Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00153 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IDXO

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2024

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [Z] [X], chargée de contentieux locatif, muni d’un pouvoir

ET :

Madame [F] [V]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laëtitia VOCANSON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-42218-2024-03924 du 23/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 11 octobre 2021, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a donné à bail à Madame [F] [V] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 301,17 euros, outre 111,79 euros de provision sur charges.

Par courrier en date du 12 décembre 2022, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 29 décembre 2022 à Madame [F] [V] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 1995,95 euros, échéance de novembre 2022 incluse, et de fournir les justificatifs d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Madame [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

à titre principal, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire, et le prononcé à titre subsidiaire,constater la résiliation du contrat de location pour défaut d’assurance par le jeu de la clause résolutoire,ordonner son expulsion et de tous occupants de leur chef, et notamment avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est,supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, contenu du danger encouru pour l’immeuble et les autres locataires,sa condamnation au paiement de la somme de 1349,21 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 30 novembre 2023 (mois de novembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de la date d’assignation jusqu’à l’entière libération des lieux, à partir du mois de décembre 2023,sa condamnation au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,sa condamnation au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 19 décembre 2023.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’audience s’est tenue le 2 décembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, représenté par Madame [Z] [X], chargée de contentieux locatif munie d’un pouvoir délivré par la directrice générale, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception de sa demande tenant au défaut d’assurance compte tenu de la réception de l’attestation utile.

Madame [F] [V], représentée par son conseil, a sollicite des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, ce à quoi l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE s’est opposé.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [F] [V] le 29 décembre 2022 pour un arriéré de loyers vérifié de 1995,95 euros, échéance d’août, septembre, octobre et novembre 2022 incluses.

Il convient de relever que la commission de surendettement a imposé une procédure de rétablissement sans liquidation judiciaire le 8 septembre 2022, de sorte que le commandement de payer est partiellement valide pour les mois de septembre, octobre et novembre 2022.

Il est acquis que le commandement de payer délivré à Madame [F] [V] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions d’acquisition sont réunies depuis le 1er mars 2023.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ou par Madame [F] [V], et à la condition que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, le diagnostic social et financier réceptionné le 10 juin 2024 et transmis avant l’audience mentionne que la locataire perçoit une somme mensuelle estimée à 896 euros (indemnités de chômage et autres).

L’étude des pièces versées aux débats par le conseil de Madame [F] [V] ne permet pas de justifier que cette dernière dispose des moyens financiers suffisants pour lui permettre de s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative dans les délais impartis par la loi.

L’analyse du décompte établi le 28 novembre 2024 démontre en outre qu’aucune reprise du loyer courant n’a eu lieu par Madame [F] [V].

En la circonstance, il n’y a donc lieu de lui accorder ni de délais de paiement, ni de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [F] [V] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Toutefois, l’article 24 VIII de la loi précitée dispose notamment que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

En l’espèce, le juge du surendettement du tribunal judiciaire de ST-ETIENNE a imposé le 24 avril 2023 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [F] [V].

En conséquence, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant un délai de 2 ans à partir de la décision d’effacement soit à compter du 24 avril 2023 et jusqu’au 24 avril 2025.

Il convient cependant de rappeler que ce délai n’affecte pas l’exécution du contrat de location et qu’il appartiendra notamment à Madame [F] [V] de s’acquitter du paiement du loyer et des charges.

Si la dette est apurée d’ici le 24 avril 2025, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir jouée.

En revanche, en cas d’impayés du loyer et des charges courantes et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

— la clause de résiliation reprendra son plein effet,

— la totalité de la somme due deviendra exigible,

— Madame [F] [V] devra régler à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, pour une bonne administration de la Justice, à compter du 1er décembre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— et faute par Madame [F] [V] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Madame [F] [V], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 6481,41 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse, incluant un effacement de dettes à hauteur de 1811,78 euros, le 18 septembre 2023 (cf. décompte locatif, page 3, « 18/09/2023, PRP PRP du 24/04/2023 »).

Au vu des justificatifs fournis, notamment le décompte des sommes dues, la dette de Madame [F] [V] est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [F] [V] à verser à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 6481,41 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2022 sur la somme de 1995,95 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU DÉLAI DE DEUX MOIS QUI SUIT LE COMMANDEMENT DE QUITTER LES LIEUX

Conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, qui dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En vertu de ce même article, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Conformément aux articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation, en prenant en considération notamment, la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Le juge est tenu d’opérer un contrôle de proportionnalité au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour mettre fin au trouble manifestement illicite relevé. Ledit contrôle peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure soit pour renforcer cette dernière, soit pour en atténuer les effets.

Le juge doit donc se déterminer, au vu des circonstances de l’espèce, en confrontant les intérêts en cause et les droits fondamentaux invoqués et garantis comme, en l’espèce, par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sans en justifier.

Par conséquent, la demande de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE aux fins de suppression du délai qui suit le commandement de quitter les lieux, fixé à deux mois, sera rejetée.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [F] [V] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [V] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE l’action de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 11 octobre 2021 entre l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE et Madame [F] [V], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies et que le bail est résilié à compter du 1er mars 2023 ;

DEBOUTE Madame [F] [V] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 ;

SUSPEND en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 les effets de la clause résolutoire jusqu’au 24 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [F] [V] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 6481,41 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2022 sur la somme de 1995,95 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que si Madame [F] [V] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais jouée ;

DIT qu’à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant, majoré des charges :

1°) la clause résolutoire reprendra ses effets,

2°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Madame [F] [V] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 3] à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

3°) Madame [F] [V] sera condamnée à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande de suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [F] [V] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION