TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Octobre 2025

N° RG 24/07864 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZWG4

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC de la Résidence “La Lauzière Saint-Charles” si se [Adresse 1] [Localité 5]

C/

Société [6] [Localité 3] anciennement dénommée “[D] [H], [7] et [10], Notaires Associés”, [W] [V], [D] [H]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. SDC de la Résidence “La Lauzière Saint-Charles” si se [Adresse 1] [Localité 5]

Cabinet [8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe PERICAUD de la SCP JEAN-FRANCOIS PERICAUD ET PHILIPPE PERICAUD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 219

DEFENDEURS

Société [6] [Localité 3] anciennement dénommée “[D] [H], [7] et [10], Notaires Associés”

[Adresse 4]

[Localité 3]

Monsieur [W] [V]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Monsieur [D] [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

tous représentés par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

L’affaire a été appelée le 11 Juin 2025 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 10 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 5 avril 2019 reçu par la Selarl [H] [7] [10] (devenue la société [6] [Localité 3]), M. [T] [U] a vendu à la société [9] les lots de copropriété n°140, 157 et 403 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 avril 2019, la société [6] [Localité 3] a transmis au syndic l’avis de transfert de propriété et l’avis de mutation.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble (ci-après le SDC) a fait opposition entre les mains du notaire pour un montant en principal et frais de 18 616,16 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, le SDC a fait délivrer une sommation à M. [D] [H] et à [W] M. [V], notaires membres de la société [6] [Localité 3], de leur verser les sommes dues au titre de l’opposition.

Par actes de commissaire de justice des 2 et 5 août 2024, le SDC a fait assigner la Selarl [6] Paris et MM. [V] et [H] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le SDC demande au tribunal de :

— condamner in solidum la Selarl [6] [Localité 3] et MM. [V] et [H] à lui verser la somme de 18 886,78 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2019, et capitalisation des intérêts,

— à titre subsidiaire, condamner in solidum la Selarl [6] [Localité 3] et MM. [V] et [H] à lui verser la somme de 18 886,78 euros objet de l’opposition, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner in solidum la Selarl [6] [Localité 3] et MM. [V] et [H] aux dépens,

— condamner in solidum la Selarl [6] [Localité 3] et MM. [V] et [H] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société [6] Paris, M. [V] et M. [H] demandent au tribunal de :

— débouter le SDC de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, constater que l’étude détient en séquestre la somme de 18 886,78 euros et leur donner acte qu’ils s’en rapportent à la justice sur l’attribution de ces fonds,

— condamner le SDC aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner le SDC à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation in solidum de la société [6] [Localité 3], M. [V] et M. [H] à verser des dommages et intérêts au SDC

Le SDC indique, au visa de l’article 1240 du code civil, que les défendeurs ont commis une faute en s’abstenant de lui verser la somme visée dans l’opposition et en omettant de répondre à la sommation de payer du 7 juin 2024.

Il explique que l’assignation délivrée le 13 août 2019 n’a pas été placée en vue de l’audience du 28 novembre 2019, date à laquelle l’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle ; que la péremption est désormais acquise et M. [U] est forclos dans toute contestation de l’opposition ; que ce dernier n’a pas répondu au courriel du 19 juin 2024 l’interrogeant sur les suites de la procédure initiée par ses soins.

Il ajoute qu’en l’absence de toute contestation devant les tribunaux, les défendeurs ne pouvaient s’opposer à la libération des fonds ; que les défendeurs n’avaient pas à apprécier la réalité de la créance invoquée en l’absence de contestation faite et justifiée par M. [U].

Enfin, il fait valoir que la faute lui cause un préjudice à hauteur de la créance objet de l’opposition et qu’il est inopérant que les notaires proposent de verser cette somme ; qu’il sollicite l’application d’intérêts à compter de l’expiration du délai dans lequel la somme devait être versée.

La société [6] Paris, M. [V] et M. [H] opposent que suite à l’opposition, M. [U] leur a fait savoir qu’il avait saisi le tribunal judiciaire par assignation du 13 août 2019 ; qu’ils ont informé le syndic de cette contestation et ont placé les fonds sous séquestre ; qu’ils n’ont jamais été informés de l’issue de cette procédure jusqu’à la sommation du 7 juin 2024, qui ne précisait pas le devenir des procédures judiciaires ; qu’ils ont répondu au syndic par un courrier du 19 juin 2024 ; qu’ils n’ont ainsi commis aucune faute.

Ils ajoutent que le SDC ne démontre pas que la somme objet du séquestre n’a pas été éteinte par des règlements de M. [U], en exécution d’autres décisions de justice obtenues par le SDC ; que l’opposition comprend essentiellement des frais et honoraires de procédure pour lesquels le demandeur ne détient aucun titre ; qu’ils ne peuvent être assignés qu’en qualité de séquestre, après obtention d’une décision de justice, et qu’ils ont conservé les fonds en l’absence d’information sur l’issue de la procédure.

Appréciation du tribunal,

L’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce en son I :

« Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1 ».

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 dispose :

« Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention ».

En l’espèce, le 24 avril 2019, l’étude notariale a adressé l’avis de mutation au syndic, qui l’a reçu le 29 avril 2019 (pièce n°2 en défense).

