TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00673 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHIW

Section 1

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST SAHLM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4] prise en son agence de [Localité 2] sise [Adresse 5]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Q] [N], née le 12 décembre 1994 à [Localité 3] (67), demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Virginie HALLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 90

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2025-002911 du 15/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Monsieur [T] [P], né le 19 mars 1997 à [Localité 2] (68), demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Virginie HALLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 90

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-68224-2025-002910 du 15/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 12 octobre 2022, la société 3F GRAND EST SA d’HLM a loué à Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 645,88 euros, provision pour charges comprise.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 686,16 euros au titre des loyers et charges échus au 12 septembre 2024, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,condamner conjointement et solidairement les locataires à payer la somme de 4 199,56 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024 pour la somme de 2 686,16 euros, et à compter de l’assignation du 26 février 2025 pour le surplus,condamner conjointement et solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, avec application de l’indexation prévue au bail et majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,condamner conjointement et solidairement les locataires à payer la somme de 850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 27 février 2025.

L’affaire a été appelée le 19 juin 2025 et plaidée lors de l’audience du 12 décembre 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 879,06 euros au titre des loyers et charges échus et indemnité d’occupation au 31 mai 2025.

Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N], représentés par leur conseil, ont repris oralement leurs conclusions du 10 décembre 2025 dans lesquelles ils demandent de :

débouter le demandeur de l’ensemble de leurs demandes,octroyer les plus larges délais de paiement, soit trois ans,dire et juger que les locataires s’acquitteront de leur dette locative à raison de 100 euros par mois, suspendre les effets de la clause résolutoire.

L’affaire est mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 19 septembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 juin 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 novembre 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 31 mai 2025 la dette locative de Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N] s’élève à la somme de 5 879,06 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 18 septembre 2024 pour la somme de 2 686,16 euros, et à compter de l’assignation du 26 février 2025 jusqu’à la somme de 4 199,56 euros.

Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, avec application de l’indexation prévue au bail et majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, Monsieur [T] [P] percevant 1 600 euros mensuellement, et les loyers étant honorés depuis juin 2025, il y a lieu d’accorder à Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 163 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

IV. Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N] seront alors tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de la demande des locataires et de la situation des locataires exposée, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés solidairement aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Pour des raisons d’équité, il y a lieu de rejeter la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 octobre 2022 entre la société 3F GRAND EST SA d’HLM, d’une part, et Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N], d’autre part, concernant un local à usage d’habitation situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 18 novembre 2024 à minuit ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N] à payer à la société 3F GRAND EST SA d’HLM la somme de 5 879,06 euros (cinq mille huit cent soixante-dix-neuf euros et six centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 18 septembre 2024 pour la somme de 2 686,16 euros, et à compter de l’assignation du 26 février 2025 jusqu’à la somme de 4 199,56 euros ;

AUTORISE Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 163 euros (cent soixante-trois euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société 3F GRAND EST SA d’HLM puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N] sont condamnés à verser à la société 3F GRAND EST SA d’HLM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec application de l’indexation prévue au bail et majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la société 3F GRAND EST SA d’HLM du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [Q] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de la société 3F GRAND EST SA d’HLM au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,