision de rejet que les descriptifs des biens sélectionnés en tant que termes de comparaison sont mentionnés mettant ainsi en exergue des éléments factuels nouveaux alors que les motifs de droit et de fait doivent être contenus dès la proposition de rectification puisque le contribuable doit pouvoir prendre son parti au vu des seules indications contenues dans la proposition de rectification.

S’agissant de la proposition de rectification n°2120, les demandeurs dont valoir que la proposition de rectification est irrégulière faute d’avoir visé l’ensemble des textes applicables puisque ce n’est que dans la décision de rejet que sont visées les dispositions de l’article 885 G du livre des procédures fiscales.

L’administration fiscale expose que dans la proposition de rectification n°3905, elle fait mention de trois termes de comparaison par SCI et par année, situés dans une zone géographique limitée, pour des biens construits à la même époque et présentant des caractéristiques physiques et juridiques similaires ; qu’elle a suffisamment détaillé les termes retenus ; que les demandeurs n’ont apporté aux demandes d’information du 16 mars 2017 et dans leurs observations du 22 juin 2027, aucun élément ou justificatif précisant les éléments de confort ou matériaux des biens détenus par les SCI ; que l’administration fiscale ne peut que s’appuyer sur des éléments objectifs extérieurs. Elle précise que la détermination des valeurs vénales des immeubles par les termes de comparaison n’est qu’une étape pour la détermination de la valeur des parts sociales. S’agissant de la proposition de rectification n°2120, l’administration fiscale fait valoir que le visa de l’article 885 E était suffisant pour donner une base légale à la proposition de rectification.

Appréciation du tribunal

Aux termes de l’article L. 57 alinéa 1 du Livre des procédures fiscales :

“ L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation”.

L’article R 57-1 du Livre des procédures fiscales dispose que la proposition de rectification prévue par l’article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée. L’administration invite, en même temps, le contribuable à faire parvenir son acceptation ou ses observations dans un délai de trente jours à compter de la réception de la proposition, prorogé, le cas échéant, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de cet article.

La proposition de rectification doit en outre être motivée de manière à mettre le contribuable en état de pouvoir formuler ses observations ou faire connaître son acceptation. Le législateur oblige ainsi l’administration à indiquer de façon claire, dans les propositions, les motifs de droit ou de fait des rehaussements, de telle sorte que le contribuable puisse, le cas échéant, prendre position en toute connaissance de cause. L’administration doit, en conséquence, faire connaître au redevable la nature, les motifs et le montant des rehaussements envisagés. Elle doit, en outre, motiver les pénalités qu’elle se propose d’appliquer (BOI-CF-IOR-10-40 n° 40, 04/10/2017).

À peine de nullité, la proposition de rectification doit obligatoirement comporter l’indication des motifs de droit ou de fait sur lesquels se fondent les rehaussements.

Ces motifs peuvent être exposés succinctement mais de manière à éclairer suffisamment le contribuable pour qu’il puisse prendre position en toute connaissance de cause (BOI-CF-IOR-10-40 n° 80, 04/10/2017).

La proposition est suffisamment motivée lorsque l’administration a, au cours de la procédure contentieuse, justifié les rehaussements apportés à la déclaration d’un contribuable en se fondant sur des motifs différents de ceux qui étaient indiqués dans la proposition de rectification (CE, arrêt du 4 février 1970, n° 74423, RJ, n° IV, p. 18).

S’il est recouru à la méthode par comparaison, la valeur s’apprécie au moyen d’éléments de comparaison tirés de cessions de biens intrinsèquement similaires, à l’époque du fait générateur de l’impôt (Com., 6 mai 1986, n° 87-12.633). L’appréciation du caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison proposés par l’administration relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond (Com 22 février 2005 n 03-11.037).

— Proposition de rectification modèle n°3905

En l’espèce, pour évaluer les parts de SCI, l’administration fiscale a explicité la méthodologie utilisée, à savoir la combinaison de la méthode de la valeur mathématique (différence entre l’actif et le passif) et celle de la valeur de productivité (capitalisation des revenus nets selon le taux de capitalisation) dans la proposition de rectification ainsi que la pondération effectuée entre les valeurs ainsi obtenues.

Pour déterminer l’actif, elle a procédé à la détermination de la valeur vénale réelle des immeubles détenus par les SCI du [Adresse 2] et SCNF à la date du fait générateur de l’impôt selon la méthode par comparaison (valeur mathématique).

Pour l’ISF 2014, elle s’est fondée sur trois termes de comparaison détaillant pour chacun d’eux :

— la date de cession

— le numéro d’enregistrement au bureau des hypothèques

— l’adresse

— la référence cadastrale

— l’année de construction

— la catégorie cadastrale

— l’étage

— la surface habitable

— l’indication des numéros de lots

— la situation locative lors de la mutation

— le prix exprimé à l’acte

— le prix au m² habitable

Il en ressort que les adresses des biens retenus comme termes de comparaison se situent dans un périmètre proche des deux biens appartenant à la SCI du [Adresse 2], de 49 m² et situés aux 2 et 5e étages dans un immeuble sis à cette adresse ; que les catégories cadastrales sont identiques à celle du bien dont s’agit ; que leurs années de construction sont cohérentes avec celle dudit bien ; que leurs surfaces et étages, sont soit identiques avec les biens litigieux, soit similaires. L’administration fiscale a retenu une moyenne au m² de 7 400 euros et elle a appliqué un abattement pour tenir compte du fait que les biens appartenant à la SCI étaient loués.

Pour l’ISF 2015, l’administration fiscale s’est fondée sur trois autres termes de comparaison, tenant compte de la date du fait générateur de l’impôt, détaillant pour chacun d’eux les mêmes caractéristiques (date de cession, numéro d’enregistrement au bureau des hypothèques, adresse référence cadastrale…). Les biens retenus comme termes de comparaison se situent dans un périmètre proche des deux biens appartenant à la SCI du [Adresse 2] ; les catégories cadastrales sont identiques pour deux d’entre eux et similaire pour le 3e à celle des biens dont s’agit ; leurs années de construction sont cohérentes avec celle dudit bien ; leurs surfaces et étages, sont soit identiques avec les biens litigieux, soit similaires. Elle a retenu une moyenne au m² de 7 200 euros et elle a appliqué un abattement pour tenir compte du fait que les biens appartenant à la SCI du [Adresse 2] étaient loués.

Elle a procédé pareillement pour le bien immobilier détenu par la SCI CNFJ en se fondant sur trois termes de comparaison tant pour l’ISF 2014 que pour l’ISF 2015, tenant compte de la date du fait générateur de l’impôt, détaillant pour chacun d’eux les mêmes caractéristiques (date de cession, numéro d’enregistrement au bureau des hypothèques, adresse référence cadastrale…) étant relevé que s’agissant de locaux de bureaux, les termes de comparaison sont moins évidents à identifier que pour les locaux d’habitation. Il en ressort pour l’ISF 2014 que les adresses des biens retenus, de même nature, comme termes de comparaison se situent dans un périmètre proche du bien appartenant à la SCI CNFJ ; que leurs années de construction sont cohérentes avec celle dudit bien ; que leurs surfaces sont plus ou moins similaires avec les biens litigieux. Elle a retenu une moyenne au m² de 1300 euros et elle a appliqué un abattement pour tenir compte du fait que le bien appartenant à la SCI était loué. Il en ressort pour l’ISF 2015 que les adresses des biens retenus, de même nature, comme termes de comparaison se situent dans un périmètre plus ou moins proche du bien appartenant à la SCI CNFJ ; que l’année de construction d’au moins l’un des termes est cohérent avec celle dudit bien ; que leurs surfaces sont cohérentes avec les biens litigieux. Elle a retenu une moyenne au m² de 1100 euros et elle a appliqué un abattement pour tenir compte du fait que le bien appartenant à la SCI CNFJ était loué.

Pour considérer que la proposition de rectification est insuffisamment motivée et irrégulière, les demandeurs excipent d’un arrêt de la Cour de cassation en date du 27 juin 2018. Toutefois, il ne peut en être tiré de position de principe de la Cour de cassation quant aux motifs devant impérativement être visés par les termes de comparaison, alors qu’elle a considéré que « la cour d’appel, qui a déduit de ces appréciations souveraines que la proposition de rectification satisfaisait aux prescriptions de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales, a légalement justifié sa décision », ce qui est conforme à sa jurisprudence selon laquelle l’appréciation du caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison proposés par l’administration relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

Il convient en conséquence de retenir que s’il est exact que les termes de comparaison ne comprennent pas le descriptif des biens objets des termes de comparaison (lesquels figurent en revanche dans la décision de rejet), il n’en résulte ni d’irrégularité, ni d’insuffisance de motivation dès lors que le numéro d’enregistrement au bureau des hypothèques (désormais service de la publicité foncière) des cessions étaient visés par les termes de comparaison figurant dans la proposition de rectification. Les demandeurs avaient dès lors la possibilité d’obtenir copie des actes de vente comprenant le descriptif des biens vendus auprès du service de la publicité foncière. Il en va de même pour l’identité du notaire instrumentaire, à supposer que celle-ci revête une quelconque utilité.

Il s’ensuit que les motifs exposés l’étaient de manière à éclairer suffisamment les contribuables pour qu’ils puissent prendre position en toute connaissance de cause, étant relevé que les demandeurs ont bénéficié de la prorogation légale, à leur demande, de délai de 30 jours supplémentaires pour répondre à la proposition de rectification.

— Proposition de rectification modèle n°2120

En l’espèce, l’administration fiscale a considéré, s’agissant du bien immobilier (maison individuelle) sis à [Localité 11], que l’usufruit temporaire avait expiré le 28 juin 2013 ; que c’était donc à tort que l’indivision avait été déclarée et elle a fait application des dispositions de l’article 885 E du code général des impôts, aux termes duquel « L’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l’article 885 A, ainsi qu’à leurs enfants mineurs lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci. ». Il s’ensuit que le visa des dispositions de cet article était approprié et suffisant en soi puisque l’administration dans la proposition de rectification a effectivement retenu que le bien appartenait en pleine propriété aux demandeurs. Ainsi le visa des dispositions de l’article 885 G concernant les biens grevés d’un usufruit figurant, avec celle de l’article 885 E, dans la décision de rejet est-elle surabondante.

Il n’y a donc pas lieu à décharge au titre de l’irrégularité et de l’insuffisance de motivation alléguées par les demandeurs.

Le bien-fondé des rehaussements proposés

Les demandeurs soutiennent en premier lieu que la décharge doit être ordonnée aux motifs qu’il incombe à l’administration fiscale d’apporter la preuve du bien-fondé des impositions ; qu’elle ne justifie pas à ce titre de l’utilisation de méthodes d’évaluation fiables et du principe et du montant des différentes rectifications ce alors qu’ils ont contesté dans les délais les rectifications opérées. En second lieu, ils déclarent entendre se conformer aux bases et évaluations contenues dans le rapport d’expertise, sollicitant toutefois l’application d’abattement supplémentaire s’agissant de la SCI [Adresse 1]. Etant minoritaires dans le capital social, ils prétendent qu’il doit être appliqué un abattement supplémentaire de 10% pour cette raison ainsi que du chef de la clause d’agrément des statuts rendant moins liquides leurs parts sociales.

Concernant la SCI CNFJ, ils font valoir qu’il convient de retenir les valeurs de parts sociales de 248 360 euros en 2014 et de 240 757 euros en 2015 figurant dans le rapport d’expertise judiciaire soutenant que l’administration fiscale a surévalué dans de larges proportions lesdites valeurs. Ils expliquent contester les évaluations de l’administration fiscale fondées sur la méthode par la valeur de productivité qui aboutit à des évaluations 6 à 8 fois supérieures à celles obtenues par la méthode mathématique (termes de comparaison), cet écart important étant incohérent et dû à un taux de capitalisation décorrélé théorique, ce qui a été relevé par l’expert, l’administration fiscale ne rapportant pas la preuve en quoi le taux de rendement proposé par l’expert serait injustifié. Ils contestent également la pondération entre les deux méthodes appliquées par l’administration fiscale qui favorise l’évaluation obtenue par la méthode mathématique.

L’administration fiscale observe que les évaluations des parts sociales de la SCI [Adresse 15] réalisées par l’expert judiciaire sont proches de celles qu’elle avait retenues ; elle s’oppose à l’application d’un abattement supplémentaire de 10% alors qu’un abattement supplémentaire de 20% a déjà été appliqué afin de tenir compte de la situation juridique de la SCI [Adresse 2]. S’agissant de la SCI CNFJ, elle explique que la différence entre l’évaluation à laquelle elle a procédé et celle réalisée par l’expert tient principalement au taux de rendement que celui-ci a retenu. Elle soutient que l’évaluation des SCI de location doit être effectuée par la combinaison de la méthode mathématique et de la méthode de la valeur par la productivité, laquelle est conforme au guide d’évaluation ; qu’elle a ensuite effectué une pondération selon la formule (4 VM + 1VP)/5 qui tient compte de l’écart des valeurs obtenues par l’application des deux méthodes, formule qui a déjà été validée par la jurisprudence alors que l’expert applique une pondération identique pour les valeurs issues des deux méthodes.

Appréciation du tribunal

En matière d’ISF, lorsque l’administration entend substituer à la valeur déclarée par le contribuable la valeur vénale réelle du bien en cause en application de l’article L17 du livre des procédures fiscales, il lui appartient d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

L’article 885 E du code général des impôts précise que l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes assujetties à cet impôt.

Il est admis que la valeur vénale est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit à la date de transmission.

La valeur de titres non cotés en bourse, comme les parts de SCI « doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments disponibles de façon à faire apparaître une valeur aussi proche que possible de celle qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande sur un marché réel à la date du fait générateur de l’impôt » (Com., 26 avril 2017, n°15-27.543 ; Com., 15 mai 2007, n° 06-11.701 ; Com., 21 octobre 1997, n 95-13.769, Bull. n°275).

Il n’est pas imposé de recourir à une méthode particulière pour apprécier la valeur de tels titres (Com. 6 novembre 2007, n° 06-16.510, 1er moyen ; Com., 21 octobre 2008, n° 07-18.181).

A titre liminaire, les demandeurs ne peuvent pas se prévaloir de ce que le seul fait d’avoir contesté les rectifications opérées par l’administration fiscale à réception des propositions de rectification emporterait de facto comme conséquence que l’administration fiscale serait défaillante à rapporter la preuve du bien-fondé des impositions. Il convient en effet d’examiner la pertinence des évaluations au regard de l’expertise judiciaire, sauf à dénier tout intérêt à avoir ordonné cette mesure.

— ISF 2014 et 2015 – SCI [Adresse 2] (capital social : 100 parts dont 49 parts détenues par les contribuables)

L’expert judiciaire a retenu dans son rapport les valeurs de 206 530 euros (107 724 euros déclarés par les demandeurs – 219 569 euros par l’administration fiscale) au titre des déclarations pour l’ISF 2014 et de 208 315 euros pour l’ISF 2015 (103 997 euros déclarés par les demandeurs – 220 402 euros par l’administration fiscale).

Il convient de rappeler que la SCI [Adresse 2] est propriétaire des lots 4 (appartement), 35 (cave) et des lots 13 (appartement), 28 (cave) dans un immeuble en copropriété, lots donnés à bail d’habitation à Levallois-Perret.

L’administration fiscale a appliqué la méthode dite de la valeur mathématique qui est usuelle en matière de SCI de gestion de biens immobiliers, combinée à la méthode dite par productivité.

La méthode de la valeur mathématique (ou valeur patrimoniale) correspond à la valeur de l’actif brut réévalué par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires, diminuée du passif exigible.

ISF 2014

L’expert judiciaire a écarté pour l’ISF 2014 une des trois références de l’administration fiscale au motif que le bien disposait d’un balcon, ce dont les biens appartenant à la SCI sont dépourvus, ce qui expliquait un prix unitaire plus élevé. Toutefois, les biens objets des termes de comparaison devant être intrinsèquement similaires sans qu’il soit nécessaire qu’ils soient strictement identiques, il n’y pas lieu d’écarter ce terme de comparaison ce d’autant qu’il s’agit d’un bien immobilier de 57 m² dont le prix unitaire est inférieur au prix unitaire d’un autre terme de comparaison pour une superficie de 60 m² retenu par l’expert judiciaire.

Il s’ensuit, tenant compte des caractéristiques des locaux, de leur usage, de la surface et des références du marché, qu’il convient de retenir le prix unitaire fixé par l’administration fiscale au titre de l’ISF 2014, à savoir 7400 euros/m², au demeurant très proche du prix unitaire expertal (7 300 euros).

Il en résulte :

— une valeur vénale du bien immobilier situé au 2e étage de 7 400 euros x 49 m² = 362 600 euros auquel il convient d’appliquer un abattement non contesté de 20% s’agissant d’un bien loué, soit 290 080 euros ;

— une valeur vénale du bien immobilier situé au 5e étage de 7 400 euros x 49 m² = 362 600 euros auquel il convient d’appliquer un abattement non contesté de 30% s’agissant d’un bien loué selon la loi de 1948, soit 253 820 euros (et non la somme de 246 960 euros, calcul erroné de l’administration) ;

Soit une valeur vénale totale de 543 900 euros.

L’administration fiscale a appliqué ensuite une décote de 20% dans sa réponse du 06 septembre 2017 aux observations des contribuables, auquel les contribuables demandent l’application d’un nouvel abattement supplémentaire de 10% en raison d’une détention minoritaire du capital social et d’une clause d’agrément de tous les associés en cas de cession ou de mutation des parts sociales.

Le tribunal considère que la décote de 20% appliquée par l’administration fiscale est suffisante pour tenir compte de l’ensemble des éléments (actif immobilier détenu au travers de parts minoritaires du capital social d’une société et présence d’une clause d’agrément).

Il s’ensuit que la valeur vénale après cette décote supplémentaire est de 435 120 euros. Toutefois, l’administration fiscale ayant, suite à son erreur de calcul, aboutit à la somme de 429 632 euros, plus favorable aux contribuables, c’est cette somme qui sera retenue.

Afin d’apprécier l’actif net, il convient de déduire le passif exigible de 6 139 euros, soit un actif net de 423 493 euros, valeur correspondant à la méthode mathématique.

La valeur unitaire est de 4 235 euros (100 parts).

S’agissant de la valeur de productivité (ou de revenus) qui a été retenue par l’administration fiscale, celle-ci consiste en la capitalisation des revenus nets selon le taux de capitalisation lequel est déterminé en appliquant au bénéfice le taux de rendement déflaté des emprunts d’Etat à long terme.

Les revenus nets de la SCI sont de 17 271 euros.

L’expert judiciaire a appliqué, non pas le taux de capitalisation calculé par l’administration fiscale, mais un taux de rendement locatif de 4% minoré d’un point pour tenir compte de ce que l’un des deux logements génère un faible revenu comme étant loué sur le fondement de la loi de 1948. Toutefois, il ne justifie pas de ce taux de 4%, le tableau produit à l’appui du taux de rendement ayant trait à l’investissement locatif de commerce, de bureaux, de parc d’activité, centres commerciaux alors que les biens loués par la SCI sont des locaux d’habitation. Par conséquent, il convient de retenir la méthode de l’administration fiscale qui aboutit à un taux de capitalisation de 3,16%.

La valeur de productivité est de 546 550 euros, soit une valeur unitaire de 5 465 euros.

L’administration fiscale a ensuite combiné les deux méthodes faisant prévaloir la méthode mathématique, appliquant une pondération selon la formule [4 VM + 1 VP]/5.

Cette pondération est critiquée par les demandeurs s’appuyant sur l’avis de l’expert, au motif qu’il s’agit d’un produit de placement financier et qu’il n’y a pas lieu à pondérer de manière aussi conséquente la valeur par la productivité mais de faire une égale pondération, soit [VM+ VP]/2.

La SCI [Adresse 2] dégage des bénéfices de sorte que la méthode d’évaluation des parts sociales sera calculée en combinant la valeur mathématique et la valeur de productivité.

En matière de SCI, les immeubles constituant par définition la quasi-totalité des actifs, la valeur mathématique doit être considérée comme prépondérante. Tel est le cas de la SCI [Adresse 2] qui est une SCI immobilière qui a pour objet notamment l’achat d’immeubles et la gestion du patrimoine immobilier et qui loue à cet effet les biens immobiliers lui appartenant.

Par conséquent, la formule appliquée par l’administration fiscale sera retenue.

Il s’ensuit que pour l’ISF 2014, la valeur des parts sociales est de 4 481 euros [4 x 4 235 euros + 5 465 euros], soit pour 49 parts, une valeur de 219 569 euros.

ISF 2015

S’agissant de l’ISF 2015, l’expert judiciaire a fixé le prix unitaire à 7 400 euros/m². Toutefois l’administration fiscale ayant retenu un prix unitaire de 7 200 euros plus favorable, c’est celui-ci qui sera retenu, tenant compte également du fait que comme ci-dessus expliqué, le taux de capitalisation de l’administration fiscale sera appliqué ainsi que sa formule de calcul.

Il en résulte :

— une valeur vénale du bien immobilier situé au 2e étage de 7 200 euros x 49 m² = 352 800 euros auquel il convient d’appliquer un abattement non contesté de 20% s’agissant d’un bien loué, soit 282 240 euros ;

— une valeur vénale du bien immobilier situé au 5e étage de 7 200 euros x 49 m² = 352 800 euros auquel il convient d’appliquer un abattement non contesté de 30% s’agissant d’un bien loué selon la loi de 1948, soit 246 960 euros ;

Soit une valeur vénale totale de 529 200 euros.

L’administration fiscale a appliqué ensuite une décote de 20% dans sa réponse du 06 septembre 2017 aux observations des contribuables, à laquelle les contribuables demandent l’application d’un nouvel abattement supplémentaire de 10% en raison d’une détention minoritaire du capital social et d’une clause d’agrément de tous les associés en cas de cession ou de mutation des parts sociales.

Le tribunal considère que la décote de 20% appliquée par l’administration fiscale est suffisante pour tenir compte de l’ensemble des éléments (actif immobilier détenu au travers de parts minoritaires du capital social d’une société et présence d’une clause d’agrément).

Il s’ensuit que la valeur vénale après cette décote supplémentaire est de 423 360 euros.

Afin d’apprécier l’actif net, il convient de déduire le passif exigible de 5 547 euros (montant du passif non contesté) soit un actif net de 417 813 euros, valeur correspondant à la méthode mathématique.

La valeur unitaire est de 4 178 euros (100 parts).

S’agissant de la valeur de productivité qui a été retenue par l’administration fiscale, celle-ci consiste en la capitalisation des revenus nets selon le taux de capitalisation lequel est déterminé en appliquant au bénéfice net le taux de rendement déflaté des emprunts d’Etat à long terme.

Les revenus nets de la SCI sont de 17 280 euros.

Comme précédemment, il convient de retenir la méthode de l’administration fiscale qui aboutit à un taux de capitalisation de 2,99%, l’expert ne justifiant pas du taux de rendement locatif applicable aux biens immobiliers d’habitation.

La valeur de productivité est de 577 926 euros, soit une valeur unitaire de 5 779 euros.

L’administration fiscale a ensuite combiné les deux méthodes faisant prévaloir la méthode mathématique, appliquant une pondération selon la formule [4 VM + 1 VP]/5.

Comme précédemment expliquée, la formule appliquée par l’administration fiscale sera retenue.

Il s’ensuit que pour l’ISF 2015, la valeur des parts sociales est de 4 498 euros [4 x 4 178 euros + 5 779 euros], soit pour 49 parts, une valeur de réelle de 220 402 euros.

Au regard de ces éléments, il est établi que les demandeurs ont dans leur déclaration ISF 2014 et ISF 2015 nettement sous-évalué les valeurs qu’ils ont déclarées, ce qui ressort en toute hypothèse également du rapport d’expertise judiciaire qui a retenu des valeurs réelles des parts sociales très proches de celle de l’administration fiscale. C’est par conséquent à juste titre que l’administration fiscale a substitué les valeurs réelles de 219 569 euros au titre de l’ISF 2014 et de 220 042 euros au titre de l’ISF 2015 aux valeurs déclarées par les demandeurs.

— ISF 2014 et 2015 – SCI CNFJ (capital social : 1000 parts dont parts détenus par les contribuables)

Il convient de rappeler que la SCI CNFJ est propriétaire de bureaux et de 3 emplacements de parking qui sont intégrés dans un ensemble immobilier plus vaste, sis [Adresse 6] à Courcouronnes.

L’administration fiscale a appliqué la méthode dite de la valeur mathématique qui est usuelle en matière de SCI de gestion de biens immobiliers, combinée à la méthode dite par productivité.

La méthode de la valeur mathématique (ou valeur patrimoniale) correspond à la valeur de l’actif brut réévalué par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires, diminuée du passif exigible.

L’expert judiciaire a retenu dans son rapport les valeurs de 248 360 euros (266 322 euros déclarés par les demandeurs – 424 000 euros par l’administration fiscale) au titre des déclarations pour l’ISF 2014 et de 240 757 euros pour l’ISF 2015 (247 302 euros déclarés par les demandeurs – 415 000 euros par l’administration fiscale).

ISF 2014

S’agissant de l’approche par la valeur mathématique, l’expert judiciaire a retenu pour l’ISF 2014 les trois références de l’administration et, tenant compte de la situation des locaux commerciaux en grande couronne parisienne, des caractéristiques des locaux de la SCI CNFJ, leur état d’usage, leur surface, la génération et les prestations des immeubles et la prise en compte des références du marché, leur pertinence et leur ancienneté, il a établi un prix unitaire de 1 200 euros/m² pour les bureaux d’une surface totale de 262 m² et 9 000 euros pour les 3 emplacements de stationnement. Ces prix, qui découlent d’une analyse plus fine que celle de l’administration prenant notamment en compte un prix spécifique pour les parkings sera retenue.

Il en résulte une valeur vénale des locaux de bureau et des parkings de 341 400 euros. L’expert a appliqué un abattement de 10% pour occupation des locaux (au lieu de 20% par l’administration fiscale) au motif que le locataire, contrairement aux baux d’habitation, ne bénéficiait pas d’un droit de préférence, pourcentage non critiqué par les demandeurs, soit une valeur vénale de 307 260 euros auquel il sera appliqué la décote de 20% proposée par l’administration fiscale s’agissant de biens immobiliers détenus par une société, qu’aucune des parties ne critique et qui est favorable aux contribuables, soit une valeur de 245 808 euros.

Afin d’apprécier l’actif net, il convient de déduire le passif exigible de 12 174 euros, soit un actif net de 233 634 euros. La valeur unitaire des parts est donc de 234 euros (1000 parts).

Les revenus nets de la SCI CNFJ sont de 40 917 euros. En retenant le taux de capitalisation de l’administration fiscale de 3,16%, la valeur de productivité serait de 1 294 841 euros.

Comme le soutiennent les demandeurs, s’appuyant sur l’avis de l’expert judiciaire, cette valeur est totalement décorrélée de la valeur résultant de la méthode mathématique, ce que ne permet pas de rétablir la pondération utilisée selon la formule précitée de l’administration fiscale. Cet écart, important, alors qu’il s’agit d’une SCI de gestion immobilière ne permet pas de valider dans le cas d’espèce le taux de capitalisation utilisé qui est au surplus identique à celui de la SCI [Adresse 2] qui détient des biens à usage d’habitation.

En outre, il convient de rappeler que la valeur des parts de SCI, « doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments disponibles de façon à faire apparaître une valeur aussi proche que possible de celle qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande sur un marché réel à la date du fait générateur de l’impôt » conformément à la jurisprudence de sorte que le taux de rendement, tel qu’il est ci-dessous explicité, qui s’approche davantage en l’espèce du marché réel que le taux de capitalisation doit être privilégié.

Enfin, le guide « L’évaluation des entreprises et des titres de sociétés » publié par l’administration fiscale en novembre 2006 ne constitue pas un document impératif mais un outil soumis à la libre discussion des parties.

Il sera donc utilisé le taux de rendement et non le taux de capitalisation.

L’expert a fixé le taux de rendement après étude du marché des bureaux dans le secteur de la 2e couronne sud et des taux de rendement locatif « prime » (locaux neufs donnés à bail en 1ère location) de bureaux en 2e couronne compris entre 6 ,15% et 12%, de l’état de l’immeuble, du surloyer supérieur de 23% à la valeur locative et de ce qu’il s’agit d’un loyer sans risque (locaux loués à l’administration) pour appliquer un taux de rendement de 11%. Toutefois, comme l’expose l’administration fiscale, il s’agit d’un taux approchant la valeur supérieure, ce qui n’est pas justifié alors qu’il s’agit d’un actif de secondes mains avec un faible risque de départ anticipé du locataire. Ce taux sera ramené à 10%.

La valeur de productivité est après application du taux de rendement de 10%, de 409 170 euros, somme de laquelle il n’y a pas lieu de retrancher en sus des droits et frais forfaitisés. La valeur unitaire des parts est donc de 409 euros (1000 parts) par application de ce taux de rendement à la somme de 40 917 euros.

Dans la mesure où la SCI CNFJ a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier et dégage des bénéfices, l’évaluation des parts sociales peut être calculée en combinant les valeurs mathématique et de productivité, en privilégiant, pour les motifs déjà précédemment exposés, la valeur mathématique au regard de la valeur de productivité, calculée selon la pondération suivante : (4 VM + VP)/ 5.

Il s’ensuit que :

— valeur mathématique : 234 euros la part

— valeur de productivité : 409 euros la part

— formule [4 x 234 euros + 409 euros]/5 = 269 euros.

Eu égard au nombre de parts détenues par les contribuables, la valeur réelle des parts sociales détenues par les demandeurs dans la SCI CNFJ est de 269 000 euros, très proche de celle déclarées par les demandeurs (266 322 euros).

ISF 2015

Il sera appliqué le même raisonnement.

Il sera par conséquent retenu la valeur vénale des locaux de bureau et des parkings proposée par l’expert de 283 680 euros après abattement de 10% pour occupation. Après application en sus de la décote de 20% proposée par l’administration et favorable aux contribuables, la valeur vénale est de 226 944 euros.

Afin d’apprécier l’actif net, il convient de déduire le passif exigible de 12 259 euros, soit un actif net de 214 685 euros comme relevé par l’expert judiciaire. La valeur unitaire des parts est donc de 215 euros (1000 parts).

Les revenus nets de la SCI CNFJ sont de 41 486 euros. En retenant le taux de capitalisation de 2,99% de l’administration fiscale, la valeur de productivité serait de 1 387 491euros.

Il sera fait application d’un taux de rendement de 10% pour les raisons sus-exposées.

La valeur est après application du taux de rendement de 10% appliqué à la somme de 41 486, est de 414 860 euros. La valeur unitaire des parts est donc de 415 euros (1000 parts)

Dans la mesure où la SCI CNFJ a pour objet la gestion du patrimoine immobilier des sociétés et dégage des bénéfices, l’évaluation des parts sociales peut être calculée, en privilégiant la valeur mathématique selon la pondération proposée par l’administration fiscale : (4 VM + VP)/ 5.

Il s’ensuit que :

— valeur mathématique : 215 euros la part

— valeur de productivité : 415 euros la part

— formule [4 x 215 euros + 415 euros]/5 = 255 euros.

Eu égard au nombre de parts détenues par les contribuables, la valeur réelle des parts sociales détenues par les demandeurs dans la SCI est de 255 000 euros qui est proche de celle déclarée par les demandeurs au titre de l’ISF 2015 (247 302 euros).

Au regard de ces éléments, les valeurs substituées par l’administration fiscale aux valeurs déclarées ont été nettement surévaluées au titre de l’ISF 2014 et de l’ISF 2015.

Il convient donc de fixer la valeur des parts sociales de la SCI CNFJ pour la liquidation de l’ISF dû par les demandeurs à la somme de 269 000 euros au titre de l’ISF 2014 et de 255 000 euros au titre de l’ISF 2015.

Les demandeurs n’ont pas contesté sur le fond le montant de la rectification opérée pour la maison à [Localité 12] pour laquelle il a été retenu une valeur de 599 904 euros (au lieu de 149 976 euros déclarés) tant pour l’ISF 2014 que pour l’ISF 2015.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il incombe à l’administration fiscale de procéder à un dégrèvement partiel au titre de l’ISF pour les années 2015 et 2016 en tenant compte des valeurs retenues par le tribunal pour la SCI CNFJ et d’établir un nouvel avis de recouvrement.

Sur les demandes accessoires

Par application de l’article R.* 207-1 alinéa 2 du Livre des Procédures Fiscales, le contribuable qui obtient partiellement gain de cause participe aux frais en proportion de la part de sa demande qui a été rejetée et compte tenu de l’état du litige au début de l’expertise.

L’administration fiscale qui succombe partiellement sera condamnée aux dépens par application des dispositions des articles 699 du Code de Procédure Civile, sauf les frais de l’expertise judiciaire pour lesquels M. et Mme [T] [V] participeront en proportion de la part de leur demande qui a été rejetée.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [T] [V] seront déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe

Déboute M. [B] et Mme [G] [T] [V] de leur demande de dégrèvement sollicitée au titre de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune de l’année 2013 ;

Ordonne à la directrice régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris de procéder à un dégrèvement partiel des impositions et rectifications, incluant les intérêts de retard, mises à la charge de M. [B] et Mme [G] [W] au titre de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune des années 2014 et 2015 tenant compte des valeurs des parts sociales de la SCI CNFJ retenues par la présente décision, soit la somme de 269 000 euros au titre de l’ISF 2014 et celle de 255 000 euros au titre de l’ISF 2015 ;

Dit que la directrice régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris devra établir un nouvel avis de recouvrement tenant compte des valeurs des parts sociales de la SCI CNFJ sus indiquées ;

Condamne la directrice régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 14] aux dépens sauf les frais de l’expertise judiciaire pour lesquels M. [B] et Mme [G] [T] [V] participeront en proportion de la part de leur demande qui a été rejetée ;

Déboute M. [B] et Mme [G] [T] [V] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT