TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 20 MARS 2025

N° RG 24/02713 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z6XL

N° de minute :

S.A.S. [Localité 11] 12 MOZART

c/

S.A.S. SYMRISE

DEMANDERESSE

S.A.S. [Localité 11] 12 MOZART

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par Maître Olivier JACQUIN de la SELEURL JACQUIN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0428

DEFENDERESSE

S.A.S. SYMRISE

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0238

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 29 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 13 mars 2025 et prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 20 novembre 2018, la SCPI PARTICIPATION FONCIERE OPPORTUNITÉ, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société SAS [Localité 11] 12 MOZART, a consenti un bail commercial à la société SYMRISE, sur divers locaux à usage de bureaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4].

Par acte sous seing privé en date du 05 septembre 2019, les parties ont convenu que le preneur restituerait les locaux du 3ème étage à compter du 1er avril 2019.

Par acte extra-judiciaire en date du 24 avril 2024, la société SAS [Localité 11] 12 MOZART a fait délivrer à la société SYMRISE un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, à effet du 19 novembre 2024.

Par acte en date du 13 novembre 2024, la société SAS CLICHY 12 MOZART a assigné la société SYMRISE par-devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre dans le but d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction à verser au preneur.

Aux termes de cette assignation, elle sollicite également que l’indemnité d’occupation provisionnelle soit fixée au dernier loyer en cours, laquelle devra être indexée annuellement dans les conditions du bail.

L’affaire est venue à l’audience du 29 janvier 2024, à l’occasion de laquelle, la société SAS [Localité 11] 12 MOZART a maintenu sa demande d’expertise. Elle a néanmoins conclu au rejet de la demande d’extension de la mission d’expertise sollicitée par la société défenderesse.

La société SYMRISE qui a constitué avocat, a indiqué que sans déclarer s’opposer à la mesure d’expertise, elle demande que celle-ci soit étendue aux locaux, faisant l’objet d’un autre bail, situés [Adresse 6].

En outre, elle sollicite le rejet de la demande visant à ce que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement.

Elle demande enfin que la société SAS [Localité 11] 12 MOZART soit condamnée à lui verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Les parties ont été entendues en leurs explications orales, lesquelles sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mesure d’expertise sollicitée

L’article 145 du code de procédure civile sur lequel une partie fonde sa demande n’exige pas l’examen préalable de la recevabilité d’une éventuelle action future ni des chances de succès du procès qui pourrait en résulter au fond.

Il impose seulement au juge statuant sur requête ou par voie de référé, de s’assurer de ce que la partie qui l’invoque justifie d’un motif légitime.

Suivant l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Selon l’article L145-28 dudit code, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, il est constant que par exploit en date du 24 avril 2024, la société SAS [Localité 11] 12 MOZART a signifié à la société SYMRISE un congé avec refus de renouvellement du bail et offre d’indemnité d’éviction.

Elle justifie ainsi d’un motif légitime lui permettant d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

A cet égard, il n’est pas contesté que la société SYMRISE occupe d’autres locaux dans la même rue que ceux objet du non renouvellement du bail, pour être situés au [Adresse 6], les deux immeubles se trouvant en vis-à-vis de chaque côté de la rue.

Dès lors, au regard de cette proximité très rapprochée des deux bâtiments, on ne peut écarter d’emblée le fait que l’éviction des locaux loués par la société [Localité 11] 12 MOZART puisse avoir une incidence sur l’activité du preneur dans les locaux du [Adresse 6].

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle

Aussi longtemps que le montant de l’indemnité d’occupation prévue par l’article L145-28 susvisé n’a pas été fixée par le juge des loyers, le preneur doit à titre provisoire, respecter les conditions et clauses financières du contrat de bail expiré.

Il doit en conséquence régler au bailleur les sommes qu’il lui versait précédemment au titre des loyers et accessoires prévus par le bail expiré.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause d’indexation du montant du loyer en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Dès lors la demande émanant de la société [Localité 11] 12 MOZART visant à la fixation d’une indemnité d’occupation au montant du dernier loyer en cours à la date d’effet du congé avec indexation annuelle en fonction de l’indice prévu au contrat de bail n’est pas sérieusement contestable et il convient donc d’y faire droit.

Sur les demandes accessoires

Il convient de laisser à la société SAS [Localité 11] 12 MOZART la charge provisoire des dépens, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par le juge du fond.

La présente procédure ayant eu pour objet d’ordonner l’organisation d’une mesure d’expertise, aucune partie ne peut être considérée comme succombante au sens de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la demande en paiement formée à ce titre par la société SYMRISE sera rejetée.

Les mêmes observations doivent être retenues s’agissant de sa demande visant qu’il y ait distraction des dépens au profit de l’avocat constitué conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant par une ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ordonnons une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commettons pour y procéder :

Monsieur [I] [K]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Port. : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 13]

(expert inscrit auprès de la cour d’appel de Versailles sous la rubrique C-18.02 – Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnités d’éviction ou d’expropriation, de fonds de commerce et d’entreprises)

avec mission pour lui de :

— convoquer et entendre les parties,

— se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission,

— se rendre sur place, [Adresse 4],

— visiter les lieux et les décrire,

— rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas :

° d’une perte de fonds en valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

° de la possibilité d’un transfert du fonds, sans perte conséquente de la clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, valeur de droit au bail, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

— donner son avis sur les conséquences de l’éviction sur le bail portant sur les locaux dépendant de l’immeuble situé au [Adresse 6],

— fournir à la juridiction éventuellement saisie tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société locataire à compter du 20 novembre 2024, pour l’occupation des lieux objet du bail, jusqu’à leur libération effective,

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,

— faire toutes observations utiles au règlement du litige,

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 9] ([XXXXXXXX01]), dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 4000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société SAS CLICHY 12 MOZART entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 7], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Fixons l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du dernier loyer en cours, laquelle sera indexée annuellement selon les conditions du bail ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons provisoirement les dépens à la charge de la société SAS [Localité 11] 12 MOZART ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À NANTERRE, le 20 mars 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président