Par acte du 13 mai 2019, le SDC, pris en la personne de son syndic, a fait opposition sur le prix de vente en faisant valoir une créance d’un montant en principal de 18 616,16 euros (pièce n°1 en demande).

Conformément à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, M. [U] avait jusqu’au 13 août 2019 pour contester cette opposition. Or, les défendeurs justifient que celui-ci a fait assigner le SDC, pris en la personne de son syndic, par acte de commissaire de justice du 13 août 2019 (pièce n°9 en défense), soit dans le délai de trois mois, en contestation de cette opposition, en faisant valoir des moyens de forme et de fond.

Si le SDC indique qu’il n’a pas été justifié auprès du notaire du placement de cette assignation, il n’appartient pas à celui-ci, qui n’a qu’à constater l’existence de la contestation de l’opposition, de réaliser une telle vérification. À ce stade, la partie défenderesse est en effet pleinement en mesure, en l’absence de placement, de saisir le notaire pour lui indiquer que la procédure de contestation n’a pas été valablement initiée. Au demeurant, il sera ajouté qu’en l’espèce, la demanderesse ne soutient pas que l’assignation n’a pas été placée mais précise, sans en justifier, que l’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle à l’audience du 28 novembre 2019.

Consécutivement, par courrier du 3 septembre 2019, M. [V] a indiqué au syndic que compte tenu de l’opposition formée, les fonds seraient placés sur un compte séquestre en son office (pièce en défense n°6).

Dès lors, le notaire demeurant séquestre conformément à l’article 20 précité, il appartenait à celle des deux parties revendiquant les fonds de justifier d’une décision de justice les lui attribuant.

Le 7 juin 2024, le SDC a fait délivrer à M. [V] et à M. [H] une sommation de payer dans laquelle il n’invoque aucune décision de justice.

Par courrier du 19 juin 2024 (pièce en défense n°8), M. [V] a légitimement indiqué au syndic qu’en l’absence de toute décision de justice dont la sommation de payer ne faisait pas état, il ne pouvait libérer les fonds. Si le SDC fait valoir qu’il n’a pas reçu ce courrier qui aurait été adressé à l’ancienne adresse de son syndic, force est de constater qu’il a été envoyé à l’adresse mentionnée dans la sommation de payer délivrée quelques jours auparavant.

Ainsi, dans l’attente d’une décision de justice statuant sur la contestation de l’opposition formée par le syndic, l’étude notariale n’avait pas à verser les fonds, et ce même si M. [U] n’a pas répondu au courriel du notaire du 19 juin 2024 l’interrogeant sur l’issue de la procédure.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les défendeurs n’ont commis aucune faute civile.

Sur la demande subsidiaire de versement des sommes séquestrées

Le SDC sollicite à titre subsidiaire que les défendeurs soient condamnés sous astreinte à lui verser la somme séquestrée.

Les défendeurs indiquent s’en rapporter à justice sur la destination des fonds séquestrés et soulignent que l’astreinte devra être écartée en l’absence de démonstration d’une résistance abusive.

Appréciation du tribunal,

Conformément à ce qui a été préalablement indiqué, il résulte de l’article 20 précité qu’en cas de contestation de l’opposition formée par le syndic, le notaire demeure séquestre de la somme et il appartient à celui qui la revendique de fonder sa demande par la production d’une décision de justice ayant statué sur le différend.

En l’espèce, il sera rappelé d’une part que M. [U] a délivré le 13 août 2019 une assignation dans laquelle il conteste la régularité procédurale de l’opposition formée et, au fond, la créance de 18 616,06 euros, et sollicite la mainlevée de l’opposition ; d’autre part que l’issue de cette procédure est inconnue et que si le SDC fait valoir qu’elle a fait l’objet d’un retrait du rôle à l’audience du 28 novembre 2019, il ne justifie pas du prononcé de cette mesure.

En outre, le SDC indique que cette instance est périmée dès lors qu’aucun acte n’a été réalisé depuis le 28 novembre 2019. Toutefois, outre que le retrait du rôle qui aurait été prononcé le 28 novembre 2019 n’est pas démontré, le présent tribunal n’a pas à statuer sur les conséquences d’une péremption qui n’a pas été prononcée et il appartient au SDC, s’il entend s’en prévaloir, de solliciter un rétablissement au rôle de l’affaire initialement engagée par M. [U] aux fins de faire constater la péremption.

Enfin, si le SDC verse aux débats des décisions de justice ayant condamné M. [U] à lui verser une partie des sommes qui font l’objet de l’opposition (pièces n°4 et 5, charges jusqu’au 27 juillet 2016 ; pièces n°6 et 7, charges du 1er juillet 2015 jusqu’au 1er avril 2018), ces condamnations ne peuvent justifier le versement des fonds alors que subsiste, à défaut de preuve contraire, une procédure de contestation de l’opposition susceptible de faire perdre au SDC son droit au paiement privilégié (3e Civ., 27 novembre 2013, pourvoi n° 12-25.824).

Par conséquent, il y a lieu de débouter le SDC de cette demande.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner le SDC aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner le SDC à verser aux défendeurs la somme globale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] à verser à la société [6] [Localité 3], M. [W] [V] et M. [D] [H] la somme globale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT