Tribunal Judiciaire de Nanterre, Referes, 11 février 2025, n° 24/00826

TJ Nanterre 11 février 2025

Arguments

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Accepté
Validité du commandement de payer
La cour a jugé que le commandement était valide et que les délais étaient suffisamment clairs pour le locataire.
Autre
Non-régularisation de la dette locative
La cour a pris acte que la société RH KITCHEN a réglé la dette locative, ce qui a conduit à un désistement de la demande d'expulsion.
Autre
Règlement de la dette locative
La cour a constaté que la dette avait été réglée, entraînant le désistement de la demande de paiement.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé équitable de condamner la société RH KITCHEN à verser une indemnité à Madame [B] [X] pour couvrir ses frais de justice.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de Nanterre, Madame [B] [X] a demandé la résiliation de plein droit d'un bail commercial et l'expulsion de la société RH KITCHEN pour non-paiement de loyers. Les questions juridiques portaient sur la validité du commandement de payer et de l'engagement de caution de Monsieur [M] [H] [J]. Le tribunal a constaté que la société RH KITCHEN avait réglé sa dette locative avant le délibéré, ce qui a conduit Madame [B] [X] à renoncer à ses demandes de résiliation et d'expulsion. En conséquence, le tribunal a condamné la société RH KITCHEN aux dépens et à verser 1500 euros à Madame [B] [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tout en déboutant les défendeurs de leurs demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, réf., 11 févr. 2025, n° 24/00826
Numéro(s) :	24/00826
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Damien CHEVRIERDavid SEMHOUN
Cabinet(s) :	NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS
Parties :	Société REAL CONSEIL c/ S.A.S. RH KITCHEN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 Février 2025

N°R.G. : 24/00826

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJ4H

N° Minute :

[B] [X], née [U]

S.A.S. RH KITCHEN, [M] [H] [J]

DEMANDERESSE

Madame [B] [X], née [U]

élection de domicile chez son administrateur de biens :

Société REAL CONSEIL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0920

DEFENDEURS

S.A.S. RH KITCHEN

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [M] [H] [J]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentés par Maître David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D100

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 7 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2022, Madame [B] [X] a donné à bail à la société RH KITCHEN un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 5], à usage de restauration rapide asiatique.

Le 07 juin 2022, un acte de cautionnement personnel et solidaire a été établi au nom de Monsieur [M] [H] [J].

Par acte du 23 octobre 2023, Madame [B] [X] a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 7926,53 euros au titre de l’arriéré locatif.

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [M] [H] [J] par acte en date du 15 novembre 2023.

Arguant que la société RH KITCHEN n’aurait pas régularisé les causes de ce commandement dans le délai imparti, Madame [B] [X] a, par actes séparés en date des 21 et 27 mars 2024, assigné la société RH KITCHEN et Monsieur [M] [H] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 5], avec effet au 24 novembre 2023,Ordonner l’expulsion de la société RH KITCHEN des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls du preneur,Condamner solidairement la société RH KITCHEN et Monsieur [M] [H] [J] au paiement de la somme provisionnelle de 10.793,63 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, échéance du 1er trimestre 2024 incluse, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 23 octobre 2023, sur la somme de 7926,53 euros en principal, puis à compter de l’assignation pour le surplus,Condamner solidairement la société RH KITCHEN et Monsieur [M] [H] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance du 2ème trimestre 2024 correspondant au double du loyer trimestriel jusqu’alors pratiqué, et ce jusqu’à complète restitution des lieux et remise des clés,Condamner solidairement la société RH KITCHEN et Monsieur [M] [H] [J] à payer une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société RH KITCHEN aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 octobre 2023.

L’affaire étant venue la première fois à l’audience du 04 juillet 2024, elle a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

Elle sera finalement évoquée à l’audience du 07 janvier 2025.

Madame [B] [X] a exposé que la dette locative s’élève désormais à la somme de 24.369,22 euros incluant l’échéance du 1er trimestre 2025, dont elle réclame le paiement à titre provisionnel. Elle confirme les termes de ses demandes initiales.

Elle a sollicité par ailleurs que la société RH KITCHEN soit condamnée à lui communiquer une attestation d’assurance pour les années 2024 et 2025, sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

La société RH KITCHEN et Monsieur [M] [H] [J] ayant constitué le même avocat ont déposé des conclusions écrites aux termes desquelles, ils demandent à la juridiction de :

A TITRE PRINCIPAL,

— Juger qu’il existe des contestations réelles et sérieuses sur la validité du commandement en date du 23 octobre 2023,

— Juger qu’il existe des contestations réelles et sérieuses sur la validité sur l’engagement de caution personnelle de Monsieur [M] [H] [J],

En conséquence,

— Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial par effet du commandement du 23 octobre 2023,

— Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion ainsi que sur toutes les demandes, fins et prétentions de Madame [B] [X], née [U],

— Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de Madame [B] [X], née [U] relative à la caution de Monsieur [M] [H] [J],

— Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes formées par Madame [B] [X], née [U] et, en conséquence, la renvoyer à mieux se pourvoir au fond,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si, par extraordinaire, le juge des référés devait considérer le commandement comme étant valide et ne constatait aucune contestation sérieuse,

— Accorder aux Défendeurs un délai de deux ans pour s’acquitter de la dette locative et fournir l’attestation d’assurance des locaux loués,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée desdits délais et réaffirmer le droit de la société RH KITCHEN de se maintenir dans les locaux loués pendant l’octroi desdits délais,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

Condamner Madame [B] [X], née [U] aux dépens et au paiement d’une somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les parties ont été entendues en leurs observations, les défenderesses précisant notamment qu’elles auraient procédé au règlement de la somme de 24.369,22 euros par virement en date du 6 janvier 2025, soldant ainsi l’arriéré locatif.

Madame [X] a alors déclaré par l’intermédiaire de son conseil que dans le cas où ce versement serait véritablement intervenu, elle se désisterait de ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion des lieux. Ce faisant, elle était autorisée à déposer une note en délibéré à ce titre.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

En cours de délibéré, le conseil de Madame [B] [X] a transmis une note en date du 05 février 2025, aux termes de laquelle cette dernière a reçu le paiement de l’arriéré locatif, de sorte que désormais, elle déclare se désister de sa demande d’expulsion et de résiliation du bail, ainsi que de celle en paiement de l’arriéré locatif, maintenant seulement ses demandes au titre de l''article 700 du code de procédure civile et des dépens incluant le commandement.

Le conseil des défendeurs transmettait également une note en délibéré le 07 février 2025, sollicitant qu’il soit pris acte du désistement de Madame [B] [X] de ses demandes à l’exception de celles formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement notamment d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou accessoires à l’échéance prévue.

Il est constant que Madame [B] [X] a fait signifier à la société RH KITCHEN un commandement d’avoir à payer la somme de 7926,53 euros au titre des loyers et charges échus, suivant exploit du 23 octobre 2023.

Ce commandement a été dénoncé le 15 novembre 2023 à la caution.

Les défendeurs ont contesté la validité du commandement pour les motifs suivants :

— le commandement mentionne deux délais différents pour s’exécuter, ce qui est de nature de créer de la confusion dans l’esprit du locataire,

— le commandement critiqué ne met pas en demeure le preneur de fournir au bailleur son attestation d’assurance des locaux loués, alors que le dispositif de l’assignation mentionne « Vu l’absence d’assurance locative au titre de l’année 2024 »,

Sur le premier point, le commandement de payer signifié le 23 octobre 2023 fait figurer la phrase suivante : « cette somme est due à ce jour pour un paiement immédiat et non fractionné, et tout règlement doit être effectué ou adressé en l’étude avec les références précises et numériques du dossier. »

Néanmoins, on ne peut en déduire qu’il est fait injonction au preneur de régler immédiatement les sommes dues au titre des loyers et charges, sous peine de voir acquise la clause résolutoire, alors que :

— en milieu de la page 1, en caractère gras, en majuscules et dans une police bien supérieure à cette clause, il est fait commandement au preneur de payer « dans le délai d’un mois à compter de la signification du présente acte » les sommes dues figurant au tableau inséré juste en-dessous ;

— il est rappelé en bas de la même page, que faute de règlement des sommes sus-indiquées, le demandeur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail, aux termes de laquelle, le bail se trouvera résilié de plein droit un mois après le présent commandement, s’il est demeuré infructueux, étant précisé que la mention « un mois » apparaît en caractère gras et majuscules, dans une police supérieure par rapport au reste du texte ;

— en page 2, il est rappelé les dispositions de l’article L145-1 du code de commerce, précisant que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ;

— au paragraphe suivant, en page 2, il est reproduit l’intégralité de la clause insérée au contrat de bail passé entre les parties, imposant comme condition pour sa mise en œuvre, l’écoulement d’un délai d’un mois après une mise en demeure restée infructueuse adressée par exploit d’huissier, étant observé que la mention « un mois » est soulignée.

Il s’en évince que le délai d’un mois pour régler les causes du commandement est rappelé à plusieurs reprises et de manière à attirer suffisamment l’attention de celui qui fait l’objet du commandement, de sorte que la clause litigieuse ne peut avoir créé sérieusement une confusion dans l’esprit de celui-ci, s’agissant du délai dans lequel, il devait assurer le paiement des sommes dues, afin d’éviter la résiliation de son bail.

Sans avoir besoin d’examiner le second moyen relatif à la résiliation du bail pour défaut de justification d’une assurance, il convient de constater la validité du commandement signifié pour défaut de paiement des loyers et charges dus.

En l’occurrence, les causes dudit commandement n’ayant pas été réglées, tant par la société RH KITCHEN que par sa caution, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance dudit commandement intervenue le 23 octobre 2023, la clause avait vocation de s’appliquer de plein droit à la date du 24 novembre 2023 en vertu des dispositions de L145-41 du code de commerce.

Cependant, la société RH KITCHEN s’étant acquittée en cours de délibéré de la dette locative, il convient de prendre acte que Madame [B] [X] renonce à sa demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, ainsi qu’à ses demandes d’expulsion des lieux loués et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’engagement de la caution

Il s’évince des dispositions de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Suivant l’article 2297 alinéa 1er dudit code, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [M] [H] [J] a signé un engagement de caution en date du 07 juin 2022, en garantie des sommes dues par la société RH KITCHEN, en exécution du contrat de bail commercial conclu entre celle-ci et Madame [B] [X].

En l’occurrence, les parties défenderesses font valoir que cet acte encourt la nullité, aux motifs que :

— il ne stipule pas l’engagement de caution en lettres,

— l’acte a été rédigé par le gestionnaire, la société FONCIA VAL DE MARNE, et non par la caution elle-même,

— l’engagement ne comporte aucune mention permettant à la caution de prendre la mesure de son engagement,

— que le montant de la caution correspondant à neuf années de loyer est disproportionné,

L’acte de cautionnement litigieux comporte la mention suivante « En me portant caution de SAS RH KITCHEN, dans la limite de la somme de 64 800.00 Euros couvrant le paiement du loyer principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour toute la durée du bail et ses éventuels renouvellements, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si SAS RH KITCHEN, n’y satisfait pas lui-même. »

Néanmoins, cette mention n’étant pas manuscrite, aucun élément tiré de cet acte permet de déduire que celle-ci ait été apposée par Monsieur [M] [H] [J] lui-même, ce dernier le réfutant formellement. Au surplus, elle ne fait pas figurer en toutes lettres, le montant dans la limite duquel celui-ci s’est engagé à verser à la bailleresse les sommes dues par le preneur.

Par conséquent, la nullité de l’acte de cautionnement étant susceptible d’être encourue, il existe une contestation sérieuse à la demande en condamnation de paiement solidaire avec la société RH KITCHEN, au titre des diverses provisions sollicitées par Madame [X] en exécution du contrat de bail. Il n’y aura donc pas lieu à référé à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société RH KITCHEN, à l’exception de ceux liés à la procédure diligentée vis-à-vis de Monsieur [M] [H] [J] qui seront supportés par la requérante.

Eu égard aux circonstances de la cause, il apparaît inéquitable que Madame [B] [X] supporte la totalité des frais irrépétibles exposés par elle. Il conviendra donc de condamner la société RH KITCHEN à lui verser la somme de 1500 euros de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire droit à une telle demande au profit de Monsieur [M] [H] [J]. Il conviendra donc de rejeter sa demande en paiement à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, avait vocation à s’appliquer à la date du 24 novembre 2023 ;

PRENONS ACTE cependant que la société RH KITCHEN s’est acquittée de l’ensemble de la dette locative en cours de délibéré ;

PRENONS ACTE que Madame [B] [X] renonce à sa demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, ainsi qu’à ses demandes d’expulsion des lieux loués et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS la société RH KITCHEN aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, à l’exception de ceux résultant de l’assignation délivrée à l’encontre de Monsieur [M] [H] [J] qui resteront à la charge de Madame [B] [X] ;

CONDAMNONS la société RH KITCHEN à payer à Madame [B] [X] une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la société RH KITCHEN et Monsieur [M] [H] [J] de leur demande en paiement émise de ce chef ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 8], le 11 Février 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

François PRADIER, 1er Vice-président